Kiedy przedsiębiorca może zawrzeć umowę rezerwacyjną na sprzedaż danej nieruchomości? Czy będzie ona skuteczna, jeśli dana inwestycja jest dopiero w planach budowlanych i nie jest znany jeszcze konkretny termin jej sprzedaży? Czy taką umowę może zawrzeć deweloper z innym deweloperem?

rozwiń ›
Umowa rezerwacyjna jest zawierana między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną rezerwującym. Jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Uregulowała ją dopiero obowiązująca w znacznej części od 1 lipca 2022 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska z 2021 r. lub ustawa z 2021 r.). Określono w niej zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej, która stała się nową umową nazwaną. Wcześniejsza ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska z 2011 r.) nie regulowała umowy rezerwacyjnej, która w transakcjach nieruchomościami była powszechnie stosowana jako umowa nienazwana prawa cywilnego. Bazowała ona na zasadzie swobody umów wynikającej z art. 3531 kodeksu cywilnego.

Moment podpisania

Obowiązująca ustawa deweloperska z 2021 r. nie precyzuje momentu zawarcia umowy rezerwacyjnej choćby w stosunku do momentu rozpoczęcia sprzedaży. Ten jest zdefiniowany w jej art. 5 pkt 12 jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo umów zobowiązujących do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego po wybudowaniu budynku (dalej: umowy zobowiązujące) lub umów dotyczących lokalu użytkowego.
A zatem umowa rezerwacyjna może być zawarta przed wyżej zdefiniowanym momentem rozpoczęcia sprzedaży, a także przed rozpoczęciem przedsięwzięcia deweloperskiego. Należy jednak pamiętać, że jeśli umowa ta będzie poprzedzała np. zawarcie umowy deweloperskiej, to deweloper:
  • musi doręczyć rezerwującemu prospekt informacyjny wraz z załącznikami, który będzie stanowił jej integralną część (art. 21 ust. 1 i art. 23 ust. 2 ustawy deweloperskiej z 2021 r.);
  • jest zobowiązany do udostępnienia dokumentów wymienionych w art. 26 ust. 1 ustawy deweloperskiej z 2021 r., np. pozwolenia na budowę czy projektu budowlanego.

Nie przez e-mail

Umowa rezerwacyjna musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Trzeba złożyć na niej własnoręczny podpis. Możliwa jest także wymiana jej egzemplarzy, z których każdy będzie podpisany przez jedną ze stron, o czym stanowi art. 78 par. 1 k.c. W przypadku braku zachowania tej formy umowa będzie traktowana tak, jakby nigdy nie została zawarta. I tu uwaga! Z tego względu nie jest możliwe zawarcie umowy rezerwacyjnej w formie dokumentowej (np. przez wymianę oświadczeń woli za pośrednictwem poczty elektronicznej). Jednak, choć ustawa deweloperska z 2021 r. nie wskazuje na to wprost, to wydaje się możliwe zawarcie umowy rezerwacyjnej w formie elektronicznej poprzez złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Oświadczenie woli złożone w formie elektronicznej jest bowiem równoważne z oświadczeniem woli złożonym w formie pisemnej, na co wskazuje art. 781 par. 2 k.c. Zasada równoważności formy elektronicznej z formą pisemną oznacza, że forma elektroniczna może zastąpić formę zwykłą pisemną. Oświadczenie woli w postaci elektronicznej jest równoważne wymogowi dochowania formy pisemnej ze wszystkimi tego skutkami. Dopuszczalne jest więc zawarcie umowy zastrzeżonej w formie pisemnej zwykłej pod rygorem nieważności poprzez wymianę dokumentów elektronicznych, ale koniecznie opatrzonych kwalifikowanymi podpisami elektronicznymi, albo dokumentów pisemnych i elektronicznych. Elektroniczna forma czynności prawnej może być wykorzystana do zastąpienia zwykłej formy pisemnej zarówno w przypadku, gdy wymóg zachowania tej formy wynika z przepisu, jak i z czynności prawnej.

