Tak zwana duża nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie 19 września 2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 471), przewidywała 12-miesięczne vacatio legis dotyczące projektu budowlanego. Ten okres przejściowy skończył się wczoraj. Od teraz, jak wyjaśnia inżynier Mariusz Okuń z Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, jedyną obowiązującą formą projektu dotyczącą nowych wniosków o pozwolenie na budowę jest wyłącznie projekt budowlany w zakresie: zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Projekt techniczny jako trzecia część musi być wykonany przed przystąpieniem do realizacji robót i nie jest załącznikiem do wniosku. Natomiast wymagane jest oświadczenie o jego sporządzeniu.
Bez ścianek działowych
Adwokat dr Joanna Barzykowska, wspólnik w Kancelarii Graś i Wspólnicy sp.k., lider działu nieruchomości, wskazuje, że od wczoraj inwestorzy stracili możliwość składania wniosków o wydanie pozwolenia na budowę na starych zasadach.
Jak dodaje, w nowym stanie prawnym warto zwrócić uwagę na to, że inwestorów, którzy planowali, a nie zdążyli złożyć wniosku w urzędzie przed wskazaną datą, czeka wydłużenie prac. – Nowe przepisy znacząco zmieniły kształt projektu architektoniczno-budowlanego – argumentuje.
Poza tym, dodaje prawniczka, do nowego projektu budowlanego znajdą zastosowanie przepisy nowego rozporządzenia z 11 września 2020 r. w sprawie zakresu i formy projektu budowlanego. – Oznacza to m.in., że planując budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych już w projekcie architektoniczno-budowlanym należy zamieścić informację o liczbie planowanych do wydzielenia lokali wraz ze wskazaniem udziału lokali mieszkalnych – tłumaczy.
Jak dodaje radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Przemysław Dziąg, rozporządzenie to wprowadza m.in. istotne zmiany, jeśli chodzi o liczenie powierzchni użytkowej. Zgodnie z jego treścią od wczoraj do powierzchni użytkowej budynku i lokalu nie można wliczać poziomego przekroju wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, czyli tzw. ścianek działowych.
Dodatkowo, zauważa mec. Dziąg, nowe rozporządzenie zmienia normę, która była dotychczas stosowana, czyli PN-ISO 9836:1997, dotyczącą obliczania powierzchni, na normę PN-ISO 9836:2015.
Jak wyjaśnia Joanna Barzykowska, w nowych projektach trzeba stosować najnowsze, opublikowane w języku polskim, polskie normy wskazane w załączniku do tego rozporządzenia. – Oznacza to np., że mogą być przyjęte inne oznaczenia lub sposoby obliczania parametrów inwestycji, jak np. wskaźników powierzchniowych i kubaturowych – mówi.
Przestrzeń do interpretacji dla urzędników
– Na pewno pozytywnym elementem jest to, że projekt składany będzie w trzech, a nie czterech egzemplarzach. Mniejsza liczba dokumentów ma przyspieszyć rozpatrywanie wniosków. Warto też pamiętać, że od lipca 2021 r. istnieje możliwość składania wniosków o pozwolenie na budowę wraz z projektem w formie elektronicznej – wskazuje mec. Barzykowska.
Na inny aspekt zawraca uwagę inżynier Okuń: – Nasz samorząd był przeciwny wprowadzeniu podziału projektu na trzy części i przestrzegał, że nie przyniesie to zakładanego skutku w postaci przyspieszenia i uproszczenia procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę ani też nie przyczyni się do obniżenia kosztów projektu.
Argumentuje, że z uwagi na ciągłe zmiany, niemal „nowelizację nowelizacji” prawa budowlanego oraz brak jednoznacznych i spójnych przepisów, tworzy się przestrzeń do interpretacji dla urzędników.
– Tym samym mamy prawo powiatowe, czego skutkiem są kolejne stanowiska Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wyjaśniającego niezrozumiałe kwestie lub intencję ustawodawcy – podkreśla.
