Subskrybuj nas na Youtube
Powołany pierwotnie na potrzeby realizacji „Mieszkania plus” Krajowy Zasób Nieruchomości ma też udostępniać grunty pod zabudowę jednorodzinną.
Według najnowszych prognoz Polskiego Związku Firm Deweloperskich w tym roku sprzedaż nowych mieszkań spadnie o 20–30 proc., ale jeszcze bardziej zmniejszy się liczba rozpoczętych inwestycji. – Możemy spaść z poziomu 165 tys. rozpoczętych mieszkań w roku 2021 do 125 tys. – szacuje.
Jak podkreśla prawnik PZFD Sebastian Juszczak, obecnie jednym z najważniejszych problemów deweloperów jest niska podaż gruntów. Przypomina wyniki cyklicznej ankiety NBP – ceny ziemi netto w przeciętnych lokalizacjach wzrosły średnio o 27 proc. w 2021 r., wobec wzrostu 13 proc. w 2020 r. i 17 proc. w 2019 r.
– Mamy ogromne zapotrzebowanie na grunty nadające się pod zabudowę mieszkaniową – w tym te obecnie znajdujące się w zasobach KZN czy spółek Skarbu Państwa – zaznacza. Jako przykład tego, jak silnie brakuje dziś gruntów pod zabudowę, podaje zeszłoroczną licytację działki Poczty Polskiej w gdańskim Wrzeszczu. Działkę wystawioną za 35 mln zł Invest Komfort kupił za 130 mln zł.
Juszczak tłumaczy, że niska podaż gruntów przeznaczonych pod zabudowę przekłada się na wzrost cen.
– Stąd wśród koniecznych zmian na rynku nieruchomości należy wskazać nie tylko wsparcie popytu, np. na podstawie ustawy o gwarantowanym wkładzie własnym, lecz także podaży. Dlatego należy docenić włączenie KZN do programu „lokal za grunt”, chociaż uwolnienie gruntów państwowych powinno także objąć grunty spółek Skarbu Państwa – akcentuje przedstawiciel branży.
Ułatwienia w oddawaniu terenów KZN na potrzeby inwestycji deweloperskich realizowanych w formule „lokal za grunt” przewiduje procedowany obecnie w Sejmie rządowy projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w zakresie finansowania programów mieszkaniowych.
– Projekt zakłada włączenie do programu powiatów oraz doprecyzowanie przepisów umożliwiających KZN oddawanie gruntów dla gmin i powiatów na potrzeby programu – wyjaśnia Sebastian Juszczak.
Jak przypomina resort rozwoju, wykorzystanie gruntów KZN na cele inwestycji realizowanych w ramach programu „lokal za grunt” odbywa się z inicjatywy zainteresowanych tym rozwiązaniem samorządów. Dodaje, że obecnie procedowane przepisy przewidują, że nadwyżka finansowa, która pojawi się w toku sprzedaży nieruchomości tą drogą, będzie stanowiła przychód zasobu. Jak tłumaczy Sebastian Juszczak, przy rozliczeniu się gminy z inwestorem różnica między wartością gruntu a wartością przekazywanych lokali będzie przychodem KZN.
Przekonuje też: – Idea, aby rozszerzyć zakres ustawy, jest słuszna – zgodnie z informacjami przekazanymi przez ministerstwo w 2021 r. w ramach mechanizmu „lokal za grunt” podjęto jedynie trzy uchwały (w Warcie, Pińczowie i Giżycku).
Postuluje też promocję tego mechanizmu wśród gmin, powiatów i w KZN. – Istotne byłoby stworzenie biura obsługi inwestora czy jawność działek, które posiada KZN – np. w formie mapki udostępnionej na stronie internetowej KZN. Inwestorzy z danego regionu mogliby zgłaszać do KZN zapotrzebowanie na dany grunt, który następnie gmina mogłaby zbyć w drodze uchwały – oczywiście do późniejszego przetargu mógłby się włączyć każdy inwestor, czyli nawet taki, który dopiero później dowiedział się o zbyciu działki – postuluje prawnik.
Wspomniany projekt ustawy umożliwia też ustanawianie na nieruchomościach zasobu zabezpieczeń hipotecznych na cele realizacji inwestycji mieszkaniowych podejmowanych przez społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) lub spółki celowe z udziałem KZN, do łącznej kwoty 350 mln zł.
Z kolei poprawki zgłoszone do niego podczas prac sejmowych zakładają m.in. możliwość oddawania gruntów KZN pod zabudowę jednorodzinną i umożliwienie powołania przez tę instytucję spółki celowej z Polskim Holdingiem Nieruchomości.
Jednak prace nad ustawą w Sejmie przeciągają się – na ostatnim posiedzeniu po raz drugi spadła ona z porządku obrad.
Inna zmiana, która czeka KZN, dotyczy nadzoru nad tą instytucją. Na mocy uchwalonej niedawno noweli kodeksu spółek handlowych z odpowiedzialnego za mieszkalnictwo Ministerstwa Rozwoju i Technologii trafi on pod skrzydła resortu funduszy.
Zmianę tę krytycznie odbiera, od lat specjalizująca się w kwestiach mieszkaniowych, posłanka Polski 2050 Hanna Gill-Piątek. – Powołanie Waldemara Budy, który jest wyraźnie zainteresowany mieszkaniami, na nowego ministra rozwoju dobrze wróży. Jednak powinien mieć on w swojej kurateli wszystkie instytucje kluczowe dla prowadzenia polityki mieszkaniowej, w tym KZN – uważa.
Ile gruntów ma KZN? Jak nas informuje, dysponuje 152 nieruchomościami o powierzchni ponad 933 ha. Znajdują się one w 107 miejscowościach i mają potencjał na wybudowanie ponad 35 tys. mieszkań.
Sebastian Juszczak przypomina, że KZN przez prawie trzy lata od utworzenia nie przeznaczył na cele budownictwa mieszkaniowego żadnej nieruchomości z zasobu. – Co ważne, wynika to nie tyle z zaniedbań KZN, a jak wskazał NIK, z braku odpowiednich rozwiązań prawnych – dopiero od grudnia 2019 r. obowiązywały przepisy umożliwiające zbywanie nieruchomości wchodzących w skład zasobu w drodze przetargu – zaznacza.
Zmieniła to, obowiązująca od zeszłego roku, ustawa dotycząca SIM. W jej efekcie KZN do 25 kwietnia tego roku rozdysponował 32 nieruchomości w 14 województwach o łącznej powierzchni 74,5208 ha, na których ma powstać ponad 5 tys. mieszkań, z czego: 29 nieruchomości (o łącznej pow. 67,8428 ha) na rzecz SIM; 2 nieruchomości (o łącznej pow. 1,0563 ha) – dla istniejących TBS-ów; 1 nieruchomość (o łącznej pow. 5,6217 ha) – do spółki celowej założonej w 2020 r. ze spółką Skarbu Państwa.
W 2022 r. do SIM/TBS ma trafić 31 nieruchomości (o łącznej powierzchni ponad 62 ha) i 9 nieruchomości (o łącznej powierzchni ponad 15 ha) do zbycia w innych formach, np. sprzedaż, nieodpłatne przekazanie, zamiana.
