Od 23 lutego br. Skarb Państwa ma pierwszeństwo w nabyciu spółek kapitałowych posiadających nieruchomości położone w granicach portów morskich oraz będzie mógł wykupić nieruchomości należące do spółek osobowych, jeśli dojdzie do zmian w ich składzie osobowym.
Wszystko to za sprawą nowelizacji ustawy z 13 stycznia 2023 r. o bezpieczeństwie morskim oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 261), która obowiązuje od 23 lutego br. Ustawa wprowadza ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomościami położonymi na terenie portów morskich o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej. Od momentu wejścia w życie noweli utrudniony jest już proces sprzedaży udziałów albo akcji w spółce, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub współużytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w granicach portu. Dotyczy to także spółek posiadających takie nieruchomości na podstawie umowy najmu, dzierżawy bądź użytkowania zawartej z właścicielem, którym jest Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego albo podmiot zarządzający portem lub przystanią morską, przy czym umowa musi być zawarta na okres co najmniej 10 lat. Wszystkich tych spółek dotyczy już nowe prawo pierwokupu przy niemal każdej transakcji zbycia udziałów lub akcji w tych spółkach.
Regulacje te dotyczą wszystkich spółek prawa handlowego (a więc zarówno osobowych, jak i kapitałowych), które są właścicielami, użytkownikami wieczystymi, współużytkownikami wieczystymi, a także użytkownikami, najemcami bądź dzierżawcami nieruchomości znajdującej się na terenie „portu morskiego o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej”. Dotyczy to portów w Gdańsku, Gdyni, Szczecinie oraz w Świnoujściu. Przy czym mechanizmy i uprawnienia przewidziane nowelizacją różnią się od siebie w zależności od tego, czy chodzi o zbywanie udziału w spółkach kapitałowych, czy też chodzi o zmianę składu wspólników w spółkach osobowych.
Trzeba zawiadomić ministra
W odniesieniu do spółek kapitałowych posiadających nieruchomości we wskazanych portach zastosowanie będzie miało prawo pierwokupu udziałów i akcji w tych podmiotach, co w konsekwencji stanowi pewne ograniczenie w rozporządzaniu udziałami lub akcjami takich spółek. Nowe przepisy przewidują specjalne wymogi przy procesie sprzedaży udziałów i akcji obciążonych nowym prawem pierwokupu. Przede wszystkim w sytuacji, gdy właściciel akcji lub udziałów spółki posiadającej nieruchomość na terenie jednego z czterech wspomnianych wyżej portów decyduje się je sprzedać, przed przeniesieniem własności tych udziałów lub akcji zobowiązany jest zawrzeć warunkową umowę sprzedaży. W terminie siedmiu dni od jej zawarcia musi zawiadomić ministra do spraw gospodarki morskiej o treści umowy i załączyć do tego wiele dokumentów, dotyczących zarówno samej spółki (m.in. bilans, rachunek zysków i strat, oświadczenie o wysokości zobowiązań warunkowych, aktualną listę wspólników albo akcjonariuszy oraz umowę albo statut spółki), jak i nieruchomości (odpis księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów i budynków). Minister w terminie trzech miesięcy od otrzymania ww. zawiadomienia może złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Ponadto minister ma obowiązek pisemnego zawiadomienia właściciela akcji lub udziałów o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Tu jednak nie został określony termin, w którym powinien to zrobić. Co ciekawe, wspomniane zawiadomienie właściwy minister publikuje w swoim Biuletynie Informacji Publicznej. Po tym fakcie strony umowy (a więc także sprzedającego) uznaje się za zawiadomione o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Inaczej sytuacja wygląda, gdy minister nie wystosuje takiego zawiadomienia ani nie opublikuje go w Biuletynie Informacji Publicznej. Wówczas czynność skorzystania z prawa pierwokupu uznaje się za nieważną. Istotne jest to, że przeprowadzenie transakcji z pominięciem nowego prawa pierwokupu skutkuje bezwzględną nieważnością sprzedaży – kupujący nie nabędzie własności nabywanych udziałów lub akcji.
