Większość członków kooperatywy zdecydowała się na sprzedaż części powierzchni wspólnej osobie, która co prawda mogła zapłacić mniej niż inny z oferentów, ale nie prowadzi uciążliwej działalności gospodarczej? To nie powód, aby uchylić uchwałę wspólnoty mieszkaniowej – uznał sąd.
Spór zaczął się, gdy właściciele lokalu wynajmowanego krótkoterminowo złożyli wspólnocie ofertę wykupu części wspólnych strychu. Ogół mieszkańców nie był chętny do przeprowadzenia tej transakcji. Relacje pomiędzy właścicielami lokalu a mieszkańcami były napięte. Ci drudzy skarżyli się na zakłócanie spokoju oraz niskie poczucie bezpieczeństwa związane z wieczornymi balangami urządzanymi przez przygodnych najemców.
Mieszkańcy obawiali się, że ewentualna sprzedaż oferentom części strychu i urządzenie tam przez nich kolejnego lokalu do krótkotrwałego wynajmu, ewentualne urządzenie pomieszczenia gospodarczego służącego do obsługi działalności gospodarczej, dodatkowo zmniejszy komfort funkcjonowania w budynku.
Sprawa się rozwiązała, gdy o wykup tej części strychu wystąpił inny z właścicieli, a przy tym członek zarządu wspólnoty. Zlecił on wycenę powierzchni rzeczoznawcy majątkowemu, a następnie zaoferował wspólnocie wyliczoną kwotę.
Wspólnota, w trybie indywidualnego zbierania głosów, ofertę przyjęła. I właśnie uchwałę, której skutkiem było przekazanie części strychu członkowi zarządu wspólnoty, zaskarżyli właściciele lokalu wykorzystywanego do biznesu.
Zarzucili oni wspólnocie, że nie kierowała się ona chęcią maksymalizacji zysku – powodowie bowiem byli gotowi zapłacić więcej, niż zapłacił ostateczny nabywca.
Sąd okręgowy jednak powództwo oddalił. W uzasadnieniu wskazał, że interesy ekonomiczne powodów należy porównać z interesami osobistymi pozostałych członków, którzy odczuwają dyskomfort związany z uciążliwością działalności w zakresie krótkotrwałego wynajmu lokalu i nie chcą pogarszać swojej sytuacji.
Sąd zauważył, że powodowie – w przeciwieństwie do pozostałych właścicieli – nie mieszkają w budynku wspólnoty, a zatem nie doświadczają uciążliwości swojej działalności.
Powodowie zdecydowali się zaskarżyć wyrok. Ale i tu ponieśli porażkę. „Zasadniczym celem wspólnoty mieszkaniowej jest gospodarowanie zasobem mieszkaniowym, nie zaś działalność o charakterze zarobkowym” – podkreślił sąd apelacyjny w opublikowanym pod koniec kwietnia 2022 r. uzasadnieniu.
I dalej stwierdził, że okoliczność, iż powodowie mogliby zaoferować wyższą cenę za nabycie własności części poddasza nie oznacza złej gospodarki i zarządzania nieruchomością wspólną, skoro cena zaoferowana przez nabywcę odpowiada wartości rynkowej.
„Powodowie zresztą do chwili obecnej nie wskazali oferowanej przez siebie ceny zakupu” – zaznaczył sąd.
Jego zdaniem powodowie muszą przyjąć, iż nie zawsze interesy wszystkich będą do końca wspólne i zgodne z oczekiwaniami każdego ze współwłaścicieli pozostałych lokali. Nie można zaś rozpatrywać interesu właściciela lokalu w oderwaniu od interesu pozostałych członków oraz całej wspólnoty. W tym konkretnym przypadku w interesie większości było niesprzedawanie części strychu osobom, których działalność jest uciążliwa.
orzecznictwo
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 24 listopada 2021 r., sygn. akt V ACa 391/20 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
