Zamek w Stobnicy nie do ruszenia? Zapadła decyzja ważna, ale jeszcze nie ostatnia.

Z ujawnionej przez nas opinii biegłych wynikało, że cechy obiektu wskazują na funkcje hotelowe, a nie mieszkalne. Budowla ma kilkanaście wież, 200 klatek schodowych, salę balową i widowiskową oraz kaplicę. Pomysł jej stworzenia sięga początku wieku. Stoi za nim Paweł N., przedsiębiorca związany ze spółką D.J.T., która „kładzie nacisk na niekonwencjonalne inwestycje mieszkaniowe”.

Co szkodzi przyrodzie? Parkingi pod zamkiem w Stobnicy według dzisiejszych przepisów nie wzbudziłyby wątpliwości

Sprawa ma wiele wątków, także w postępowaniach sądowych. Ubiegłotygodniowe orzeczenie NSA dotyczy pozwolenia na budowę. W 2015 r. starosta obornicki zatwierdził projekt zamku w Stobnicy i udzielił spółce pozwolenia na jego realizację. Gdy sprawa wyszła w 2020 r. na światło dzienne, wojewoda wielkopolski odmówił stwierdzenia nieważności decyzji starosty. Na ten fakt zareagował główny inspektor nadzoru budowlanego, uchylając w całości w 2021 r. decyzję wojewody i stwierdzając nieważność pozwolenia wydanego przez starostę. Sprawa trafiła do sądu.

Główną osią sporu była kwestia naruszenia przepisów prawa budowlanego. Inwestor nie wystąpił o wydanie decyzji środowiskowej. – Braliśmy udział w sprawie, reprezentując inwestora i broniąc jego stanowiska. Spór dotyczył m.in. powierzchni miejsc parkingowych – mówi DGP Aneta Fornalik, adwokat w kancelarii Sowisło Topolewski, która broni inwestorów także w toczącej się sprawie karnej. Zgodnie z przepisami, które wówczas obowiązywały, uzyskanie decyzji środowiskowej nie było wymagane, jeśli parking zajmował na obszarach objętych formą ochrony przyrody więcej niż 0,2 ha.

Organy administracji twierdziły jednak, że rzeczywista powierzchnia wynosi ok. 0,3 ha, podczas gdy w ocenie inwestora mieściła się ona w limicie wynikającym z przepisów. Jak wskazuje Aneta Fornalik, w międzyczasie uległy one zmianie, a obecnie decyzja środowiskowa jest wymagana dopiero wtedy, gdy powierzchnia miejsc parkingowych na obszarach objętych formą ochrony przyrody przekracza 0,5 ha. – To pokazuje kierunek celowościowy wykładni spornych przepisów z rozporządzenia ocenowego. Nawet gdyby skarżący mieli rację, przyroda na tym nie ucierpiała – uważa prawniczka.

Zamek w Stobnicy: hotel czy budynek mieszkalny?

Kontrowersje w sprawie zamku dotyczyły jednak nie tylko parkingów. Zgodnie z dokumentacją inwestora, na terenie miał powstać budynek mieszkalny, który zajmie powierzchnię poniżej 2 ha, czyli nie wymagał uzyskania decyzji środowiskowej. Według szacunków biegłych mogło jednak dojść do przekroczenia tego limitu. Jak wynika z dokumentów, do których dotarł DGP, łączny obszar inwestycji może wynosić 2,5–3 ha.

Z kolei w przypadku hoteli ta powierzchnia to zaledwie 0,5 ha. W 2009 r., gdy Paweł N. przedstawiał w piśmie do burmistrza Obornik swoją wizję inwestycji, pisał o „pięciogwiazdkowym hotelu o bardzo wysokim standardzie” i „niepowtarzalnej formie”. Po negatywnych opiniach wydanych przez Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska, koncepcja projektu się jednak zmieniła i projekt w 2011 r. uzyskał zgodę – na budowę wielorodzinnego budynku mieszkalnego na obszarze ok. 1,7 ha. W trakcie śledztwa prokuratorskiego biegli wskazywali, że cechy obiektu wskazują na funkcje hotelowe – w tym rozmiar „mieszkań”, instalacje do wykrywania pożarów czy cechy sali widowiskowej.

