Sąsiedzkie prawo reguluje niedozwolone zakłócenia korzystania z nieruchomości sąsiednich, roszczenia właścicieli nieruchomości sąsiednich oraz określa kryteria tych zakłóceń.
Właściciel nieruchomości przy wykonywaniu swojego prawa powinien się bowiem powstrzymywać od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, która wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych.
Immisje
Sąsiednią nieruchomością jest każda nieruchomość, która znalazłaby się w zasięgu oddziaływania immisji, czyli oddziaływania na nią.
Immisje mogą być:
* pośrednie i bezpośrednie,
* pozytywne i negatywne.
Immisja pośrednia oznacza działanie na nieruchomość sąsiednią, powodujące, że skutki przenikają na nią w sposób naturalny, np. chodzi tutaj o wytwarzanie zapachów, wywoływanie hałasów, wibracji, a nawet naturalny spływ wody deszczowej przez wybudowanie betonowego chodnika.
Immisja bezpośrednia oznacza bezpośrednie wtargnięcie na nieruchomość sąsiednią, np. przerzucenie tam nieczystości.
Immisja pozytywna oddziałuje wprost na sąsiednią nieruchomość przez rozchodzenie się z nieruchomości wyjściowej cząsteczek materii (np. trujących chemikaliów) albo określonych energii (np. hałas, promieniowanie, wstrząsy).
Immisja negatywna polega na zaniechaniu powstrzymywania od pewnych działań (np. przeszkadzanie w dopływie światła lub powietrza do sąsiedniej działki z powodu wzniesienia na nieruchomości wyjściowej wysokiej budowli).
Ocena przeciętnej miary zakłóceń zależy od wielu czynników, a przede wszystkim od układu miejscowych stosunków.
W razie przekroczenia granicy wykonywania uprawnień przez właściciela nieruchomości, właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Można też wystąpić z żądaniem zaniechania czynności przygotowawczych do przeprowadzenia zakazanych immisji.
Roboty ziemne
Właściciel nieruchomości nie może prowadzić robót ziemnych (tzn. naziemnych i podziemnych) w taki sposób, aby groziło to nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia (np. obsunięcie się ziemi, które może spowodować zawalenie się budynku albo uszkodzenie jego konstrukcji). W przypadku prowadzenia robót ziemnych za sąsiednią uważa się każdą nieruchomość, która znajduje się w zasięgu bezpośredniego oddziaływania wykonywanych prac. Nieruchomość zagrożona nie musi więc mieć wspólnej granicy z tą, na której są prowadzone roboty ziemne.
Drzewa i owoce
Jeżeli z drzewa lub krzewu opadną owoce na grunt sąsiedni, to stanowią jego pożytki. Zasada ta nie obowiązuje wówczas, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny.
Właściciel sąsiedniej nieruchomości nie ma jednak prawa sam używać tych owoców ani przyczynić się do tego, aby opadły. Gdy znajdują się na drzewie, to stanowią własność właściciela gruntu, na którym rośnie to drzewo. Na równi z owocami jadalnymi traktowane są: kwiaty, szyszki, żołędzie, kasztany.
Drzewa i rośliny, które rosną na nieruchomości, należą od momentu zasadzenia (zasiania) do właściciela gruntu. Dlatego właściciel gruntu (lub posiadacz zależny), na którym rośnie drzewo, ma prawo wejść na grunt sąsiedni, aby usunąć zwieszające się z jego drzewa gałęzie i owoce.
Natomiast właściciel sąsiedniego gruntu (posiadacz zależny) ma prawo domagać się naprawienia szkody, która zostałaby spowodowana tymi działaniami. Ma też prawo obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu oraz gałęzie i owoce. Zanim obetnie gałęzie i owoce, powinien jednak wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.
Przekroczenie granicy
W razie przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia właściciel nieruchomości sąsiedniej nie może wystąpić o przywrócenie stanu poprzedniego. Wyjątek od tej zasady ma miejsce, gdy bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo grozi mu z tego tytułu niewspółmiernie wielka szkoda.
Przekroczenie granicy polega na umieszczeniu budynku (urządzenia) albo jego konstrukcyjnej części w przestrzeni, która jest objęta prawem własności właściciela nieruchomości sąsiedniej.
Właściciel sąsiedniej nieruchomości może żądać stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności powinno uwzględniać:
* skutki przekroczenia granicy, a przede wszystkim rodzaj i stopień uciążliwości dla właściciela nieruchomości sąsiedniej i korzyści uzyskanych przez właściciela nieruchomości wyjściowej,
* rozmiar szkody.
Wynagrodzenie za wykupienie gruntu ustala się na podstawie ceny wolnorynkowej, którą właściciel nieruchomości wyjściowej musiałby zapłacić, gdyby do zakupu gruntu doszło dobrowolnie.
PRZYKŁAD
Uciążliwości spowodowane hodowlą kur w ogródku miejskim przekraczają przeciętną miarę, a hodowla kur w ogródku na wsi takiej przeciętnej miary nie przekracza. Przy ocenie bierze się pod uwagę społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości, a jest ono inne na wsi i w mieście.
Podstawa prawna
* Art. 144–151 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).