Przy podziale gospodarstwa rolnego należy pamiętać o prawie pierwokupu

Zawarcie umowy w sprawie zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej skutkuje powstaniem prawa pierwokupu po stronie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa – uznał Sąd Najwyższy.

Orzeczenie zapadło w sprawie, której początkiem była zawarta notarialnie umowa w sprawie podziału sporej nieruchomości rolnej pomiędzy troje współwłaścicieli: Radosława O. oraz małżeństwo T. Zgodnie z umową nieruchomość, podzielona na 5 działek gruntu, miała przypaść w częściach: dwie działki dla O. oraz trzy działki dla małżeństwa T., przy czym przewidziano także ustanowienie służebności gruntowych. Cała trójka współwłaścicieli zgodnie wniosła do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie stosownych wpisów w księgach wieczystych. Tu jednak sprawa się zatrzymała, bo referendarz sądu rejonowego odmówił dokonania stosownych wpisów.

KOWR ma prawo pierwokupu

Dlaczego wydał takie postanowienie? Otóż wspomniane działki gruntów stanowiły nieruchomości rolne, na których prowadzone były gospodarstwa. Mimo że doszło do podziału pomiędzy współwłaścicieli, sąd I instancji (który podtrzymał postanowienie referendarza) stwierdził, że także w takiej sytuacji powinno zostać uwzględnione prawo pierwokupu gruntów rolnych, należne Skarbowi Państwa, w którego imieniu występuje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) na podstawie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 423 ze zm.). Apelację złożyli współwłaściciele nieruchomości rolnych, ale rozpoznający ją Sąd Okręgowy w Bydgoszczy doszedł do wniosku, że w sprawie istnieje poważny problem prawny, który powinien rozstrzygnąć Sąd Najwyższy. W skierowanym do niego pytaniu SO zastanawia się, czy w przypadku umownego zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej polegającego na przyznaniu własności nieruchomości rolnej jednemu ze współwłaścicieli lub przez jej podział w naturze pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które skutkuje powstaniem po stronie uprawnionego podmiotu – w tym wypadku KOWR – prawa nabycia, tj. wykupu tej nieruchomości na zasadach określonych w powyższej ustawie.

Szerokie rozumienie nabycia nieruchomości rolnej

SN w odpowiedzi wydał uchwałę, zgodnie z którą w przypadku umownego zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej polegającego na przyznaniu własności nieruchomości rolnej jednemu ze współwłaścicieli lub przez jej podział w naturze między dotychczasowych współwłaścicieli dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 7 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. To zaś skutkuje powstaniem po stronie uprawnionego podmiotu prawa do nabycia tej nieruchomości w myśl art. 4 ust. 1 pkt 1 przywołanej ustawy.

– W orzecznictwie przyjęto bardzo szerokie rozumienie nabycia nieruchomości rolnej, co prowadzi do wniosku, że obejmuje ono wszelkie czynności w wyniku których dochodzi do jakichkolwiek zmian podmiotowych. Tak więc taką umowę należy kwalifikować jako czynność prawną, skutkującą powstaniem uprawnienia określonego we wskazanych w uchwale przepisach – uzasadnił rozstrzygnięcie sędzia Dariusz Dończyk.

Pierwokup tylko w ustawowym celu

SN dostrzegł jednak, że zastosowanie przepisów o prawie pierwokupu nieruchomości rolnej przez KOWR stanowi poważną ingerencję w prawo własności i to dotyczące nieruchomości. Nie jest więc tak, że KOWR ma tu pełną swobodę ruchów.

– W przypadku gdyby KOWR skorzystał ze swojego uprawnienia, to ustawa zawiera mechanizm, skutkujący tym że osoby, które dokonują tej czynności prawnej otrzymują odpowiedni ekwiwalent pieniężny – cenę ustaloną w umowie albo określoną w drodze postępowania sądowego. Poza tym KOWR nie może dowolnie korzystać z tego uprawnienia. Musi kierować się celem określonym ustawą, wskazanym np. w jej art. 1 czy art. 4b. Gdyby więc KOWR bez konkretnego celu chciał skorzystać z tego prawa, to jego czynność mogłaby być kwestionowana przez osoby, które zawarły umowę dotyczącą podziału nieruchomości – podkreślił sędzia Dończyk. ©℗

orzecznictwo