Reklama
To nietypowa sprawa, która skupia wiele polskich patologii niczym w soczewce. Mamy tu milionera, który chce rozwijać swój biznes. Mamy lokalnych aktywistów, którzy zawarliby pakt nawet z diabłem, żeby uchronić jaszczurki i chomiki europejskie. Mamy miasto, które przed dwoma dekadami mogło kupić grunt i o niego zadbać, ale wolało, żeby zajął się nim deweloper. Mamy polityków Prawa i Sprawiedliwości oraz Platformy Obywatelskiej, dla których ważne są partyjne utarczki, Prokuraturę Krajową, która ni stąd, ni zowąd angażuje się w stricte administracyjny spór. I mamy wreszcie ogromny, zaniedbany teren (ok. 150 ha) Górek Czechowskich w Lublinie, o które od wielu lat walczą wszyscy wyżej wymienieni.
Robić biznes czy politykę
Krzysztof Żuk, prezydent Lublina: – Trudno nie mieć wrażenia politycznego kontekstu całej tej sprawy. Dyskusja merytoryczna została zastąpiona przez polityczny spór, a w przestrzeń publiczną kierowane są półprawdy, niedopowiedzenia, nieścisłości, które zamazują mieszkańcom faktyczny obraz.
Wojciech Dzioba, deweloper, prezes TBV: – W sprawie Górek Czechowskich niepotrzebnie pojawiła się polityka, a gra toczy się przecież nie tylko o moje interesy, ale i o przyszłość Lublina, którego wizytówką może być naturalistyczny park.
Urszula Chłopicka z inicjatywy Górki Czechowskie Wietrznie Zielone: – Od początku nie ma ze strony samorządu chęci do szczerych rozmów o przyszłości tego miejsca. Jest tylko forsowanie idei stworzenia blokowiska. Najczęściej pod niewinnymi hasłami „budowy parku” czy „zieleni towarzyszącej zabudowie wielo rodzinnej”.
Profesor Mariusz Bidziński, radca prawny, wspólnik oraz szef departamentu prawa gospodarczego i prawa zamówień publicznych w kancelarii Chmaj i Wspólnicy: – Samorządowcy powinni służyć obywatelom, a nie im szkodzić. Lokalne porachunki polityczne, które uderzają w ludzi, należy potępiać.
Cała sprawa zaczyna się w 2000 r. Górki Czechowskie, atrakcyjny grunt w Lublinie, należą wówczas do wojska, które postanawia je sprzedać. Prawo pierwokupu przysługuje miastu, ale to nie decyduje się na skorzystanie z tego przywileju. Nabywcą zostaje jeden z czołowych polskich deweloperów – Echo Investment. Sprawie, już po wielu latach, przyglądało się nawet Centralne Biuro Antykorupcyjne, które jednak nie dopatrzyło się nieprawidłowości.
Ludzie mówili, że powstanie nowoczesne centrum handlowo-biznesowe, ale ostatecznie nie powstało. W 2016 r. Echo Investment zbywa teren TBV za 35 mln zł. Dlaczego?
– Sprzedaż tej działki była wynikiem przyjętej strategii rentownego wzrostu, która zakłada skupienie się na działalności deweloperskiej w największych polskich miastach – przekazuje nam w ubranym w korporacyjny sznyt oświadczeniu przedstawicielka Echo Investment.
Właścicielem Górek Czechowskich zostaje więc TBV. Wojciech Dzioba, prezes spółki, zaczyna lobbować za tym, by móc wybudować na tym terenie bloki. Od kilku osób słyszymy, że Dzioba to „biznesmen w starym stylu”. Co to znaczy? Mówi się o nim, że nie ma dla niego znaczenia, czy dogaduje się z jedną partią, czy z drugą. Zależy mu na biznesie. Ale słyszymy też, że w ostatnich latach zbliżył się do zarządzającej Lublinem ekipy z Platformy Obywatelskiej.
– To o tyle zrozumiałe, że wydawało się, iż to PO może mu pomóc – dodaje nasz rozmówca.
