Branże: deweloperska, OZE i inne mogą już myśleć o ZPI

To nowe narzędzie planistyczne pozwoli zaplanować inwestycje we współpracy z gminą, np. pod farmę wiatrową czy osiedle. Inwestor pokryje koszty tego przedsięwzięcia, a te ze względu na prognozy oddziaływania na środowisko mogą być niemałe - pisze dr Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska, radca prawny w Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni s.k.a.

Reforma planowania wprowadza dla inwestorów bardzo istotną nowość, jaką jest możliwość uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego (dalej: ZPI). Jest to szczególny rodzaj miejscowego planu. Narzędzie to będzie mogło być wykorzystywane dla dowolnych, nie tylko mieszkaniowych inwestycji. W okresie przejściowym ZPI będzie jeszcze musiał być zgodny ze studium, więc trzeba się spieszyć. Składane wnioski o uchwalenie ZPI mogą mieć też pośredni wpływ na gotowość gmin do uwzględniania tych inwestycji w projekcie planu ogólnego.

Nie tylko inwestycje mieszkaniowe

Jak podkreślają twórcy reformy planowania: „Ustawa wprowadza zintegrowany plan inwestycyjny jako nowe narzędzie planistyczne, dające gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większym udziale partycypacji społecznej”. Zintegrowany plan inwestycyjny ma być szczególnego rodzaju miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jego szczególny charakter nie wynika z samej treści, bowiem sam ZPI będzie stanowić w istocie miejscowy plan jak każdy inny, ale ze szczególnej procedury uchwalania i zakresu jego treści. Projekt ZPI będzie przygotowywać, a co za tym idzie, finansować inwestor zainteresowany realizacją inwestycji na jego podstawie. Będzie on załącznikiem do wniosku o uchwalenie ZPI. Jak wskazują projektodawcy, istotą tego rozwiązania jest poszerzenie katalogu inwestycji możliwych do realizacji na podstawie ZPI, bo mogą to być nie tylko inwestycje mieszkaniowe. Obok inwestycji typowo deweloperskich szczególnie zainteresowana ZPI jest branża elektrowni wiatrowych po niedawnym złagodzeniu zasady 10 h.

Wprowadzenie przepisów o ZPI było odpowiedzią na negatywny stosunek społeczeństwa i samorządów do instytucji uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Narzędzie to wprowadziła tzw. specustawa mieszkaniowa (ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, t.j. Dz.U. z 2021 poz. 1538). Niechęć ta wynikała z tego, że uchwała ta była podejmowana bez względu na zapisy miejscowych planów. ZPI z kolei będzie szczególnym rodzajem miejscowego planu. Specustawa mieszkaniowa nie stała się remedium na rynkowy głód mieszkaniowy. Do tego dochodziło społeczne przekonanie, że pozwala ona deweloperom na realizację inwestycji bez kontroli społeczeństwa.

ZPI jako szczególny rodzaj miejscowego planu

Przepisy o ZPI zostały wprowadzone przez reformę planowania w dodanych art. 37ea–37eg ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1890). Co istotne, przepisy te wchodzą w życie od razu, w terminie 30 dni od ogłoszenia ustawy nowelizującej (a zatem weszły w życie 24 września 2023 r.). Jest to zatem narzędzie, z którego inwestorzy mogą skorzystać już teraz bez względu na to, że gminy równolegle muszą procedować plan ogólny gminy (a niektóre, zwłaszcza mniejsze gminy, także strategię rozwoju gminy, która staje się dokumentem obligatoryjnym, a którą dotychczas miały zwykle tylko większe gminy). Trzeba jednak pamiętać o tym, że zgodnie z przepisami intertemporalnymi, jeśli w trakcie procedury planistycznej wygaśnie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, miejscowy plan na jego podstawie będzie można nadal uchwalić tylko wówczas, jeśli przed datą wygaśnięcia tego dokumentu gmina zdążyła wyłożyć projekt ZPI do publicznego wglądu. Procedura planistyczna musi zatem być dość zaawansowana, by można ją było dokończyć. Studium z kolei wygasa z chwilą wejścia w życie planu ogólnego gminy, jednakże jeśli gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego, studium obowiązuje nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r. Trzeba jednak podkreślić, że mimo iż gmina nie ma obowiązku uwzględniania w okresie przejściowym projektu ZPI zgodnego ze studium w projekcie nowego planu ogólnego, to w praktyce dla spójności może być skłonna taką inwestycję uwzględnić także w tym akcie.

