W rządzie nie ma zgody co do kierunku polityki mieszkaniowej. Nowa koalicja – przynajmniej na początku – będzie więc naśladować rząd PiS – mówi w rozmowie z DGP dr hab. Mikołaj Lewicki.
Zważywszy na kształt exposé – niekoniecznie. W przemówieniu Donalda Tuska zabrakło deklaracji programowych dotyczących wielu innych kwestii systemowych. To, co powinno nas interesować, to układ sił w rządzie wokół spraw mieszkaniowych. Mamy partie o bardzo odmiennych perspektywach: od bardzo rynkowej, do takiej, w której sektor publiczny jest w pewnym sensie budowniczym mieszkań. W jednej opcji – mieszkanie pozostaje przede wszystkim towarem, w drugiej – ma być maksymalnie odtowarowione – przynajmniej część zasobu mieszkaniowego ma funkcjonować poza mechanizmami rynkowymi. To może być podłożem do dużych nieporozumień wśród czterech koalicjantów. Dwóm największym koalicjantom zdecydowanie bliższy jest ten pierwszy pomysł. Drugie rozwiązanie to wyborczy postulat środowisk lewicowych. Już teraz widać, że na tej linii może dochodzić do napięć.
I to właśnie pokazuje, że zagłębiając się w konkrety, może być trudno o zgodę. Patrząc na system mieszkaniowy, mamy trzy filary. Pierwszym jest rynek, gdzie kupuje się mieszkania na własność. Drugim są mieszkania na wynajem po cenach rynkowych. Trzecim są tzw. mieszkania społeczne, socjalne – wszystkie te, które można wynająć nie po cenie rynkowej. Nie wiemy, jak zostaną rozłożone akcenty między nimi. Już teraz widać, że pierwszy z nich będzie wspierany najmocniej, tak jak to było dotychczas. Dlaczego? Bo najłatwiej odnieść go do gry politycznej o wyborców. Socjologowie w tym kontekście mówią o hegemonii znaczeń. Chodzi generalnie o to, że pewne rozwiązania przedstawiane są jako „konieczne” i naturalne. „Przecież nikt nie zostawi młodych rodzin szukających mieszkania na lodzie, bez szans na kredyt!” – mówią politycy i część ekspertów. Bezpieczny kredyt 2 proc. – pomimo argumentów ekonomicznych o drożejących cenach – był reklamowany jako rozwiązanie, które ma ułatwić dostęp do zakupu pierwszego mieszkania. W społeczeństwie, które tak silnie przywiązywano do prawa własności, trudno jest obecnie politykom z równą pewnością obiecywać inne rozwiązania zmierzające do tego samego – stworzenia wystarczającego zasobu mieszkaniowego. Nie w sensie liczby mieszkań, a ich dostępności.
Oczywiście, a przynajmniej na początku rządów. Poprzedni rząd sparzył się na rozwoju dwóch pozostałych filarów. Wszyscy pamiętamy nieudany program „Mieszkanie+”. Dlatego myślę, że premier Donald Tusk i minister Krzysztof Hetman będą bardzo ostrożnie formułować nowe deklaracje w obszarze polityki mieszkaniowej. Czekają nas rządy małych kroków – władza będzie robiła jakieś ruchy, ale gdy trafi na przeszkody, będzie skłonna się wycofywać. Rząd będzie szukać rozwiązań, które są relatywnie łatwiejsze, np. zwiększania dostępu do gruntów dla inwestorów, choć czy i to proste, można by się spierać. Jeśli państwo nie chce wziąć na siebie roli budowniczego, może ułatwić warunki rozmaitym rodzajom inwestorów, nie tylko deweloperom, choć ich wesprzeć jest obecnie najprościej. Ale przecież można także prowadzić dialog z samorządowcami, reagować na ich potrzeby w zakresie lokalnej polityki mieszkaniowej i tworzyć długofalowe rozwiązania, stabilizujące warunki do inwestycji i podejmowania decyzji, np. przez samorządy.
Bo się tego obawia. Nie wszyscy samorządowcy zdają sobie sprawę, że rozwój mieszkalnictwa jest kluczowy dla ich gmin. Aby odwrócić proces depopulacji ich regionów, trzeba tworzyć system mieszkaniowy: czasem remontować istniejący zasób, a czasem szybko budować nowy, by umożliwić osiedlenia tym, którzy przemieszczają się za pracą i lepszymi warunkami do życia. A więc nie tylko dla najbiedniejszych. Część lokalnych włodarzy to rozumie, ale ciągle nie ma przestrzeni, w której samorządowcy mogliby się dzielić swoim know-how oraz wspierać w zakresie rozwiązań mieszkaniowych.