Zabudowa Górek Czechowskich od dawna budziła kontrowersje. Z jednej strony jest to bowiem teren o znacznej wartości przyrodniczej – siedlisko rzadkich gatunków zwierząt i roślin. Dodatkowo to grunt o znaczeniu historycznym. Na nim dochodziło do egzekucji więźniów Zamku Lubelskiego. Z drugiej strony – to po prostu bardzo zaniedbany teren zielony. W XXI wieku, w dobie wszechobecnego zabudowywania każdego skrawka gruntu, utrzymywanie ponadstuhektarowych zarośli i chaszczy dla wielu jest nielogiczne.
Władzom Lublina od dawna bliżej było do tego drugiego podejścia. Uważają one, że wybudowanie osiedla mieszkaniowego pozwoliłoby choćby nieznacznie wyhamować dynamikę wzrostu cen mieszkań w mieście. A jednocześnie – mówiąc wprost – udałoby się w końcu zakończyć jeden z najdłuższych i najbardziej kontrowersyjnych sporów w powojennej historii Lublina.
Jako że sprawa wzbudzała wątpliwości, postanowiono nawet rozpisać lokalne referendum. Okazało się ono jednak klapą – większość głosujących opowiedziała się przeciwko zabudowie Górek Czechowskich, ale głosów oddano niewiele; referendum nie miało więc żadnej mocy wiążącej.
1 lipca 2019 r. doszło do przełomowej decyzji. Rada Miasta Lublin przyjęła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Lublin. Kluczowe postanowienia dotyczyły Górek. Miasto dogadało się z deweloperem na to, że pozwoli mu zabudować część gruntu. W zamian za to Wojciech Dzioba postanowił przekazać samorządowi za złotówkę blisko 75 ha ziemi na Górkach Czechowskich, a także zobowiązał się do stworzenia – na swój koszt – naturalistycznego parku mającego chronić walory przyrodnicze tego obszaru.
Jak w Łazienkach, tylko lepiej
„Teren dawnego poligonu na Górkach Czechowskich może już niedługo zmienić się w wyjątkowe miejsce – park o powierzchni warszawskich Łazienek, który rozmiarem prawie sześć razy przewyższy Ogród Saski. To będzie po prostu największy park w Lublinie. Na powierzchni przeszło 75 hektarów powstanie przestrzeń do wypoczynku i rekreacji dla wszystkich lublinian. W środku miasta zostanie stworzone miejsce, w którym będzie można spędzać czas na świeżym powietrzu, w zgodzie z naturą. O tym, że nowy park będzie wyjątkowy, przesądzi również jego charakter. Będzie to park naturalistyczny, czyli taki, w którym zachowuje się naturalne walory przyrody i schronienie dla zwierząt bez pozbawienia człowieka kontaktu z tą przyrodą” – reklamowano szykowaną inwestycję. Deweloper zlecił nawet badania opinii publicznej, które wykazały, że 90 proc. mieszkańców Lublina uważa Górki Czechowskie za atrakcyjny teren pod budowę parku. 67 proc. ankietowanych pozytywnie oceniło zaś koncepcję zagospodarowania terenu pod park i tereny mieszkalne w proporcji 7/3.
Aktywiści uważają jednak, że naturalistyczny park byłby w rzeczywistości przez nawet kilkanaście lat otoczony dużym placem budowy. Zwierzęta i ptaki zostałyby przez to zabite czy przepłoszone, roślinność ucierpiałaby bezpowrotnie pod naporem ciężkiego sprzętu, a hałas i pył lessowy z budowy uniemożliwiłyby jakąkolwiek formę rekreacji. Gdy buldożery szykowały się już do rozpoczęcia prac, a Krzysztof Żuk był przekonany, że ostatecznie załatwił sprawę, do gry włączył się... wojewoda lubelski Przemysław Czarnek (dziś minister edukacji i nauki). Postanowił zaskarżyć decyzję miejskich radnych do sądu. Między innymi z tego powodu, że zabudowa Górek spowoduje utratę siedlisk oraz wypłoszy zamieszkującą je zwierzynę.