Jak już wspominano wyżej, ZPI jest po prostu szczególnym rodzajem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To oznacza, że poza wymienionymi powyżej przepisami, w zakresie w nich nieuregulowanym stosuje się przepisy o miejscowym planie. Szczególność tego planu polega na tym, że procedura planistyczna jest inicjowana na wniosek inwestora, a do wniosku tego inwestor załącza projekt ZPI. Z powyższego wynika, że już sam ten projekt jest finansowany przez inwestora, który do przygotowania projektu będzie musiał zazwyczaj zatrudnić urbanistę. Wynika to z tego, że w dalszej części procedury w ramach negocjacji z inwestorem wójt, burmistrz lub prezydent miasta będzie mógł wprowadzić do projektu ZPI poprawki. Im lepiej zatem będzie przygotowany projekt ZPI, tym mniejsze będzie ryzyko potrzeby wprowadzenia – niekoniecznie korzystnych dla inwestora – poprawek. Jak podkreślono w uzasadnieniu projektu ustawy, „nadanie ZPI rangi planu miejscowego zwiększy udział mieszkańców w postępowaniu i uporządkuje zasady lokalizacji inwestycji, wprowadzając warunek zgodności z planem ogólnym, jak przy każdym planie miejscowym”.

Zgodność ze studium vs zgodność z planem ogólnym

W kontekście zgodności ZPI z planem ogólnym należy podkreślić, że zgodność miejscowych planów, w tym ZPI, została wysoce wystandaryzowana w porównaniu ze zgodnością ze studium. Przede wszystkim sam plan ogólny jako akt planowania przestrzennego będzie znacznie bardziej przejrzysty i wystandaryzowany aniżeli studium. Był to bardzo istotny mankament dotychczasowego systemu planowania, że studia uwarunkowań były nieprzejrzyste. Ponadto akty te między gminami były raczej nieporównywalne, a ich zapisy dość chaotyczne i trudne w interpretacji. To powodowało, że orzecznictwo w zakresie zgodności miejscowego planu ze studium było bardzo bogate, nierzadko prowadziło do stwierdzenia nieważności miejscowego planu z powodu jego niezgodności ze studium. W niektórych wątpliwych przypadkach relacji ustaleń miejscowego planu z zapisami studium sądy usiłowały formułować koncepcję „niesprzeczności”. W przyszłości stwierdzenie zgodności miejscowego planu, w tym ZPI, z planem ogólnym będzie proste. Będzie się sprowadzać do weryfikacji zgodności z profilem funkcjonalnym stref planistycznych w planie ogólnym oraz ze wskazanymi w nim parametrami zabudowy czy z parametrem powierzchni biologicznie czynnej.

Inwestycja główna i inwestycja uzupełniająca

Zintegrowany plan inwestycyjny będzie obejmować obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Jego obszar zatem będzie miał charakter punktowy. ZPI zastąpi miejscowe plany na terenie, na którym zostanie uchwalony (podobnie jak w przypadku uchwalenia każdego innego miejscowego planu). Inwestycja uzupełniająca została zdefiniowana w ustawie jako katalog określonych inwestycji służących inwestycji głównej. Dotyczy to w szczególności sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego czy przedszkoli lub szkół. Regulacja ta ma na celu usankcjonowanie dotychczasowej praktyki zawierania przez gminę z inwestorami umów w zakresie realizacji tego typu inwestycji. Do tej pory zależało to od dobrej woli inwestora. W praktyce mogło się okazać, że konieczność realizacji tego typu inwestycji towarzyszących spadała na gminę czy gestorów sieci uzbrojenia terenu. Ta regulacja ma na celu uniemożliwienie pozostawienia tych podmiotów bez finansowania w tym zakresie ze strony inwestora. Jak podkreślają autorzy reformy, „Wprowadzona możliwość podpisania umowy urbanistycznej spowoduje, że gmina i inwestor będą mogli kształtować jasne oczekiwania względem siebie w zakresie realizacji oraz finansowania inwestycji uzupełniających, w tym infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i usług społecznych”. Z kolei narzędziem służącym zobowiązaniu inwestora do realizacji na rzecz gminy inwestycji uzupełniającej będzie umowa urbanistyczna. Projektodawcy wskazują przy tym, że umowa urbanistyczna jest rozwiązaniem istniejącym już w procedurze sporządzania miejscowego planu rewitalizacji. W przypadku ZPI forma tej instytucji została nieco zmieniona.

