Pod rządami nowej ustawy deweloperskiej doręczenie tego dokumentu będzie obligatoryjne, a nie na życzenie nabywcy. Konieczne stanie się też informowanie o dokonywanych w nim zmianach. W przeciwnym razie klient będzie mógł wycofać się, nie tracąc wniesionej opłaty rezerwacyjnej. Autorami artykułu są Maciej Boryczko, partner, radca prawny Kancelaria Gessel oraz Piotr Tracz, adwokat Kancelaria Gessel.
Jeżeli deweloperzy do tej pory lekko traktowali obowiązki związane z prospektem informacyjnym, to w stosunku do inwestycji, w których sprzedaż lokali rozpocznie się po 1 lipca br., powinni zmienić swoje podejście. Tego dnia wejdzie w życie tzw. nowa ustawa deweloperska (czyli ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; Dz.U. poz. 1177). Ustawodawca uznał, że do szczególnie istotnych kwestii należy zapewnienie nabywcom przez dewelopera prawa do jak najpełniejszej wiedzy o warunkach i otoczeniu inwestycji. Dlatego m.in. znacząco rozbudowana została treść prospektu informacyjnego, a także zwiększono obowiązki dewelopera z nim związane. Przypomnijmy, że jest to dokument, w którym deweloper przedstawia kluczowe informacje dotyczące m.in.: sytuacji prawno-finansowej, realizowanego przedsięwzięcia bądź zadania inwestycyjnego oraz konkretnego, zaoferowanego danemu nabywcy lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego.
Sporym wyzwaniem dla przedsiębiorców będzie zgromadzenie wymaganych informacji. Ustawa nie daje zbytniej swobody przy tworzeniu prospektu. Wzór dokumentu, mającego formę tabeli, stanowi (podobnie jak obecnie) załącznik do nowej ustawy – tyle że jest on znacznie obszerniejszy niż do tej pory. Nowych wyzwań jest wiele, m.in.:
▶ Prospekt ma prezentować informacje o inwestycjach przewidzianych w promieniu kilometra od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim w nowym, szczegółowo opisanym przez ustawodawcę zakresie.
▶ Konieczne będzie przedstawienie informacji dotyczących obiektów położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia, definiowanych w przepisach jako „generujące uciążliwości zapachowe, hałasowe i świetlne”.
▶ Do prospektu dodać należy obowiązkowy załącznik: szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia, który należy przygotować z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających ze stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. istniejących stref ochronnych, uciążliwości określonego sąsiedztwa).
▶ Wskazać należy powierzchnię użytkową lokalu bądź domu jednorodzinnego – przepisy mówiły dotychczas jedynie o „powierzchni”, co można było różnie rozumieć.
Kiedy powinien być kompletny
Zgodnie z nową ustawą deweloper zobowiązany będzie do posiadania kompletnego prospektu informacyjnego już w momencie rozpoczęcia sprzedaży. W przeciwnym razie naraża się na dotkliwe sankcje (o nich dalej). Prospekt musi dotyczyć konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego. Kluczowe jest zatem ustalenie przez dewelopera, w jakim właściwie momencie dochodzi do „rozpoczęcia sprzedaży”, aby nie spóźnić się z opracowaniem dokumentu. Wsparcie przynosi tu zawarta wprost w przepisach nowej ustawy definicja, wedle której o „rozpoczęciu sprzedaży” możemy mówić, gdy:
- po pierwsze – deweloper poda do publicznej wiadomości informację, że rozpoczyna oferowanie nieruchomości zainteresowanym,
- po drugie – zgłasza gotowość do zawierania z nabywcami stosownych umów.
Udostępnienie nieodpłatne
Nowe przepisy przewidują obligatoryjne przedstawienie prospektu nabywcy przed zawarciem umowy. To istotna zmiana dotychczasowych zasad – obecnie wymagane było jego przedstawienie na wyraźne życzenie klienta. W ten sposób ustawodawca chce wymóc na deweloperze zapewnienie klientowi informacji przed sformalizowaniem współpracy. Zważywszy, że przepisy wprost przewidują nieodpłatność dokumentu, może to zwiększyć koszty po stronie deweloperów.
W praktyce deweloperzy często mają problem z interpretacją pojęcia „trwałego nośnika”. Pytają, czy są związani koniecznością dostarczania prospektów na papierze? Ustawa stanowi w definicji, że jest to „materiał lub narzędzie umożliwiające przechowywanie informacji w sposób umożliwiający dostęp do nich w przyszłości przez czas odpowiedni do celów, jakim te informacje służą, i pozwalające na odtworzenie przechowywanych informacji w niezmienionej postaci”. Warto pamiętać, że – odnośnie do innych regulacji – pojęcie to stanowiło przedmiot rozważań prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który podał w wątpliwość możliwość przyznania takiego charakteru stronie internetowej, bo może być ona po jej pierwotnym udostępnieniu modyfikowana przez administratora. Z innej jednak strony korespondencja e-mail zdaje się dobrze wpisywać w ustawową definicję „trwałego nośnika”.