– Dzisiaj na terenie Górek Czechowskich straszą chaszcze i wysypiska śmieci. A przecież może być zupełnie inaczej. Lublin może mieć miejsce na miarę nowojorskiego Central Parku czy londyńskiego Hyde Parku, w którym czas spędzać będą całe rodziny. Ten teren pozostanie zielony, to w dalszym ciągu będą zielone płuca Lublina – podkreśla Wojciech Dzioba.
Wysokie szczeble
Dlaczego Czarnek zainterweniował? Próbowaliśmy go o to zapytać, ale nie chciał z nami rozmawiać. Dostaliśmy jedynie krótki komunikat biura prasowego zarządzanego przez niego obecnie ministerstwa, z którego nic nie wynika. Lokalni aktywiści uważają, że Czarnek – jako jeden z bardzo niewielu polityków z ogólnopolskiej sceny – po prostu zrozumiał problem i postanowił pomóc. Ponoć wielu to obiecywało lub chociaż zapoznawało się z dokumentami – i Sylwia Spurek, i Jakub Kulesza, i Krzysztof Bosak – ale zareagowali tylko politycy rządzącej w Polsce koalicji: wspomniany Czarnek, poseł Jan Kanthak (też nie znalazł czasu na rozmowę z nami) i Zbigniew Ziobro (jego o rozmowę nie prosiliśmy).
Wojciech Dzioba oraz Krzysztof Żuk uważają jednak, że przy całym szacunku do wrażliwości Przemysława Czarnka na piękno przyrody zdecydowała chłodna polityczna kalkulacja. Z jednej strony można było zapunktować u aktywistów, których wcale nie jest tak mało. Z drugiej – zniweczyć coś, co lokalni politycy PO postrzegali jako swój sukces. No i unicestwić plan dewelopera, którego środowisko Prawa i Sprawiedliwości postrzegało jako kamrata ekipy z PO.
Tak czy inaczej, okazało się, że Przemysław Czarnek miał rację. A przynajmniej, że jego argumentację podzielił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie. W wyroku z 30 grudnia 2019 r. sąd wskazał, że uchwała rady miasta była wadliwa. Z jednej strony bowiem w jej uzasadnieniu wskazano, że najistotniejsze są kwestie przyrodnicze, a z drugiej – z treści dokumentu jednoznacznie wynikało, że skutkiem będzie rozpoczęcie prac nad stworzeniem intensywnej zabudowy mieszkaniowej.
Aktywiści otwierali szampany, ale radość nie trwała długo, bo prezydent Lublina skierował skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Ma ona zostać rozpoznana za niespełna tydzień. 17 lutego 2021 r. możemy się dowiedzieć, czy Górki Czechowskie pozostaną niezabudowane, czy też w nieodległej przyszłości na ich teren wjedzie ciężki sprzęt. Możliwy jest również wariant, w którym NSA stwierdzi, iż sprawą powinien raz jeszcze zająć się sąd wojewódzki, a przy tym nie da mu żadnych wskazówek. To by oznaczało, że cała sprawa przeciągnie się o kolejny rok, może dwa lata.
Szkopuł w tym, że jak słyszymy zarówno od Wojciecha Dzioby, jak i Krzysztofa Żuka, walka przed Naczelnym Sądem Administracyjnym nie będzie równa. Zaangażować w spór postanowiła się bowiem... Prokuratura Krajowa.
– To dowód na upolitycznienie sprawy. Poseł Jan Kanthak oraz członek zarządu województwa lubelskiego Sebastian Trojak zapowiedzieli na konferencji prasowej możliwość włączenia się do sprawy Prokuratury Krajowej. I niewiele później rzeczywiście prokuratura potwierdziła swój udział – mówi nam prezydent Żuk.
Skąd w ogóle pomysł, ażeby prokuratura na najwyższym szczeblu mieszała się w to, jak zagospodarowany zostanie grunt w Lublinie? „Prokuratura podziela pogląd sądu pierwszej instancji, zgodnie z którym tereny zielone wpisują się w wartości chronione i stanowią istotną z punktu widzenia funkcjonowania społeczeństwa lokalnego wartość. Z zasady proporcjonalności wynika, że teren Górek Czechowskich powinien być przeznaczony pod zieleń i nawet niewielka zabudowa mieszkaniowa, przy jednoczesnym pozostawieniu na pozostałej części Górek Czechowskich terenów zieleni, godziłaby w zasadę zrównoważonego rozwoju” – informuje nas biuro prasowe prokuratury.
