Wójt potrzebuje zgody rady gminy na kolejną umowę najmu lokalu użytkowego

Za miesiąc naszej spółce kończy się najem lokalu użytkowego wynajmowanego od gminy (najem był na trzy lata). Wójt poinformował nas pisemnie jedynie o tym, że nie może sam zgodzić się na przedłużenie umowy, bo potrzebuje zgody rady gminy, a do czasu jej uzyskania nie może nic zrobić. Czy to bezczynność wójta? Czy powinniśmy wnieść skargę do rady gminy?

Z pytania czytelnika należy wnioskować, że spółka wynajmuje od gminy lokal użytkowy. Umowa była terminowa, na okres trzech lat. Kodeks cywilny (dalej: k.c.) w art. 659 wskazuje, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Ten może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Z kolei zgodnie z art. 660 k.c. umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy uznaje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Ograniczenia dla jednostek samorządu

Analizując podaną problematykę, należy mieć jednak na względzie ograniczenia w możliwości zawierania umów najmu przez jednostki samorządu terytorialnego. Punktem wyjścia jest art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w którym postanowiono, że z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności mogą być:

• przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd,
• obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi,
• wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek,
• przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.

Jednak kluczowe znaczenie ma art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym, zgodnie z którym do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Uchwała rady gminy jest wymagana również wtedy, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

Bez podstaw

Warto zwrócić uwagę na stanowisko wyrażone w wystąpieniu pokontrolnym Regionalnej Izby Obrachunkowej w Białymstoku z 26 lipca 2023 r. (znak RIO.IV.6001-3/23; źródło: https://bip.bialystok.rio.gov.pl). RIO w rozpatrywanej sprawie stwierdziła, że wójt bez zgody rady gminy zawarł kolejną umowę najmu na czas oznaczony lokalu użytkowego, wskutek czego łączny czas najmu przekroczył okres trzech lat. W ocenie organu kontrolującego naruszało to przepisy prawa.

Przedkładając zatem powyższe założenia na podany przez czytelnika stan faktyczny, należy uznać, że działania wójta gminy są właściwe. Aby umowa najmu lokalu mogła zostać przedłużona, konieczna jest bowiem wyrażona przez radę gminy w formie stosownej uchwały zgoda na przedłużenie umowy najmu lokalu na okres przekraczający trzy lata. W konsekwencji nie ma podstaw, aby składać skargę na wójta do rady gminy, w tym na mocy regulacji zawartych w kodeksie postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.). Z art. 227 k.p.a. wynika m.in., że przedmiotem skargi może być w szczególności zaniedbanie lub nienależyte wykonywanie zadań przez właściwe organy albo przez ich pracowników, naruszenie praworządności lub interesów skarżących, a także przewlekłe lub biurokratyczne załatwianie spraw. Z kolei w art. 229 pkt 3 k.p.a. wskazano, że jeżeli przepisy szczególne nie określają innych organów właściwych do rozpatrywania skarg, organem właściwym do rozpatrzenia skargi dotyczącej zadań lub działalności wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) i kierowników gminnych jednostek organizacyjnych jest rada gminy. ©℗