Modyfikacje

Ustawa deweloperska z 2021 r. nie wyklucza możliwości wprowadzenia przez strony dodatkowych postanowień w umowie rezerwacyjnej poza tymi, które należy określić obligatoryjnie. A więc należy w niej podać takie dane jak:
  • strony, miejsce i data zawarcia umowy;
  • cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
  • okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Modyfikacje umowy rezerwacyjnej nie powinny jednak stać w sprzeczności z nadrzędnym celem ustawy, tj. ochroną praw nabywcy (rezerwującego). W tym kontekście warto rozważyć możliwość doprecyzowania praw i obowiązków stron, w szczególności na tle wyłączenia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z oferty sprzedaży. Z chwilą zawarcia umowy rezerwacyjnej na deweloperze oraz przedsiębiorcy innym niż deweloper ciąży obowiązek wyłączenia przedmiotu rezerwacji z oferty sprzedaży. Przy czym pojęcie wyłączenia z oferty sprzedaży nie powinno być interpretowane zawężająco, czyli jedynie jako obowiązek powstrzymania się od zawierania umów, które mogłyby udaremnić możliwość zawarcia umowy deweloperskiej lub innych umów uregulowanych w ustawie z 2021 r. Należy je rozumieć szeroko, w tym także jako konieczność wyraźnego zamanifestowania, że dany lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny są już przedmiotem rezerwacji. W praktyce może to rodzić konieczność aktualizacji strony internetowej, ogłoszeń w portalach internetowych czy mediach społecznościowych. Nasuwa się zatem pytanie, czy umowa rezerwacyjna może określać termin na podjęcie tych działań? Wydaje się, że tak, choć termin ten powinien uwzględniać rozsądny, lecz nieodległy czas na usunięcie oferty sprzedaży. Brak sprecyzowania tego w umowie może spowodować spór pomiędzy stronami na tle wykonania zobowiązania do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Rezerwujący mógłby bowiem twierdzić, że brak niezwłocznej aktualizacji danych oznaczał, że przedmiot rezerwacji nie został wycofany z oferty sprzedaży. Konsekwencją tego może być roszczenie rezerwującego o zwrot podwójnej opłaty rezerwacyjnej na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy deweloperskiej z 2021 r.

Osoba zainteresowana a nabywca

Definiując umowę rezerwacyjną, ustawodawca posłużył się wyżej już użytym pojęciem rezerwującego. Zapewne miało to na celu odróżnić je od zdefiniowanego w art. 5 pkt 5 ustawy deweloperskiej z 2021 r. pojęcia nabywcy – jako osoby fizycznej, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera m.in. umowę deweloperską. To rozróżnienie definicyjnie nie jest do końca jasne, ponieważ w uzasadnieniu projektu ustawy deweloperskiej z 2021 r. przy omawianiu umowy rezerwacyjnej posłużono się wielokrotnie także określeniem nabywca. Wyróżnienie pojęcia rezerwującego jest zastanawiające także w kontekście art. 29 ust. 1 ustawy deweloperskiej z 2021 r., wskazującego, że umowa deweloperska, umowa zobowiązująca oraz umowa sprzedaży zawierana przez dewelopera albo przedsiębiorcę innego niż deweloper może być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej. Biorąc pod uwagę ww. przepis, należy przyjąć, że umowa rezerwacyjna została uregulowana w ustawie deweloperskiej z 2021 r., aby poprzedzała zawierane zgodnie z jej regułami umowy deweloperskie pomiędzy deweloperem lub przedsiębiorcą innym niż deweloper a nabywcą.
Zmiana lex deweloper: są dwa projekty, ma być jeden
Zmiana lex deweloper: są dwa projekty, ma być jeden

Zobacz również
A zatem nie wydaje się możliwe, by umowa rezerwacyjna w kształcie nadanym jej wspomnianą ustawą mogła być zawierana np. pomiędzy dwoma przedsiębiorcami (niespełniającymi powyższej definicji nabywcy), z których jeden byłby zainteresowany ofertą sprzedaży dewelopera albo przedsiębiorcy innego niż deweloper. Wskazuje na to także cel ustawy, która poprzez uregulowanie umowy rezerwacyjnej miała poprawić ochronę nabywców w relacjach z deweloperem i przedsiębiorcą innym niż deweloper. Gdyby umowa rezerwacyjna miała stać się umową zawieraną przez dowolne osoby (bez ograniczeń wynikających z definicji wskazanych w ustawie z 2021 r.), to powinna była zostać umieszczona w k.c.