Musimy także pamiętać, że polityka mieszkaniowa jest kwestią, którą trzeba planować w dłuższym horyzoncie, często wieloletnim. Nie może być tak, że ktoś zaczyna budować i okazuje się, że w międzyczasie zmieniają się przypisy, które kompletnie wywracają budżet czy hamują rozwój infrastruktury. W skali samorządowej takie ryzyka bywają zabójcze. Samorządowcy rezygnują z projektów mieszkaniowych, bo boją się, że nie dość, że niczego nie dowiozą, to jeszcze rozwalą sobie finanse gminne. Sporo rozwiązań już jest na stole, część – formalnie dopuszczalna. Ale brakuje dłuższego horyzontu dla decyzji na poziomie lokalnym. Potrzebna jest instytucja publiczna, która będzie wiarygodnym partnerem dla samorządu w kwestii zapewnienia odpowiedniego finansowania inwestycji oraz rozmowy o tym, co działa, a co nie.
Kołdra jest krótka. Jeśli pierwszy filar wspieramy aż nadto, to wiadomo, że dla dwóch pozostałych pieniędzy zabraknie. Polski rynek mieszkaniowy odmieni się dopiero, gdy zaczniemy inaczej myśleć o polityce państwa w tej kwestii. Długotrwałe i – w praktyce – wyłączne wsparcie pierwszego filaru ma bardzo złe efekty. I to pokazują badania i ekonomiczne, i demograficzne – wiążące politykę mieszkaniową z kwestią urodzeń i zakładania rodzin. Gdy ceny lokali rosną, wzrasta także spekulacja na rynku mieszkaniowym, a w efekcie ogranicza się dostęp do zakupu mieszkania. Młodzi ludzie, którzy mieli dostać wsparcie od państwa, przegrywają ten wyścig – muszą wynieść się na przedmieścia lub zagryźć zęby i wynajmować po wysokich cenach. Oddanie mieszkalnictwa w całości prywatnym deweloperom generuje kolejne problemy – z transportem, wykluczeniem komunikacyjnym, usługami publicznymi. To „rolowanie państwa”, podobne do znanego z ekonomii rolowania długu. Dosypujemy trochę kasy, by coś było budowane i niektórzy dostawali szansę. Ale odsuwamy w czasie efekt tej polityki, w tym koszta związane z urbanizacją, potrzebą rozwoju całej infrastruktury i ochrony środowiska – tworzenia bardziej zrównoważonych miast, bez smogu, korków i problemów z sieciami wodociągów czy dostarczeniem energii. Potrzebujemy państwa, które nie będzie biernym obserwatorem, ale aktywnym, wyznaczającym trendy, takie jak tworzenie mieszkań pod wynajem, nie tylko w modelu czysto rynkowym, opartym na dużych deweloperach, wspieranych przez sektor finansowy. Musimy mieć ofertę dla rodzin, których nie stać na kredyt, ale nadal chcą móc sobie pozwolić na lokum odpowiedniej wielkości i jakości, by zakładać rodziny, w pobliżu swej pracy i niezbędnych usług publicznych.
Jeszcze w kampanii wyborczej premier Tusk przyznał, że mieszkanie jest prawem, a nie towarem. Oczekiwałbym więc determinacji w egzekwowaniu tego, co samemu się stwierdziło. Chyba że jest inaczej i rząd pod słowami „mieszkanie nie jest towarem” rozumie, że „trzeba dać szerszy dostęp do kredytów mieszkaniowych” – tylko wtedy byłoby to jakieś kuriozum.
Im szybciej rządzący stworzą ramy dla długofalowych działań, tym łatwiej będzie dochodzić do tego, czym dziś jest konstytucyjne prawo do mieszkania oraz jak efektywnie wykorzystywać publiczne pieniądze. Tu nie może być bożków w rodzaju „darmowych kredytów”. W sprawy mieszkalnictwa trzeba zaangażować stronę społeczną, prowadzić konsultację ze środowiskami najemców, przyglądać się, jak radzą sobie kooperatywy mieszkaniowe. Tylko poprzez zróżnicowane formy wsparcia możemy stworzyć sprawny system mieszkaniowy. ©℗