Procedura badania formalnego wniosku i projektu ZPI

Wniosek o sporządzenie ZPI składa się do rady gminy za pośrednictwem wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Jeśli do wniosku nie dołączono projektu ZPI albo nie spełnia on wymagań dla miejscowego planu, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wzywa do dołączenia projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego spełniającego te wymagania. Organ wskazuje termin nie dłuższy niż 14 dni, pouczając jednocześnie, że niedołączenie projektu spełniającego te wymagania spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpoznania. Zatem termin na uzupełnienie brakującego projektu ZPI lub wprowadzenie poprawek jest bardzo krótki, warto więc przygotować dopracowany projekt, by mógł pójść do negocjacji. Na postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpoznania będzie zaś służyć zażalenie do wojewody. Należy podkreślić, że na tle spełnienia wymogów prawa przez ZPI między inwestorem a organem może powstać spór, dlatego zażalenie może być istotnym środkiem prawnym ochrony.

Organ przekazuje prawidłowy projekt ZPI w terminie trzech dni do rejestru urbanistycznego i do rady gminy oraz ogłasza o tych czynnościach w trybie przewidzianym w ustawie dla czynności planistycznych. Przy czym przepisy o rejestrze urbanistycznym wejdą jednak w życie dopiero 1 stycznia 2026 r.

Zgoda rady gminy oraz negocjacje

Co do zasady rada gminy będzie musiała wyrazić zgodę na przystąpienie przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta do negocjacji z inwestorem i sporządzenia ostatecznego projektu ZPI na podstawie projektu przedłożonego do wniosku. Wyjątkiem od obowiązku wyrażenia zgody przez radę na procedowanie ZPI jest lokalizacja instalacji OZE z wyłączeniem elektrowni wiatrowych w rozumieniu ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 724; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1688) (czyli z wyłączeniem wiatraków w formie mikroinstalacji, które nie są poddane zasadzie 10 h). Warunkiem jest jednak to, by taka inwestycja nie spełniała warunków wyłączenia zastosowania planistycznej procedury uproszczonej określonych w art. 27b ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (np. teren nie może wymagać przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne na podstawie zgody ministra). Wynika to z tego, że procedura ZPI dla takich instalacji OZE, czyli głównie fotowoltaiki, jest skrócona podobnie jak planistyczna procedura uproszczona. W szczególności w takim przypadku konsultacje społeczne w zakresie zgłaszania uwag i wypełniania ankiet oraz geoankiet prowadzi się przez 14 dni, a nie standardowo przez 28 dni.

Negocjacje przeprowadza wójt, burmistrz, prezydent miasta. Bierze w nich także udział osoba wyznaczona przez radę gminy, a w przypadku gdy rada gminy nie wyznaczy takiej osoby – przewodniczący rady gminy. W ramach negocjacji inwestor będzie zawierał z gminą również wskazaną wyżej umowę urbanistyczną, w ramach której zobowiąże się wykonać na rzecz gminy inwestycję uzupełniającą. Ma to na celu zapewnienie gminie, że obok inwestycji głównej zostanie zrealizowana inwestycja uzupełniająca, bez której inwestycja główna nie mogłaby należycie funkcjonować. Jeśli nieruchomość, na której ma być zlokalizowana inwestycja uzupełniająca, należy do osoby trzeciej, negocjacje prowadzi się również z tą osobą. Dotyczy to zarówno przypadku, gdy osoba trzecia jest właścicielem, jak tego, gdy jest ona użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości. Co istotne, do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji, informując o tym radę gminy. Oznacza to zatem, że organ wykonawczy gminy nie musi podawać żadnych powodów odstąpienia od negocjacji. Inwestor musi mieć to na uwadze, w szczególności uwzględniając to, że poniósł już koszty przygotowania ZPI.