Zwraca też uwagę na to, że w okresie przejściowym większość spraw była załatwiana starym trybem, bo „nikt za bardzo nie chciał eksperymentować i przecierać ścieżki jako pierwszy”. Według przedstawiciela Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa tylko ok. 5 proc. wszystkich składanych wniosków opierało się na nowych zasadach. Okuń tak podsumowuje całą zmianę: – Jedynie szumne zapowiedzi i niepotrzebne zamieszanie.
Także w ocenie mec. Dziąga zmiany w prawie budowlanym, choć w założeniu miały przyspieszyć i usprawnić przebieg procesu inwestycyjno-budowlanego, dotąd żadnej rewolucji nie przyniosły. – Przede wszystkim zbiegły się one z wybuchem pandemii, zamknięciem urzędów i przejściem na pracę zdalną. Wydaje się, że urzędnicy nie mieli czasu, żeby właściwie przygotować się do zmian – zwraca uwagę prawnik.
Dodatkowo, jak uważa mec. Dziąg, wiele problemów spowodowała wprowadzona w tym samym czasie cyfryzacja procesu budowlanego. Według niego częstokroć urzędy nie są w ogóle przygotowane technicznie do tego, by rozpatrywać cyfrowe wnioski, a zarazem muszą się mierzyć z nowymi przepisami, których wykładnia nie jest jeszcze poparta nowym orzecznictwem czy wypowiedziami doktryny.
– Z jednej więc strony organy działają w oparciu o stare przepisy, a z drugiej strony stosuje się już te znowelizowane, a na dodatek wszystko jeszcze może być składane w formie cyfrowej. Robi się trochę bałagan, z którego na pewno nie uda się szybko wyjść. Zmiany są konieczne, tak jak zmienia się proces budowlany, natomiast na wszystko potrzeba czasu i właściwego przygotowania, tak, by obecny chaos inwestycyjny nie zamienił się w następny, jeszcze większy – konkluduje Dziąg.
Ustawa o małych domach uchwalona
Domy do 70 mkw. będzie można budować bez pozwolenia, kierownika budowy i dziennika budowy – taki będzie efekt ustawy, którą Sejm uchwalił w piątek wieczorem. Nowela prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym realizuje jedną z zapowiedzi Polskiego Ładu. Izba podczas głosowań odrzuciła wszystkie poprawki, w tym tę zwiększającą limit powierzchni do 100 mkw. oraz wniosek o odrzucenie projektu w całości. Na podstawie nowej ustawy będzie można zbudować dom wolnostojący, nie więcej niż dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy do 70 mkw., którego obszar odziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Do 70 mkw. wzrosnąć ma też dopuszczalna powierzchnia zabudowy wolnostojących parterowych domków rekreacyjnych.
Dla licznych krytyków inicjatywa ta oznacza brak bezpieczeństwa, anarchię przestrzenną, rozlewanie się miast i Polskę pełną slumsów czy „biedadomków”. Natomiast zdaniem PiS jest to projekt wolnościowy i stanowi ofertę dla mieszkańców mniejszych miejscowości.
Oszczędność czasu i papieru
Wojciech Gwizdak sekretarz Krajowej Rady Izby Architektów RP
Rozdzielenie projektu składanego do urzędu jest o tyle wskazane, że dotychczas urzędy i tak nie weryfikowały zawartości projektów branżowych, które dziś stanowią projekt techniczny. Sprawdzano tylko wykonanie ich przez osobę uprawnioną. Zmiana jest ruchem w dobrą stronę, dostosowującym procedury administracyjne do rzeczywistych działań organu. Od 1 lipca tego roku mamy też ustawową możliwość składania projektów w formie elektronicznej przez platformę ePUAP. Jest to kolejne usprawnienie w systemie komunikacji między inwestorem a urzędami. Oszczędza czas i papier. Dalsze etapy cyfryzacji są w trakcie opracowywania.
Należy podkreślić, że dotychczasowe zmiany prawa budowlanego szły w dobrą stronę. Niestety najnowszej koncepcji polegającej na wprowadzeniu pozornych złagodzeń dla domów o powierzchni do 70 mkw. nie można ocenić inaczej jak bardzo negatywnie.