Upoważnienie dla innych podmiotów
Skarb Państwa (działający przez właściwego ministra) nie jest jedynym podmiotem, który może nabyć udziały lub akcje w „spółce portowej” na podstawie ww. nowelizacji. Przepisy przewidują, że na uzasadniony wniosek ministra właściwego do spraw gospodarki morskiej rząd może upoważnić inny podmiot, w tym spółkę handlową z większościowym udziałem Skarbu Państwa, do wykonywania prawa pierwokupu. Wprowadzenie takiego przepisu znacząco rozszerza krąg podmiotów, które mogą skorzystać z pierwokupu. Warto zasygnalizować, że jest to katalog otwarty, a samo pojęcie „spółki handlowej z większościowym udziałem Skarbu Państwa” jest nieostre i – jak pokazuje praktyka organów w sprawach podatkowych – wcale nie musi oznaczać, że są to spółki, w których Skarb Państwa ma więcej niż 50 proc. akcji lub udziałów. Pojawiają się bowiem głosy, że o większości udziałów może też świadczyć sama możliwość przegłosowania uchwał przez Skarb Państwa przy rozproszonym akcjonariacie.
Nowe przepisy przewidują możliwość zakwestionowania przez ministra ceny sprzedawanych akcji lub udziałów w spółce, przyznając mu prawo do wystąpienia do sądu z wnioskiem o ustalenie ceny. Termin na złożenie odpowiedniego wniosku do sądu to 30 dni od daty złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Przed ustaleniem ceny przez sąd minister może (ale nie musi) zapłacić sprzedawcy niesporną część ceny.
Właściwy do rozpoznania tego typu spraw jest sąd właściwy dla siedziby spółki, której udziały lub akcje są przedmiotem sprzedaży. Co do właściwości rzeczowej to zastosowanie będą miały przepisy ogólne kodeksu postępowania cywilnego.
Przejęcie nieruchomości
W przypadku spółek osobowych (tj. spółki jawnej, partnerskiej, komandytowej lub komandytowo-akcyjnej), które są właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub współużytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w granicach portu o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej, mechanizm zabezpieczenia interesów Skarbu Państwa jest inny. Jeżeli do takiej spółki przystępuje nowy wspólnik lub jeżeli ogół praw i obowiązków wspólnika w takiej spółce jest przenoszony na inną osobę, minister właściwy do spraw gospodarki morskiej może złożyć oświadczenie o nabyciu prawa własności nieruchomości portowej należącej do spółki bądź będącej w jej użytkowaniu wieczystym. W takim przypadku przejęcie nieruchomości następuje za zapłatą wartości rynkowej nieruchomości obliczonej na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Procedura przejęcia nieruchomości jest analogiczna do procesu wykonywania prawa pierwokupu udziałów lub akcji w spółce opisanej w punktach powyżej, są jednak drobne różnice. I tak zobowiązanymi do zawiadomienia ministra o zamiarze zmiany składu osobowego spółki są solidarnie wspólnicy spółki. Prawo to nie znajdzie zastosowania, jeżeli wstępującym w prawa i obowiązki dotychczasowego wspólnika jest osoba mu bliska (kim ona jest, tego ustawa nie wyjaśnia) bądź gdy przystępujący wspólnik jest osobą bliską w stosunku do dotychczasowych wspólników.
Zawarte choć niewykonane
Zgodnie z przepisami przejściowymi wspomnianej ustawy jej regulacje mają zastosowanie do wszystkich umów zawartych, ale niewykonanych przed dniem jej wejścia w życie. Oznacza to, że jeśli spółka posiadająca nieruchomość w jednym z czterech portów, o których mowa powyżej, zawarła umowę zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży jej akcji lub udziałów przed 23 lutego 2023 r., ale nie zdążyła przenieść własności tych udziałów, to będzie musiała dopełnić obowiązki, które wprowadza nowelizacja, a więc musi niezwłocznie zawiadomić ministra właściwego do spraw gospodarki morskiej o treści umowy sprzedaży udziałów albo akcji. Podobnie w przypadku przystępowania nowego wspólnika do spółki osobowej oraz przeniesienia praw i obowiązków wspólnika spółki osobowej. ©℗
Ogólne zasady
• Prawo pierwokupu w ogólnym ujęciu polega na tym, że rzecz lub prawo, którego dotyczy pierwokup (w tym przypadku udziały lub akcje w określonej spółce), może być sprzedane osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie wykona swego prawa. Z kolei uprawniony w następstwie takiej umowy warunkowej może skorzystać ze swojego prawa i daną rzecz lub prawo wykupić za cenę przewidzianą z pierwotnym nabywcą.
• Klasyczne prawo pierwokupu polega na tym, że uprawniony do niego może wykupić rzecz lub prawo po cenie uzgodnionej z pierwotnym nabywcą w warunkowej umowie sprzedaży. ©℗