Nasza firma od kilku miesięcy dostaje z gminy faktury z terminami płatności innymi, niż były ustalone w umowie dzierżawy. Czy to prawnie dopuszczalne? Gmina tłumaczy, że terminy z faktury są wiążące, bo to dokumenty księgowe.
W pytaniu poruszono aspekt umowy dzierżawy. Przypomnijmy, że zgodnie z art. 693 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Ten może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Z kolei art. 703 k.c. wskazuje, że jeżeli dzierżawca spóźnia się z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednak powinien uprzedzić o tym dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu.
Z punktu widzenia pytania czytelnika zastosowanie będzie miał art. 669 k.c. stosowany odpowiednio do umowy dzierżawy z mocy art. 694 k.c. Z pierwszego przepisu wynika, że najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w umówionym terminie. Zasada ta ma zastosowanie także do umowy dzierżawy. W konsekwencji wiążący jest termin płatności czynszu ustalony w umowie między stronami, a nie na fakturze.
W wystąpieniu pokontrolnym Regionalnej Izby Obrachunkowej w Warszawie (znak WK.510.39.2022.MM), które ukazało się 6 września 2022 r. na stronie internetowej RIO Warszawa, podano np., że termin płatności czynszu najmu wskazany w fakturach był niezgodny z terminem płatności ustalonym w umowach najmu. RIO w ramach wniosku pokontrolnego nakazała, aby w fakturach wystawianych tytułem czynszu najmu wskazywać termin płatności zgodnie z umowami najmu.
W orzecznictwie sądowym akcentowano, że obowiązek wynikający ze wspomnianych przepisów k.c. nie jest uzależniony od wystawienia faktury przez wynajmującego. Najemca nie jest od niego zwolniony w przypadku jej niewystawienia. Faktura jest jedynie rodzajem rachunku zawierającego dane dokonanej transakcji. Wskazał tak Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 16 września 2015 r. (sygn. akt I ACa 735/15).
Odpowiadając na zadane pytanie, należy zatem uznać, że wskazana praktyka gminy jest wadliwa. Terminy płatności zobowiązań wynikających z umów (czy to dzierżawy, czy najmu) powinny być ustalane na podstawie treści tych umów. Faktury będące dokumentami księgowymi nie powinny zawierać innych terminów płatności niż te określone we wspomnianych umowach. W razie problemu można rozważyć złożenie skargi na działanie gminy do regionalnej izby obrachunkowej.©℗
Podstawa prawna
•art. 669, art. 693‒703 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2337)
