Droga konieczna polega na obciążeniu nieruchomości poprzez ustanowienie przebiegającej przez jej teren drogi łączącej nieruchomość sąsiednią z drogą publiczną lub budynkami gospodarskimi. Droga konieczna należy do służebności, które z kolei prawo cywilne kwalifikuje jako jeden z rodzajów ograniczonych praw rzeczowych. Nieruchomość, na której rzecz ustanowiono drogę konieczną, określa się mianem nieruchomości władnącej, zaś nieruchomość obciążoną – nieruchomości służebnej.
Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia potrzebnej służebności drogowej (drogi koniecznej). Drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie ustawy o drogach publicznych do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem. Celem ustanowienia drogi koniecznej jest zapewnienie odpowiedniego dostępu (dojazdu, dojścia, przepędu zwierząt) do nieruchomości i przez to zlikwidowanie jej naturalnej izolacji. Roszczenie to powstaje zarówno wtedy, gdy dostęp taki nie istnieje w ogóle, jak i wówczas, gdy dostęp wprawdzie istnieje, ale jest nieodpowiedni, a więc np. zbyt okrężny, szczególnie utrudniony ze względu na konfigurację gruntu itp.
Aby zmniejszyć ciężar wynikający z obciążenia określonej nieruchomości służebnością drogi koniecznej, postanowiono, że przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej. Zasadą jest także, że droga konieczna musi w jak najmniejszym stopniu obciążać grunty, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
Drogę konieczną można ustanowić jedynie za wynagrodzeniem, które należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie służebności drogowej i jest niezależne od szkody właściciela nieruchomości obciążonej, jeżeli zaś właściciel poniesie na skutek ustanowienia służebności drogi koniecznej szkodę, to obowiązany jest wykazać jej wysokość (orzeczenie SN z 8 maja 2000 r., sygn. akt V CKN 43/2000, OSNIC 11/2000, poz. 206).
Wynagrodzenie powinno być jednorazowe, jednakże dopuszczalna jest także możliwość określenia wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych (orzeczenie SN z 17 stycznia 1969 r., sygn. akt III CRN 379/68, OSNCP 12/1969, poz. 223). Wynagrodzenie nie musi być określone w sumie pieniężnej, może być świadczeniem niepieniężnym.
Ustanowienie drogi koniecznej może nastąpić w umowie pomiędzy właścicielem nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej a właścicielem nieruchomości, przez którą będzie przebiegać droga. Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej, który to prawo ustanawia, powinien złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego. Droga konieczna może być również ustanowiona w wypadkach przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami na podstawie decyzji administracyjnej. Najczęstszym jednak sposobem ustanawiania służebności drogi koniecznej jest orzeczenie sądu zapadłe w postępowaniu nieprocesowym. Wniosek w tej sprawie mogą zgłosić: właściciel nieruchomości władnącej, użytkownik wieczysty takiej nieruchomości, jej samoistny posiadacz, spółdzielnia produkcyjna, nawet jeżeli nie jest właścicielem gruntu. Właściwy do rozpoznania wniosku o ustanowienie drogi koniecznej jest sąd rejonowy, w którego okręgu położona jest nieruchomość władnąca, czyli ta, na rzecz której ma być ustanowiona droga konieczna. Od wniosku o ustanowienie drogi koniecznej pobiera się wpis stały w kwocie 100 zł, którego uiszczenie jest konieczne do nadania sprawie biegu, chyba że sąd na wniosek wnioskodawcy zwolni go od kosztów postępowania.
PRZYKŁAD
Stefan M. jest właścicielem gospodarstwa rolnego położonego na skraju wsi. Jego siedlisko (czyli dom wraz z zabudowaniami gospodarskimi) jest oddalone o kilkaset metrów od jedynej drogi, którą można wyjechać ze wsi. Niestety, zabudowania Stefana M. są ze wszystkich stron otoczone ziemią należącą do innych gospodarzy. Stefan M. nie ma więc żadnego dostępu do drogi publicznej i nie może praktycznie wyjechać ze swojego gospodarstwa. W tej sytuacji Stefan M. może domagać się od właścicieli wszystkich gruntów odgradzających jego zabudowania od drogi publicznej, aby umożliwili mu dojazd do drogi przez teren swoich nieruchomości.
WARTO ZAPAMIĘTAĆ
Ustanowienia drogi koniecznej można domagać się również w celu dostępu do mediów, np. prądu, wody, kanalizacji, gazu (orzeczenie SN z 31 grudnia 1962 r., sygn. akt II CR 1002/62, OSPiKA 5/64, poz. 91).
RADZIMY
Wobec tego, że nie ma żadnych ustawowych wskazówek, jak należy określić podstawę wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogowej, najwygodniej jest ustalić je według cen rynkowych. Jako kryteria pomocnicze możemy zastosować: szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, obniżenie wartości nieruchomości służebnej, którego źródłem jest uzyskanie przez nią prawnie gwarantowanego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, a wreszcie straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej, np. w postaci utraty pożytków z zajętego pod drogę pasa gruntu.
Podstawa prawna
* Art. 145–146 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).