Lokatorzy nie płacą i nie chcą się wyprowadzić? Jest na nich sposób

Umowa najmu okazjonalnego lepiej niż zwykły najem zabezpiecza interesy właścicieli mieszkań. Nie odegra ona jednak tej roli, jeżeli nie spełni przewidzianych prawem warunków. Przede wszystkich chodzi o zgłoszenie do urzędu skarbowego. A jak najem okazjonalny wygląda z perspektywy najemców?

Najem okazjonalny. Co to za umowa?

Definicję umowy najmu okazjonalnego znajdziemy w ustawie o ochronie praw lokatorów. Czytamy w niej, że jest to "umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat." Te warunki wskazują, że z najmu okazjonalnego nie mogą korzystać firmy zajmujące się najmem nieruchomości. W tej formie można wynajmować tylko lokale mieszkalne. Wynajem lokalny nie służy podnajmowaniu nieruchomości czy ich części.

Czym się różni umowa najmu okazjonalnego od "zwykłej" umowy najmu?

Umowa najmu okazjonalnego wiąże się z koniecznością złożenia przez lokatora oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Powinno mieć formę aktu notarialnego. Ten dokument to zabezpieczenia dla wynajmującego. W przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy (np. z powodu niepłacenia czynszu przez najemcę), właściciel mieszkania może wszcząć postępowanie egzekucyjne bez konieczności wytaczania procesu sądowego. Wystarczy zwrócenie się do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Nie musi wtedy też czekać na dostarczenie przez gminę mieszkania socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego (jak w przypadku zwykłej umowy najmu).

Najem okazjonalny wymaga również:

• przedstawienie przez najemcę aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu,
• wskazanie dokładnego adresu, pod który lokator będzie mógł się wyprowadzić w przypadku zakończenia umowy,
• oświadczenie właściciela (czy też osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie lokatora (i osób z nim zamieszkujących) w należącym do niego lokalu mieszkalnym; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Umowa najmu okazjonalnego. Obowiązki właścicieli mieszkań

Wynajmujący lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu okazjonalnego ma obowiązek zgłoszenia tej umowy do urzędu skarbowego (właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela), w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. W praktyce oznacza to, że właściciel nie może uniknąć płacenia podatku od dochodów z tytułu umowy najmu. Na życzenie najemcy właściciel jest zobowiązany do przedstawienia mu zgłoszenia złożonego w urzędzie skarbowym. Jeżeli wynajmujący nie zgłosi umowy najmu okazjonalnego do urzędy skarbowego, wszystkie jej elementy, które ułatwiają eksmisję lokatora, stają się nieważne.

Umowa najmu okazjonalnego. Korzyści dla wynajmujących (właścicieli mieszkań)

Umowa najmu okazjonalnego to zabezpieczenie dla wynajmujących obawiających się lokatorów, którzy nie tylko nie płacą czynszu, ale również odmawiają opuszczenia lokalu. Jeśli zostanie prawidłowo zawarta, wynajmujący może wystąpić o eksmisję lokatora. Komornik może przeprowadzić eksmisję o dowolnej porze roku. Nie obowiązuje tu okres ochrony (od 1 listopada do 31 marca), w którym jest zakaz dokonywania eksmisji. Lokatorom nie przysługuje też prawo do otrzymania mieszkania socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego (które w przypadku "zwykłych" umów najmu może przyznaje gmina, i na które często długo się czeka).

Czy umowa najmu okazjonalnego niesie jakieś korzyści dla najemców?

Z punkty widzenia lokatorów umowa najmu okazjonalnego jest mniej korzystna niż klasyczna umowa najmu. Wiąże się z koniecznością dopełnienia dodatkowych formalności oraz – niejednokrotnie – poniesienia kosztów notarialnych. Wprawdzie przepisy nie regulują, po czyjej stronie leży ten koszt i część właścicieli zainteresowanych najmem okazjonalnym deklaruje, że jest w gotowych go uiścić. Nie jest to jednak regułą – zwłaszcza tam, gdzie to właściciele dyktują warunki.

Nie wolno też zapomnieć, że sama idea umowy najmu okazjonalnego służy ochronie interesów wynajmujących. Dodatkowo, podpisując przed notariuszem oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, lokatorzy tracą wszelkie prawa do zapewnienia im, choćby tymczasowo, dachu nad głową przez gminę. Najem okazjonalny zakłada, że w tej sytuacji wyprowadzą się pod wskazany przy zawieraniu umowy adres.