Jeden z klientów firmy deweloperskiej chce zarezerwować lokal mieszkalny. Do tego chciałby podpisać także umowę rezerwacyjną na miejsce postojowe oraz komórkę lokatorską, które będą sprzedawane jako udział w odrębnym lokalu użytkowym. Czy jest to możliwe? Problem wyjaśniają Laura Waloszczyk, radca prawny, szefowa działu nieruchomości w kancelarii Gut & Wspólnicy i Maciej Buda, radca prawny w kancelarii Gut & Wspólnicy.

Nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa) wprowadziła do porządku prawnego dotychczas nieskodyfikowaną umowę rezerwacyjną, której przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Jednak ustawodawca dość niefortunnie wskazał katalog umów, które mogą być poprzedzone umową rezerwacyjną, a których enumeratywne wyliczenie zawarte zostało w art. 29 ust. 1. O dziwo, nie są to wszystkie umowy, co do których ustawa nakazuje stosowanie jej przepisów. Pominięte zostały bowiem umowy, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy. W konsekwencji umowa rezerwacyjna nie może zostać zawarta np. dla umowy przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego, nawet jeśli ta umowa będzie zawierana razem z umową deweloperską ‒ mimo że zgodnie z art. 2 ust. 2 stosuje się do niej reżim ustawy. Jeżeli zatem nabywca chce zarezerwować nie tylko lokal mieszkalny, lecz także miejsce postojowe lub komórkę lokatorską, które będą sprzedawane jako udział w odrębnym lokalu użytkowym (oczywiście w ramach tego samego co lokal mieszkalny przedsięwzięcia deweloperskiego), to nabywca nie może dokonać rezerwacji tego miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej w ramach umowy rezerwacyjnej.
W uzasadnieniu do projektu ustawy stwierdzono, że do tego rodzaju umów znajdują zastosowanie m.in. przepisy ustawy dotyczące umowy rezerwacyjnej, ale literalne brzmienie ustawy stoi w sprzeczności z założeniem ustawodawcy. Nie wiadomo, z jakich przyczyn ustawodawca odmówił nabywcy takiej możliwości. Dla dewelopera taka regulacja także nie jest korzystna, nie ma bowiem narzędzi prawnych, aby taki garaż lub komórkę lokatorską bez naruszenia przepisów ustawy zarezerwować dla nabywcy.
Jak widać, przedmiotem umowy rezerwacyjnej może być jedynie lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, nawet jeśli razem z tym lokalem mieszkalnym lub domem mieszkalnym nabywany jest udział w lokalu użytkowym, np. pod garaż lub komórkę lokatorską. Regulacja ta powinna być jednak rozszerzona, brak jest bowiem uzasadnienia dla takiego ograniczenia, zarówno z punktu widzenia ochrony interesów nabywcy, jak i dewelopera, w szczególności dlatego, że zamiarem ustawodawcy było umożliwienie zawarcia umowy rezerwacyjnej również w stosunku do tego typu umów. ©℗
Podstawa prawna
• art. 2 ust. 2, art. 29 ust. 1 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177)