Wojciech Dzioba w rozmowie z nami nie kryje rozgoryczenia. Przekonuje, że jako przedsiębiorca znalazł się między młotem a kowadłem.
– Moja firma nie jest nawet formalnie stroną w postępowaniu przed NSA, pomimo iż cała sprawa dotyczy przede wszystkim należącego do niej terenu. To prawdziwy absurd – wskazuje. Ale to, co jego oburza, innych cieszy. Andrzej Filipowicz, radny dzielnicy Czechów Południowy oraz przedstawiciel Lubelskiego Alarmu Smogowego, nie widzi nic złego w tym, że sprawa została upolityczniona.
– Dla nas jako społeczników powietrze i temperatura otoczenia nie ma i nie będzie mieć żadnych barw, nie licząc oczywiście kolorów obrazujących pomiary tych życiodajnych parametrów otaczającego nas środowiska ziemskiego. Jeżeli w polityczno-biznesowym układzie władzy i pieniądza, który od 21 lat próbuje na Górkach Czechowskich zbić kapitał polityczny i finansowy, nastąpił rozdźwięk i podział, to my, mieszkańcy, możemy się tylko cieszyć, że jedna ze stron zaczęła widzieć i słyszeć to, co od kilkudziesięciu lat mówi i czuje suweren wsparty merytoryczną wiedzą naukowców – mówi Filipowicz.
Sytuacja jest o tyle absurdalna (i zarazem trudna do wytłumaczenia w dwóch zdaniach), że deweloper mógłby zabudować Górki już teraz. Obowiązuje bowiem miejski plan zagospodarowania przestrzennego z 2005 r., który umożliwia powstanie zabudowy usługowej, handlowej i sportowej.
– Jeżeli NSA uzna wyrok pierwszej instancji, to nie wykluczam, że na 30 ha będziemy realizować inne inwestycje, np. hale i magazyny. Zaś 75 ha, które przekazaliśmy miastu za złotówkę, wróci do spółki i pozostanie niestety terenem zaniedbanym, niedostępnym dla mieszkańców. Byłaby to wielka strata dla lublinian – mówi Wojciech Dzioba.
Niedopowiedziane pozostaje to, że terenem dalej niszczejącym, bo deweloper nie będzie miał żadnego interesu w tym, ażeby w niego inwestować. Najlepiej by się stało, gdyby odkupiło go miasto. To jednak nie pali się do inwestycji, bo po wykupie potrzebnych byłoby wiele milionów złotych, by odpowiednio zadbać o grunt.
W efekcie nawet na teoretycznie korzystnym dla siebie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego lokalni aktywiści mogą wiele nie zyskać. Część gruntów zostanie bowiem z ich punktu widzenia stracona, np. na stadion, a na części zamiast parku naturalistycznego będą chaszcze. Skąd więc taka walka o to, by Dzioba nie mógł zrealizować swojego planu? Najkrócej mówiąc: bo aktywiści nie wierzą, że deweloper chce postąpić uczciwie. Ich zdaniem jakakolwiek zgoda na budowę bloków spowoduje, że Górki Czechowskie utracą swój charakter oraz walor naturalności.
– Plany budowy parku naturalistycznego są przede wszystkim sprzeczne z sugestiami zespołu naukowców, którzy stworzyli raport z inwentaryzacji i waloryzacji przyrodniczej wąwozów – spostrzega Urszula Chłopicka. I dodaje, że w kilku miejscach opracowania naukowcy zgodnie wypowiadają się, że budowa parku negatywnie wpłynie na ekosystem Górek Czechowskich. – Utwardzane ścieżki, boiska, place zabaw oraz nocne oświetlenie zaszkodzą zamieszkującym ten teren gatunkom – podkreśla Chłopicka. Dodaje przy tym, że deweloper dał już pokaz swoich możliwości. W trakcie pierwszego etapu budowy parku naturalistycznego, do którego przystąpił, zanim dowiedział się o trudnościach z inwestycją, można było – zdaniem Chłopickiej – zaobserwować „celowe i konsekwentne niszczenie terenu”.