Dalsze kroki w procedurze planistycznej

Po przeprowadzeniu negocjacji wójt, burmistrz, prezydent miasta wprowadza wynegocjowane zmiany do projektu ZPI wraz z uzasadnieniem i sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana, oraz projekt umowy urbanistycznej. Dokumenty te będą od 2026 r. udostępniane w rejestrze urbanistycznym. Jak podkreślają projektodawcy, procedura sporządzania i uchwalania ZPI w większości jest zgodna z ogólnymi zasadami procedury sporządzania planu miejscowego, ale zawiera modyfikacje przepisów gwarantujące sprawne jej przeprowadzenie.

Co istotne, po tych pierwszych czynnościach, inaczej niż w standardowej procedurze planistycznej, a analogicznie jak w procedurze uproszczonej, organ wykonawczy kolejne czynności wykonuje jednocześnie (a nie kolejno). A zatem jednocześnie:

• występuje o opinie i uzgodnienia projektu ZPI,
• występuje o zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oraz
• ogłasza i przeprowadza konsultacje społeczne.

Możliwość jednoczesnego prowadzenia tych czynności stanowi istotę przyspieszenia w procedurze ZPI (obok opracowania projektu ZPI przez inwestora). Dopuszcza się także ograniczenie form konsultacji społecznych do zbierania uwag oraz prowadzenia konsultacji społecznych przez okres co najmniej 21 dni, a więc ich skrócenie o 7 dni. Dalsze czynności planistyczne są przeprowadzane analogicznie jak w przypadku zwykłych miejscowych planów. Po przeprowadzeniu czynności organ wykonawczy zawiera umowę urbanistyczną, ponownie udostępnia dokumenty publicznie i przekazuje je radzie gminy do procedowania i ewentualnego uchwalenia.

Finansowanie a prawo zamówień publicznych

Do tej pory przepisy o finansowaniu prac planistycznych w zakresie miejscowych planów w zasadzie wykluczały ich opłacenie przez inwestora, za wyjątkiem lokalizacji inwestycji celu publicznego. Rzadko jednak inwestycje mają taki charakter. Dlatego finansowanie prac planistycznych odbywało się w swego rodzaju szarej strefie, np. przez zawieranie z gminą umów darowizny ze wskazaniem celu, co jednak dla gminy nie było wiążące. Jest niewątpliwie krokiem naprzód, że finansowanie przez inwestora projektu ZPI i następnie prac planistycznych zostało uregulowane wprost, wedle klarownych zasad. Nie będzie już można mówić o jakichkolwiek działaniach korupcjogennych, a o usankcjo nowanym prawnie sposobie finansowania podlegającym negocjacjom.

Projektodawcy podkreślają, że relacja prawna występująca na gruncie projektowanych przepisów między gminą a inwestorem nie będzie relacją, którą można by zakwalifikować jako zamówienie publiczne. Zgodnie z ustawą z 11 września z 2019 r. – Prawo zamówień publicznych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1605; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1720) przez zamówienia publiczne należy rozumieć umowę odpłatną zawieraną między zamawiającym a wykonawcą, której przedmiotem jest nabycie przez zamawiającego od wybranego wykonawcy robót budowlanych, dostaw lub usług. Wedle projektodawców w przypadku umowy urbanistycznej na jej podstawie do takiego odpłatnego nabycia robót budowlanych, usług lub dostaw wydaje się nie dochodzić. Z uzasadnienia projektu wynika, że nie ma przekonania projektodawców w tym zakresie. Wydaje się jednak, że ustawa planistyczna samodzielnie i wyczerpująco reguluje procedurę zawarcia umowy urbanistycznej i procedura zamówień publicznych nie ma tu zastosowania. Być może jednak dla uniknięcia wątpliwości dobrze byłoby to wyrazić wprost w przepisach.

