Europa ma problem. Poważny. To problem mieszkaniowy. Warto więc zapoznać się z raportem Międzynarodowego Funduszu Walutowego „Affordable Rental Housing: Making It Part of Europe’s Recovery” (Tanie mieszkania na wynajem. Jak sprawić, by stały się częścią europejskiego procesu odbudowy). Tekst jest analizą porównawczą sytuacji w 17 krajach Europy. Wśród nich nie ma Polski, ale może to nawet lepiej, bo pozwoli to na chwilę oderwać się od naszego tu i teraz.
Europa ma problem. Poważny. To problem mieszkaniowy. Warto więc zapoznać się z raportem Międzynarodowego Funduszu Walutowego „Affordable Rental Housing: Making It Part of Europe’s Recovery” (Tanie mieszkania na wynajem. Jak sprawić, by stały się częścią europejskiego procesu odbudowy). Tekst jest analizą porównawczą sytuacji w 17 krajach Europy. Wśród nich nie ma Polski, ale może to nawet lepiej, bo pozwoli to na chwilę oderwać się od naszego tu i teraz.
Raport MFW jest źródłem bardzo interesujących informacji. Pokazuje, że mieszkanie jest dużym – i wciąż rosnącym – obciążeniem dla słabiej sytuowanych gospodarstw domowych. Spójrzmy na to, jaką część miesięcznego dochodu wydaje na lokum dolny dochodowy kwintyl (najsłabiej sytuowane 20 proc.). W Wielkiej Brytanii idzie na ten cel nawet około połowy zarobków tej grupy, w Hiszpanii, Grecji, Norwegii i Finlandii – ponad 40 proc., a najlepiej jest we Francji (30 proc.) i na Łotwie (10 proc.). Eksperci zakładają, że jeśli gospodarstwo domowe wydaje na mieszkanie więcej niż 40 proc. dochodu, mamy do czynienia z sytuacją niebezpieczną oraz społecznie niepożądaną. Z przytoczonych powyżej liczb wyciągnąć można następujące wnioski. W Wielkiej Brytanii i Finlandii ok. 60 proc. najsłabiej zarabiających (dolny kwintyl) żyje w stanie permanentnego przeciążenia wydatkami na mieszkanie. I tylko w Austrii, we Francji oraz na Łotwie problem ten dotyczy mniej niż co trzeciego gospodarstwa domowego z tej grupy.
W Polsce wiele mówi się i pisze o zachodnim modelu mieszkaniowym opartym na najmie, który jest u nas przedstawiany jako lepszy i bardziej cywilizowany. Lektura raportu MFW burzy ten wyidealizowany obraz.
Nie jest tak, jakoby wszędzie poza Polską ludzie masowo żyli w cudzych mieszkaniach, za które uiszczają regularny czynsz. Spośród opisanych 17 krajów (nie ma także wśród nich pionierów najmu mieszkaniowego – Niemców) wyłania się obraz dość zróżnicowany. I tak w Szwajcarii wynajmuje po cenach rynkowych ponad połowa populacji, a dalsze kilka procent korzysta z czynszów regulowanych. Na stałe wynajmuje lokum także ok. 40–50 proc. Duńczyków, Austriaków i Holendrów – w miażdżącej większości jest to najem rynkowy. Ale już w krajach takich jak Norwegia, Islandia, Włochy, Hiszpania czy Portugalia proporcje są odwrotne. Tu najem wybiera zaledwie co piąty obywatel. Własnościowych mieszkań jest najwięcej w krajach postsocjalistycznych, takich jak Litwa czy Estonia, gdzie komercyjny najem dotyczy zaledwie kilku procent rezydentów.
Z raportu wyłania się jeszcze jedna interesująca rzecz. Jeżeli popatrzeć na trendy z ostatnich lat, widać wyraźnie, że najem opłaca się coraz mniej. Jego koszt wzrósł w tym czasie o ok. 1,5 proc., zaś koszty mieszkania w modelu kredytu hipotecznego spadły – średnio od 1,5 do 2,5 proc. Dramat sytuacji polega na tym, że kredyt jest opcją słabo dostępną dla tych, którzy zarabiają najmniej. W praktyce muszą więc oni zapewnić sobie dach nad głową na wolnym rynku.
Jeżeli polityka chce im pomagać, to powinna rozwijać sektor mieszkań na wynajem. Eksperci MFW przyznają, że jest to droga trudna – i oznacza stałą rozbudowę sektora mieszkań subsydiowanych oraz wprowadzanie mechanizmów opodatkowania tych, co już lokum mają. A szczególnie te osoby, które z wynajmu czerpią dochody. Problem w tym, że nieruchomość uchodzi za jedną z pewnych lokat kapitału. Stąd postulat, by ci, co w nie zainwestowali, zgodzili się na obniżenie oczekiwanej renty, może okazać się politycznie niezwykle naiwny. A co za tym idzie niemożliwy do realizacji w demokratycznych warunkach międzyklasowej gry sił.