• Czy prospekt można udostępniać wyłącznie w formie cyfrowej?
Niestety, jeśli dojdzie do doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku innym niż papier, to przepisy zobowiązują dewelopera, aby na żądanie zainteresowanego zawarciem umowy udostępnił w lokalu przedsiębiorstwa prospekt wraz z kompletem załączników w wersji papierowej.
• Już po sporządzeniu prospektu deweloper odkrył nowe, istotne informacje. Co powinien zrobić?
Ustawa przewiduje tryb zmiany prospektu informacyjnego (lub jego załączników). Informację o dokonaniu zmiany deweloper powinien przedstawić nabywcom w takiej samej formie, w jakiej doręczył prospekt. Zmiany można wprowadzić na dwa sposoby: poprzez utworzenie nowego prospektu bądź przyjęcie aneksu do dotychczasowego materiału.
Dotkliwe konsekwencje
Nowością jest też powiązanie prospektu z uregulowaną po raz pierwszy ustawowo umową rezerwacyjną. Jeżeli deweloper przyjął model przewidujący zawieranie umów rezerwacyjnych z zainteresowanymi, to prospekt informacyjny musi stanowić załącznik do tej umowy, nierozerwalnie związany z jej pozostałymi elementami. Co istotne, jeżeli osoba, która dokonała rezerwacji, nie zostanie poinformowana o ewentualnych zmianach prospektu informacyjnego, to należy się zwrot opłaty rezerwacyjnej (art. 34 ust. 1 pkt 3 nowej ustawy deweloperskiej).
Podobnie w przypadku umowy deweloperskiej nieprzekazanie informacji o zmianach w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach będzie mogło być podstawą rozwiązania tej umowy (art. 43 ust. 1 pkt 3 nowej ustawy deweloperskiej). [ramka]
Konsument może się wycofać, jeżeli:
• nie doręczono informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach (to nowość);
• deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
• informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
• dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy;
• prospekt informacyjny nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze. ©℗
Kolejną ważną zmianą jest rozszerzenie zakresu odpowiedzialności za terminowe i prawidłowe sporządzenie prospektu – niestety mało precyzyjne. Już obecnie możliwe jest pociągnięcie do odpowiedzialności za następujące naruszenia:
- brak sporządzenia prospektu informacyjnego mimo rozpoczęcia sprzedaży ‒ grozi za to nałożenie grzywny, ustawa odsyła w tym przypadku do kodeksu wykroczeń, według którego grzywna wymierzana jest w wysokości od 20 do 5000 zł;
- podanie nieprawdziwych bądź zatajenie prawdziwych informacji w treści sporządzonego prospektu informacyjnego – grożą za to grzywna, kara ograniczenia wolności lub nawet pozbawienia wolności do dwóch lat.
Zmiana polega tu na zmodyfikowaniu brzmienia dotychczasowej regulacji poprzez podkreślenie, że nowe przepisy przypisują odpowiedzialność osobom odpowiedzialnym „za informacje i dane podane w prospekcie”. Kluczowe jest też wprowadzenie nowego przepisu (art. 61 nowej ustawy deweloperskiej), zgodnie z którym w przypadku deweloperów działających w innej formie niż jednoosobowa działalność gospodarcza do odpowiedzialności pociągnięta zostanie osoba fizyczna „działająca w imieniu lub w interesie dewelopera w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji”. To bardzo szeroki i nieostry katalog, do którego jednak bez wątpienia zaliczać się będą członkowie zarządu spółki deweloperskiej. Dlatego redakcja DGP zwróciła się do UOKiK z prośbą o doprecyzowanie tego katalogu. W odpowiedzi urząd wskazał krótko: „Chodzi o osoby, które są formalnie umocowane do takiej reprezentacji, czyli w ramach struktury organizacyjnej danego podmiotu posiadają stosowne umocowanie do reprezentowania lub podejmowania decyzji w imieniu dewelopera”. Jakkolwiek trudno uznać, że przedstawiony komentarz wyjaśnia wszelkie wątpliwości, to jednak wskazuje on na dodatkowe kryterium, które nie wynika bezpośrednio z przepisu: posiadanie formalnego umocowania. To nakazuje zakwalifikować do grupy osób narażonych na odpowiedzialność członków zarządu, wspólników reprezentujących spółkę, ale również prokurentów i pełnomocników. Wydaje się, że dopiero funkcjonowanie tego przepisu w praktyce pozwoli na wskazanie konkretnej grupy osób narażonych na ryzyko. Do tego czasu deweloperzy pozostawieni zostali z niejednoznacznym stanem prawnym. ©℗