– Wyrywano z korzeniami drzewa, ciężki sprzęt rozjechał siedlisko chronionej jaszczurki zwinki, mimo że wcale nie było takiej potrzeby. W czasie realizacji tego projektu nie zwracano najmniejszej uwagi na ochronę terenu, mimo deklaracji TBV, że inwestycja będzie ekologiczna i bezkolizyjna z przyrodą Górek – argumentuje aktywistka.
Spór zresztą – jak dostrzegamy w wypowiedziach obu stron – stał się personalny. Deweloper utyskuje, że aktywiści napuszczają na niego prorządowe media (niedawno sprawą zajmowała się redakcja TVP) oraz zarzucają mu zatrudnianie trolli szkalujących koncepcję Górek „Wietrznie Zielonych”. Z kolei aktywiści wskazują, że Dzioba wykorzystuje swoje kontakty w mediach, by sprawa była nierzetelnie opisywana, a jego córka niszczy materiały informacyjne służące zachęcaniu lublinian do wstawienia się za niezabudowywaniem Górek Czechowskich.
Wyrok niewiele zmieni
Sytuacja jest patowa. Niezależnie od wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego nie będzie wygranych i przegranych. Deweloper zainwestował już ogrom sił i środków w inwestycję, której nie jest w stanie realizować. Nawet jeśli ostatecznie otrzyma na to zgodę, lokalni mieszkańcy będą się starali utrudniać budowę na każdy możliwy sposób. Jednocześnie mężczyzna faktycznie pozostaje dziś bez wpływu na to, co się dzieje z należącym do niego gruntem. Czołowi politycy w kraju wypowiadają się na jego temat, sprawą zajmuje się Naczelny Sąd Administracyjny, do gry włączyła się prokuratura. A Dzioba może jedynie czekać na ostateczne orzeczenie, czy będzie mógł wybudować bloki, czy nie.
W trudnej sytuacji jest też miasto. Lokalni włodarze sądzili, że znaleźli rozwiązanie, a paradoksalnie wpuścili dewelopera – niezależnie od jego intencji – na minę, bo od jednych polityków przedsiębiorca otrzymał zgodę na działanie, by po chwili inni ją zablokowali. Przy okazji dostanie się też samorządowi. Jeśli deweloper otrzyma zgodę na budowę, Krzysztof Żuk może być pewien, że każdy jego ruch będzie wnikliwie analizowany przez miejskich aktywistów. Jeżeli zaś przedsiębiorca zgody nie otrzyma, to przed zarządzającym Lublinem stanie wyzwanie, jak sprawić, ażeby Górki Czechowskie nie straszyły swym wyglądem.
W patowej sytuacji są także aktywiści. Nawet jeśli wyrok NSA będzie po ich myśli, to ogromny teren pozostanie własnością dewelopera. Ten zaś nie będzie mógł na nim co prawda zbudować bloków, ale nic nie stoi na przeszkodzie, by postawił stadion, siłownię czy nawet nieduży akademik dla studentów. Negatywne skutki dla środowiska naturalnego nie będą znacząco mniejsze niż te, których aktywiści się obawiają. A do zagmatwania sytuacji przyczynił się wojewoda, którego działanie było merytorycznie poprawne.
Profesor Mariusz Bidziński mówi nam, że cała sytuacja powinna być dobrą lekcją dla lokalnych włodarzy, by pamiętali, że są dla ludzi, a nie dla robienia polityki.
– W sytuacji Górek Czechowskich niby wszyscy działali poprawnie, zgodnie z prawem. Ale przez to, że politycy dwóch partii nie byli w stanie się ze sobą porozumieć, ostatecznie doszło do sytuacji kuriozalnej i patowej. I choć minęło 21 lat od sprzedaży przez państwo gruntu prywatnemu podmiotowi, pozostajemy w niepewności – zauważa profesor.
Ot, Polska w pigułce. ©℗