Prospekt informacyjny

W art. 18 ust. 1 ustawy deweloperskiej z 2011 r. przewidziano, że deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami. W ustawie z 2021 r. ustawodawca poszedł o krok dalej, ponieważ w jej art. 21 ust. 1 wprowadził obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego osobie zainteresowanej zawarciem umowy rezerwacyjnej, i to przed jej zawarciem. Co więcej, prospekt ten wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy rezerwacyjnej, o czym mowa w art. 23 ust. 2 ustawy deweloperskiej z 2021 r. Ustawa ta (podobnie jak ustawa z 2011 r.) wymaga, aby prospekt informacyjny został doręczony na trwałym nośniku. Według Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów trwałym nośnikiem są w szczególności papier, płyta CD/DVD czy pendrive. Podobnie należy traktować wiadomość wysłaną za pośrednictwem poczty elektronicznej, do której dołączono prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Odesłanie zainteresowanego do strony internetowej, na której udostępniono prospekt informacyjny z załącznikami, lub odwołanie się do niej w korespondencji nie jest wystarczające.
Rezerwujący powinien wiedzieć o wszelkich zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej. W tym okresie deweloper jest zobowiązany do informowania rezerwującego o wszelkich zmianach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie wraz ze wskazaniem, czego dotyczą. Jeśli tego nie zrobi, wówczas rezerwujący ma możliwość żądania od dewelopera zwrotu wpłaconej opłaty rezerwacyjnej (art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z 2021 r.).
Co jednak w przypadku, gdy deweloper wywiąże się z obowiązku poinformowania o zmianach w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, ale nie otrzyma na nie akceptacji rezerwującego? Wydaje się, że w tym zakresie ustawodawca był niekonsekwentny. Ustawa deweloperska z 2021 r. wymaga bowiem, aby deweloper informował na bieżąco rezerwującego o zaistniałych zmianach w tych dokumentach. Jednocześnie nie określa wyraźnie obowiązku uzyskania zgody na ich wprowadzenie przez dewelopera, choć – jak wskazano powyżej – zarówno prospekt informacyjny, jak i jego załączniki stanowią integralną część umowy rezerwacyjnej. W przypadku sporu stron rezerwujący może podważyć związanie go treścią zmienionych dokumentów. Wykonanie przez dewelopera obowiązku aktualizacji prospektu informacyjnego wyklucza możliwość domagania się przez rezerwującego zwrotu opłaty rezerwacyjnej, skoro – jak już wspominano wyżej – zwrot ten przewidziany jest wówczas, gdy obowiązek aktualizacji nie jest realizowany. Jednocześnie brak akceptacji przez rezerwującego zmian w prospekcie informacyjnym nie zamyka mu drogi do formułowania innego rodzaju roszczeń, np. o charakterze odszkodowawczym. Zauważyć bowiem należy, że w przypadku zmian, które zostały wprowadzone przez dewelopera w treści prospektu informacyjnego lub jego załącznikach w czasie między doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami a zawarciem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny. Powyższe zmiany w treści umowy deweloperskiej wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy. Wskazuje na to art. 35 ust. 2 i 3 ustawy deweloperskiej z 2021 r. Biorąc jednak pod uwagę, że umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje do zawarcia np. umowy deweloperskiej, a przed jej sporządzeniem można ponownie wykonać obowiązki informacyjne, nie wydaje się zasadnym, aby rezerwujący mógł skutecznie kwestionować zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach oraz wywodzić z tego skutek braku informacji o korekcie tych dokumentów i żądać zwrotu opłaty rezerwacyjnej.

Odstąpienie i wypowiedzenie

Przepisy ustawy z 2021 r. dotyczące umowy rezerwacyjnej nie przewidują przypadku odstąpienia od niej przez strony (jak ma to miejsce np. w przypadku umowy deweloperskiej zgodnie z art. 43 ustawy deweloperskiej z 2021 r.). Nie jest zatem jasne, czy umowa rezerwacyjna może zawierać postanowienie o odstąpieniu od niej na podstawie art. 395 par. 1 k.c. dotyczącego możliwości zastrzeżenia, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od niej, np. na wypadek nieuiszczenia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. W ramach zasady swobody umów wyrażonej w art. 3531 k.c. nie należy jednak wykluczać umieszczenia zapisu o prawie odstąpienia od umowy na wypadek nieuiszczenia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Podobnie nie ma przeszkód w uregulowaniu wypowiedzenia umowy rezerwacyjnej przez strony. Można też wprowadzić zapis, że brak uiszczenia opłaty rezerwacyjnej spowoduje wygaśnięcie umowy rezerwacyjnej lub oczekiwać na upływ terminu, na jaki została ona zawarta. ©℗
Podstawa prawna
• ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445)
• art. 3531, art. 395 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360)
• art. 4, art. 21 ust. 1, art. 23 ust. 2, art. 34 ust. 1 pkt 3, art. 43 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177)