Odszkodowanie tylko za wywłaszczoną część działki

Jeżeli umowa dzierżawy przewiduje zapłatę odszkodowania dla dzierżawcy za wywłaszczenie nieruchomości, to właściciel jest zobowiązany do takiej zapłaty, ale tylko za część rzeczywiście wywłaszczoną.

Źródłem sprawy była wieloletnia umowa dzierżawy działki gruntu, jaką zawarto jeszcze pod koniec lat 70. ubiegłego wieku. Właściciel nieruchomości rolnej, położonej w województwie mazowieckim, zgodnie z ówcześnie obowiązującymi przepisami nie mógł zbyć gruntu osobom niezajmującym się zawodowo rolnictwem. Wydzierżawił więc na 99 lat część gruntu o powierzchni ok. 650 mkw., a działka ta ostatecznie miała być przeznaczona głównie na cele rekreacyjne przez dzierżawców. Czynsz z tytułu dzierżawy został opłacony na wskazane 99 lat z góry (było to wówczas kilkadziesiąt tysięcy starych złotych). W umowie zawarto także klauzule dotyczące rozliczenia ewentualnego odszkodowania w razie wywłaszczenia działki na cele publiczne – zarówno dzierżawca, jak i właściciel wiedzieli o planach poprowadzenia w okolicy autostrady, a później drogi ekspresowej.

Po wielu latach wywłaszczenie finalnie doszło do skutku. Tyle że na potrzeby inwestycji drogowej zajęto tylko niewielki fragment nieruchomości – praktycznie ok. 90 mkw. Działka położona tak blisko ruchliwej trasy straciła swój walor i spadkobiercy dzierżawcy wystąpili wspólnie przeciwko właścicielowi z żądaniem zapłaty równowartości całej działki (obecnie byłaby to kwota prawie 600 tys. zł) z racji jej częściowego wywłaszczenia i utraty walorów użytkowych oraz rekreacyjnych.

Sprawa trafiła do sądu, ale dzierżawcom nie udało się uzyskać korzystnego orzeczenia – finalnie Sąd Najwyższy oddalił ich skargi kasacyjne. W uzasadnieniu wskazał, że umowa, choć zawarta na tak długi okres, jest ważna i z tego punktu widzenia należy oceniać roszczenia powodów. Skoro zaś w jednym z punktów umowy postanowiono, że w razie przejęcia nieruchomości przez Skarb Państwa w następstwie wywłaszczenia lub wykupu dzierżawca otrzyma od wydzierżawiającego taką kwotę odszkodowania, jaką za wydzierżawioną działkę zapłaci nowy właściciel. Jednak nie oznacza to zapłaty odszkodowania w kwocie równej wartości całej działki.

– Skoro wywłaszczono jedynie część nieruchomości, to tylko za ten 90-metrowy fragment działki pozwany powinien otrzymać odszkodowanie i tylko takie odszkodowanie powinien przekazać powodom-dzierżawcom – uzasadnił sędzia Dariusz Pawłyszcze.

Kwestia utraty właściwości działki jest w tym wypadku drugorzędna. SN wskazał bowiem, że skoro dzierżawcy uznali, że utraciła ona swoje właściwości i możliwość użytkowania w sposób ustalony w umowie, to mogli żądać wykupu pozostałej części nieruchomości przez Skarb Państwa. Nie było to jednak przedmiotem skargi kasacyjnej i SN uznał, że na ten temat nie może się wypowiadać. ©℗

orzecznictwo