Choć w rozporządzeniu zmieniły się zaledwie dwie cyfry, to realizacja inwestycji mieszkaniowych może w dużych miastach przyspieszyć nawet o rok.
Na wchodzącą dziś w życie nowelizację rozporządzenia w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2023 r. poz. 1724) deweloperzy czekali od lat. Główna zmiana: o decyzję środowiskową trzeba wystąpić, jeśli powierzchnia garaży, parkingów samochodowych lub zespołów parkingów przekroczy w inwestycji 1 ha (dotychczas było to 0,5 ha). Chyba że inwestycja jest realizowana na obszarze objętym ochroną przyrody. Wtedy o decyzję środowiskową trzeba wystąpić, gdy powierzchnia parkingu przekroczy 0,5 ha (było 0,2 ha). To dla deweloperów bardzo korzystna zmiana. Inwestycje z parkingami mniejszymi od 1 ha to 90 proc. przedsięwzięć deweloperskich. Dotychczas inwestorzy musieli występować o decyzje środowiskowe, choć z góry wiadomo było, że nie zostaną one ostatecznie wydane. Stwierdzenie tego zajmowało od sześciu miesięcy do roku.
– Obowiązek wystąpienia z wnioskiem, by ustalić, czy decyzja środowiskowa jest konieczna, wprowadzono w 2005 r. Od tego czasu zrealizowałem kilkadziesiąt inwestycji w Warszawie, we Wrocławiu i w Łodzi. Nigdy mi się nie zdarzyło, żebym otrzymał decyzję środowiskową, i nie znam nikogo, kto by ją otrzymał. Zawsze na etapie przygotowywania przez wydział ochrony środowiska raportu, który poprzedza wydanie decyzji środowiskowej, okazywało się, że budowa parkingu czy hali garażowej nie ma istotnego wpływu na środowisko – wyjaśnia Tomasz Stoga, prezes zarządu Profit Development.
Inwestor, występując z wnioskiem o wydanie decyzji środowiskowej, musi do dokumentów dołączyć bardzo przemyślaną koncepcję inwestycji, tak by nie zmienić ani liczby mieszkań, ani miejsc postojowych, ani nawet ogródków. Jeśli to zrobi, bo np. ma większe zapotrzebowanie na miejsca postojowe, niż pierwotnie założył, to zgodnie z obowiązującymi do wczoraj przepisami zmiana koncepcji oznaczała, że całą procedurę musiał przechodzić od nowa, tracąc ponownie minimum pół roku. Przygotowanie precyzyjnej koncepcji wraz z dokumentacją kosztuje od kilkunastu do stu tysięcy złotych.
Nie każdy skorzysta
Nie wszyscy mogą jednak liczyć na ułatwienia, jakie przynosi zmiana rozporządzenia.
– Kluczowe dla zmian są przepisy przejściowe, które mówią, że na starych zasadach będą procedowane przedsięwzięcia w toku, czyli takie, dla których przed dniem wejścia w życie rozporządzenia wszczęto i nie zakończono jeszcze postepowania o wydanie decyzji środowiskowej. Trzeba więc zweryfikować, czy w ramach danej inwestycji nie należałoby podjąć działań zmierzających do uniknięcia stosowania przepisów dotychczasowych – mówi Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jeżeli postępowanie jest na wczesnym etapie, to PZFD podpowiada, że zasadne może się okazać wycofanie wniosku, tak by organ umorzył postępowanie w tej sprawie. Następnie należy poczekać, aż decyzja będzie ostateczna.
Jest o co zabiegać, bo do wczoraj polskie przepisy o budowie parkingów należały, według Ministerstwa Klimatu i Środowiska, do najsurowszych w UE. Łagodniejsze wymogi nasze prawo stawiało nawet przed zabudową przemysłową.
Odmienne interesy
„Tymczasem, jak wskazuje praktyka, parkingi o niewielkiej powierzchni nie mają znaczącego oddziaływania na środowisko. (…) Należy zwrócić uwagę, że pozostawianie progów na obecnym poziomie nie ma uzasadnienia merytorycznego” – tak Ministerstwo Klimatu i Środowiska uzasadniło potrzebę zmiany regulacji, o którą zabiegało odpowiedzialne za budownictwo Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Ta argumentacja nie przekonuje Adriana Chochoła z międzynarodowego zespołu prawników Frank Bold, który skupia się na ochronie środowiska.
– Nie jestem przeciwnikiem rozwoju, ale powinien to być rozwój zrównoważony. Trzeba zważyć interes gospodarczy i interes ochrony środowiska. Dokonując tak radykalnego zwiększenia progów, ryzykujemy, że powstaną inwestycje, które mogą oddziaływać szkodliwie na środowisko – zaznacza prawnik.
– W ostatecznym rozrachunku koszty, które poniesie społeczność sąsiadująca z inwestycją, będą dużo większe niż dziś zysk dewelopera, wynikający ze skrócenia czasu realizacji inwestycji. Dlatego uważam, że progi w przypadku tego typu parkingów, które obowiązywały do wczoraj, miały swoje uzasadnienie, bo weryfikowały wpływ inwestycji na środowisko – dodaje.
Ekspert fundacji Frank Bold przekonuje, że problemem nie były przyjęte w poprzednim rozporządzeniu progi, ale sprawność działania systemu ocen środowiskowych. Gdyby w gminach zajmowało się tym więcej osób i były dobrze wyszkolone, to procedura przebiegałaby sprawnie. Inwestycje nie byłyby znacząco spowalniane, a środowisko byłoby chronione.
Mimo że budowa od dziś będzie szła szybciej, to mieszkania nie będą dzięki temu tańsze. Powodem jest głód gruntów. Dopiero zwiększenie podaży gruntów w połączeniu z przyspieszeniem procedur mogłyby przynieść obniżki. ©℗
/>
