Od 23 lipca do 6 sierpnia br. na mocy nowelizacji ustawy covidowej (Dz.U. z 2021 r. poz. 1192) najemcy powierzchni w centrach handlowych mogli złożyć oświadczenia o wycofaniu się ze złożonych ofert przedłużenia umowy za ostatnie trzy lockdowny.
Jak mówi Krzysztof Poznański, dyrektor zarządzający Polskiej Rady Centrów Handlowych, trwa podsumowywanie tej operacji. – Z docierających do nas niepełnych informacji wynika tylko, że poszczególne firmy wynajmujące mają różne liczby wycofywanych ofert, nawet w przypadku różnych obiektów w swoim portfelu – podkreśla.
Według Natalii Świerkowskiej, adwokat w kancelarii Henclewski & Wyjatek, nie wszyscy najemcy zdawali sobie sprawę z możliwości, jakie dają nowe przepisy, ale znaczna część z nich takie oświadczenia złożyła. Co istotne, zaznacza, że aby uchylić się od oświadczenia woli zawartego w ofercie, trzeba było najpierw taką skuteczną ofertę złożyć. A wielu wynajmujących to kwestionuje. Przy tym, jak ocenia ekspertka, prowadzący centra nie zawsze opierają swoje stanowisko na twardych argumentach, a często doszukują się w oświadczeniach nawet najdrobniejszych nieścisłości, które w rzeczywistości nie są istotne i nie przesądzają o bezskuteczności oświadczeń.
Dodatkowe aneksy
Mecenas Świerkowska podkreśla ponadto, że zdarzają się przypadki jawnego lekceważenia prawa. Z praktyki kancelarii Henclewski & Wyjatek wynika, że problem ten dotyczy co najmniej kilku obiektów w kraju, prawniczka nie podaje jednak ich nazw.
Zgodnie z przepisami tzw. ustawy antycovidowej, które obowiązywały do 22 lipca, jeśli najemca złożył na podstawie art. 15ze ofertę przedłużenia umowy, to w okresie zakazu jest zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu i wszelkich innych dodatkowych opłat, takich jak opłaty eksploatacyjne czy marketingowe.
Zdarza się jednak, że centra handlowe żądają od najemców podpisania dodatkowych aneksów pod groźbą, że ci nie uzyskają zwolnienia z czynszu (z którego są zwolnieni z mocy prawa). – A w aneksach zazwyczaj są przewidziane także inne dodatkowe postanowienia, w znacznej mierze niekorzystne dla najemców. Trzeba do nich podchodzić z dużą ostrożnością – przestrzega mec. Świerkowska.
W praktyce wygląda to tak, że najemcy, którzy nie zgadzają się na podpisanie aneksu, nie dostają korekt faktur za okres lockdownu, a w zamian otrzymują pisemne wezwania do zapłaty. W razie braku zapłaty galerie korzystają z udzielonych przez najemcę zabezpieczeń do umowy – takich jak gwarancje bankowe, kaucje czy oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Jak wskazuje Natalia Świerkowska, problem ten obecnie dotyczy przede wszystkim ostatniego lockdownu trwającego od marca do maja br. i faktur wystawionych przez wynajmujących za tamten okres. W wielu przypadkach najemcy nadal czekają na ich korekty. A niektórzy do tej pory nie dostali korekt nawet za wcześniejsze lockdowny, czyli za listopad i grudzień 2020 r.
Prawo pięści
– Otrzymywaliśmy już wcześniej informacje o lekceważeniu wyroków sądów, przyznających zabezpieczenie w procesach o zmianę warunków. Teraz przypadki lekceważenia obowiązującego prawa są coraz częstsze – komentuje Zofia Morbiato, dyrektor generalny Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług.
Według niej opisane sytuacje nie są jednostkowe i wskazują na to, jak bezwzględnie bywa wykorzystywana przewaga kontraktowa.
– To, że nie wszyscy właściciele galerii respektują obowiązujące prawo, jest oczywiście naganne. Takie praktyki niestety miały miejsce już od pierwszego lockdownu. Wynajmujący nie tylko wystawiali faktury, mimo że sklepy i galerie były zamknięte, ale korzystali z zabezpieczeń, które były wprowadzone do umów, czyli gwarancji bankowych czy kaucji. Dochodziło nawet do zatrzymywania towaru. Są to oczywiście praktyki całkowicie bezprawne – potwierdza prof. Michał Romanowski, adwokat i partner w kancelarii Romanowski i Wspólnicy.
– Na tym rynku działało zatem – i jak widać nadal działa – prawo pięści, a nie prawo. Najemcy, którzy znaleźli się w takiej sytuacji, powinni zwrócić się do sądu i walczyć o swoje prawa. To najlepsza opcja mimo stanu sądownictwa w naszym kraju – uważa Romanowski.
W przypadku ewentualnych przyszłych lockdownów, zwraca uwagę Świerkowska, takie problemy nie powinny już występować. Dzięki noweli ustawy covidowej najemcy nie będą już musieli składać żadnych ofert ani oświadczeń, a zamiast tego automatycznie będzie stosowany nowy art. 15ze1, czyli obniżenie czynszów i opłat o 80 proc. w okresie lockdownu i o 50 proc. przez kolejne trzy miesiące po jego zniesieniu.
CENA ZAMROŻENIA