"W scenariuszu bazowym zakładamy spadek cen mieszkań w okresie II kw. 2022 r. - I kw. 2023 r. w przedziale 0% do -5%. Na prognozę składają się: (1) silny spadek popytu kredytowego w warunkach znacznych podwyżek stóp procentowych; (2) znaczny spadek zdolności kredytowej gospodarstw domowych po wdrożeniu ostatnich zaleceń nadzoru bankowego; (3) założenie wzrostu stopy referencyjnej do poziomu ok. 7% i utrzymania jej na tym poziomie w okresie prognozy; (4) powolna reakcja podaży na słabszy popyt na mieszkania, szczególnie w sytuacji w dalszym ciągu dużej liczby projektów w budowie" - czytamy w raporcie.

Jednak w warunkach dużej nieprzewidywalności otoczenia nie można wykluczyć scenariusza utrzymania wzrostowej tendencji cen mieszkań powodowanej przez: (1) zakończenie cyklu podwyżek stóp procentowych i szybkie przejście do obniżek stóp procentowych z uwagi na obniżenie prognoz wzrostu gospodarczego; (2) dalszy wzrost inflacji; (3) ożywienie na rynku wynajmu związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych uchodźców wojennych; (4) wysokie koszty budowy związane z rosnącymi cenami materiałów budowlanych i presją płacową; (5) koszty DFG uruchomionego od 1 lipca 2022, które deweloperzy uwzględnią w cenach mieszkań, wymieniono.

Ponadto w perspektywie powyżej roku obecne decyzje deweloperów o wstrzymywaniu nowych projektów będą skutkowały obniżeniem nowej podaży i zahamują spadek cen. Szczególnie, jeśli zrealizują się prognozy ponownego przyspieszenia wzrostu gospodarczego od połowy 2023, napisali też analitycy.

Reklama

Dotychczasową sytuację na rynku, objawiającą się m.in. dużym spadkiem popytu na kredyt mieszkaniowy określają jako "podręcznikową reakcją" rynku na serię silnych podwyżek stóp procentowych rozpoczętą w październiku 2021 r. i powodującą spadek sprzedaży mieszkań.

W I kw. 2022 r. wzrost cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym we wszystkich stolicach województw (oprócz Warszawy) spowolnił względem IV kw. 2021 r., ale w ujęciu r/r sięgał 19%. Na rynku wtórnym dynamika cen była niższa; wzrost cen mieszkań w największych aglomeracjach w I kw. 2022 r. wyhamował względem IV kw. 2021 r., w dalszym ciągu rosły ceny mieszkań w mniejszych stolicach województw.

Z kolei na rynku wynajmu w I kw. 2022 r. nastąpił silny wzrost stawek wynajmu, związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy. Analiza stawek ofertowych w kolejnych miesiącach II kw. 2022 r. sugeruje stabilizację stawek od kwietnia 2022, na wysokim poziomie marca 2022. Ożywienie na rynku wynajmu związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych uchodźców zbiega się ze wzrostem ceny kredytu, który ogranicza dostęp części konsumentów do finansowania zakupu mieszkania kredytem, w sposób naturalny kierując ich na rynek wynajmu. W tej sytuacji, przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem i dużym popycie na tym rynku, prawdopodobnie stawki wynajmu pozostaną na wysokim poziomie, podano także.

Według analityków, przy kontynuacji słabszego popytu mogą wystąpić problemy ze sprzedażą mieszkań w drugiej połowie br.

"Zapisy księgowe dużych deweloperów (o zatrudnieniu powyżej 49 osób) na koniec I kw. 2022 r. sygnalizują osłabienie popytu na mieszkania - przedpłaty klientów rosły wolniej, kształtując się na poziomie I kw. 2021 r. Zapasy gotowych mieszkań w I kw. 2022 r. choć wobec IV kw. 2021 r. nieco zmalały, to były wyraźnie wyższe r/r. Projekty mieszkaniowe w toku rosły, przy kontynuacji słabszego popytu może to oznaczać problemy ze sprzedażą mieszkań w drugiej połowie 2022" - czytamy także.