statystyki

wróć do działu: Prawo

lokal mieszkalny, użytkowy

Lokal mieszkalny, użytkowy
PRZYKŁAD
1. Joanna S. jest właścicielką 2-pokojowego lokalu mieszkalnego, usytuowanego na I piętrze w 6-piętrowym budynku. Oprócz tego ma komórkę na parterze tego budynku. Komórka ta, mimo że znajduje się na innej kondygnacji, jest pomieszczeniem przynależnym do jej mieszkania.
2. Bogusław T. ma 3-pokojowe mieszkanie oraz miejsce parkingowe w garażu wielostanowiskowym. Miejsce to nie jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu (por. postanowienie SN z 8 czerwca 2004 r., III SA 2868/03). Nie spełnia bowiem warunków stawianych garażowi jako pomieszczeniu przynależnemu.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Definicję tę stosuje się odpowiednio do samodzielnego lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, np. cele użytkowe. Lokalem użytkowym jest w takim razie izba lub zespół izb wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, które są przeznaczone do realizacji celów użytkowych, np. prowadzenia działalności gospodarczej, składowania i magazynowania towarów. Spełnienie wymienionych wymagań dla obu typów lokali musi zostać potwierdzone przez starostę zaświadczeniem. Wydanie zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu mieszkalnego może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany (wyrok NSA w Lublinie z 3 lipca 2001 r., II SA/Lu 393/00, ONSA 2003/3/102).

Do lokalu (wspólne określenie dla lokalu mieszkalnego i użytkowego) mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia przynależne, zwłaszcza piwnica, strych, komórka, garaż. Nie ma przy tym znaczenia, czy pomieszczenia te przylegają bezpośrednio do lokalu, czy są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Lokal może być odrębną nieruchomością. Może stanowić odrębną własność (tzw. własność hipoteczną) lub przedmiot spółdzielczego prawa do lokalu (lokatorskiego lub własnościowego). Jeżeli lokal zostanie wyodrębniony jako własność hipoteczna, jej właściciel może swobodnie nim dysponować (wynająć, sprzedać, darować, przekazać spadkobiercom, poddać egzekucji). Przysługuje mu także udział w nieruchomości wspólnej (grunt oraz części budynku i urządzenia, które służą do wspólnego użytku). Udział ten jest obliczany jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Odmiennie sytuacja wygląda w przypadku ustanowienia spółdzielczego prawa do lokalu. Osoba, która ma spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, może jedynie z niego korzystać, bez prawa do sprzedaży czy dziedziczenia. Z kolei osoba, która ma własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, może je zbyć, założyć księgę wieczystą i przekazać spadkobiercom (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu podlega również dziedziczeniu ustawowemu), a komornik ma prawo z niego prowadzić egzekucję.

RADZIMY
Wybierz lokal o najlepszym statusie prawnym. Najkorzystniejszą formą własności lokalu jest odrębna własność. Nabywając lokal o takim statusie, masz swobodę w dysponowaniu nim, a poza tym wpływasz na decyzje podejmowane we wspólnocie mieszkaniowej (ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości).

Lokale mieszkalne mogą mieć status socjalnych i zamiennych. Lokal socjalny to lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 mkw., a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 mkw., przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie. Lokalami o takim statusie dysponuje gmina. Do jej kompetencji należy też wynajmowanie takich lokali na czas oznaczony osobom, które nie mają tytułu prawnego do żadnego lokalu i dochody ich gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej uchwałą rady gminy. Lokal zamienny to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej, jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 mkw. powierzchni łącznej pokoi, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 mkw. tej powierzchni.

Jadwiga Sztabińska

Podstawa prawna

  • - Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).
  • - Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).
  • - Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266).