- Wszystkie dokumenty związane ze sprawą wskazują, że w Stobnicy powstaje budynek mieszkalny. Parametry tej inwestycji były znane organom od samego początku i inwestor nie wprowadził w nich żadnych zmian. Nawet jeśli ogromne pomieszczenia o charakterze zamkowo-hotelowym budzą podejrzenia, że obiekt może w przyszłości pełnić funkcję hotelu, na chwilę obecną jest za wcześnie, by to oceniać. Przepisy nie zabraniają budowy dużego salonu czy sali balowej w budynku mieszkalnym. Jeśli inwestor zechce w przyszłości zmienić przeznaczenie obiektu, będzie to wymagało odrębnej procedury. Na dzień dzisiejszy inwestor realizuje budynek mieszkalny wielolokalowy – na to wskazują wszystkie dokumenty i na to pozwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – mówi Aneta Fornalik.

Dzisiaj to już bez znaczenia. NSA analizował bowiem, czy po upływie pięciu lat od wydania przez starostę pozwolenia na budowę można w ogóle stwierdzić nieważność tej decyzji.

– Prezentowaliśmy stanowisko, zgodnie z którym w tej chwili jest to już niemożliwe. Dotychczas NSA prezentował stanowisko niekorzystne dla inwestora, ale tym razem przychylił się do naszej argumentacji. Oznacza to, że nawet gdyby stwierdzono nieważność pozwolenia, byłoby to i tak przedawnione – tłumaczy mec. Fornalik. W związku z ubiegłotygodniową decyzją NSA w mocy pozostaje wyrok WSA, który na początku 2022 r. uchylił niekorzystną dla inwestora decyzję GINB. Tym samym pozwolenie na budowę zamku w Stobnicy pozostaje ważne.

Formalnie o dalszych losach pozwolenia zdecyduje teraz wojewoda. – Skutkiem orzeczenia NSA dla wojewody jest konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania administracyjnego i wydania decyzji merytorycznej. Z uwagi na szereg działań na dziś nie jest możliwe określenie terminu nowego rozstrzygnięcia wojewody – mówi DGP Beata Matczak z Wielkopolskiego Urzędu Wojewódzkiego. Rozstrzygnięcie korzystne dla inwestora jest jednak niemal pewne: orzeczenie NSA wiąże wojewodę przy wydaniu nowej decyzji i ocenie materiału dowodowego.

Stobnica stoi i stać będzie

W sprawie zamku w Stobnicy powoli wyczerpuje się droga administracyjno-sądowa. Na rozpatrzenie przez cały czas czeka skarga o wznowienie zakończonego postępowania w NSA, po tym jak w czerwcu 2024 r. ujawniliśmy w DGP błąd popełniony przez sędziego Rafała Stasikowskiego. Chodzi o bezpodstawne odrzucanie skargi kasacyjnej złożonej przez generalnego dyrektora ochrony środowiska. – Aktualnie czekamy na dalsze kroki NSA. Sąd doręczył uczestnikom postępowania skargę o wznowienie postępowania GDOŚ, stanowisko zajęły Prokuratura Okręgowa w Poznaniu oraz biorące udział w sprawie stowarzyszenie. Nie został wyznaczony jeszcze termin rozprawy – mówi rzeczniczka GDOŚ Joanna Niedźwiecka.

Niezależnie od tego w Sądzie Rejonowym w Obornikach trwa proces karny. Na ławie oskarżonych zasiedli inwestor Paweł N. i jego syn Dymitr, architekt zamku Waldemar S., a także inspektor nadzoru budowlanego Iwona P. oraz pracownicy wydziału architektury i budownictwa starostwa Marek J. i Bernadeta G. ©℗