Treść umowy urbanistycznej

Jak już wyjaśniono, przez umowę urbanistyczną inwestor zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej. Ustawa określa w sposób przykładowy zakres zobowiązań, jakie może poczynić inwestor w umowie urbanistycznej, oraz zamknięty katalog zobowiązań, jakie może poczynić gmina. Ta asymetria wynika oczywiście z tego, że to inwestor jest zainteresowany realizacją inwestycji głównej, a gmina jest podmiotem publicznym, który musi racjonalnie dysponować środkami publicznymi.

Dlatego w ramach umowy urbanistycznej inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy, w szczególności do:

1) przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;

2) pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość osoby trzeciej;

3) pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Katalog ten jest bardzo szeroki i inwestor musi mieć to na uwadze, kalkulując opłacalność inwestycji w ramach ZPI. W szczególności musi mieć świadomość, że obok kosztów projektu ZPI będzie musiał zapewne pokryć koszty prognozy oddziaływania na środowisko, a te mogą być niemałe. Z tego powodu wielu mniejszych inwestorów będzie wolało standardową ścieżkę uchwalania miejscowego planu (np. inwestorzy w zakresie fotowoltaiki będą mogli też skorzystać z procedury uproszczonej). Ponadto istotną kwotę może kosztować realizacja ww. roszczeń w zakresie pokrycia właścicielom rzeczywistej szkody powstałej w wyniku uchwalenia ZPI lub wykupu nieruchomości, jeśli dotychczasowe korzystanie z nieruchomości stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.

Z kolei gmina przez umowę urbanistyczną może: zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy, oraz zwolnić w całości lub w części inwestora z opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tzw. opłata planistyczna).

Jeżeli inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązuje się obligatoryjnie przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie. Natomiast jeśli właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jest osoba trzecia, to może się ona zobowiązać do zbycia tej nieruchomości gminie, ale nie musi. Jeżeli umowa urbanistyczna zobowiązuje do zbycia rzeczy, w tej umowie określa się zasady tego zbycia.

Umowa urbanistyczna a ZPI

Projekt ZPI jest załącznikiem do umowy urbanistycznej. Jak już wskazano, umowę urbanistyczną zawiera się przed uchwaleniem ZPI przez radę gminy, by mieć pewność zobowiązań inwestora i osoby trzeciej, bowiem ZPI jest aktem prawa miejscowego. Nie można zatem ryzykować uchwalenia ZPI w sytuacji, gdy inwestor może się uchylać od podpisania umowy urbanistycznej. Natomiast zgodnie z ustawą skutki prawne umowy urbanistycznej powstają oczywiście dopiero z dniem wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego w brzmieniu określonym w załączniku do umowy urbanistycznej. Umowę urbanistyczną zawiera się w formie aktu notarialnego.

Do umowy urbanistycznej nie stosuje się przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 40; ost.zm. Dz.U. z 2023 r., poz. 1688) oraz uchwał dotyczących zasad wydanych na podstawie tego przepisu. Dotyczy to uchwał w zakresie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony, dłuższy niż trzy lata, lub na czas nieoznaczony. Stosowanie tych przepisów oraz postanowień tych uchwał niweczyłoby cele umowy urbanistycznej.

Co istotne, rada gminy nie może wnieść poprawek do wynegocjowanego projektu ZPI. Może jedynie odrzucić go i podjąć uchwałę o zwróceniu ZPI do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym do załącznika określającego projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego. Są to jednak niewiążące propozycje, na które inwestor nie musi się godzić i może wskazać inne, satysfakcjonujące gminę w jego ocenie korekty. Musi się jednak liczyć z tym, że nie zostaną one zaaprobowane przez radę gminy. Nie jest do końca jasne na gruncie ustawy, czy procedurę tę można powtarzać do skutku, czy też możliwość wprowadzenia poprawek jest tylko jedna. Praktyka pokaże, ale wydaje się, że nie powinno być przeszkód w ponowieniu procedury.

Prawo odstąpienia od umowy

Bardzo istotne i godne zapamiętania przez inwestorów oraz gminy są przepisy o odstąpieniu od umowy urbanistycznej. Wynikają one z tego, że umowa urbanistyczna jest immanentnie związana z obowiązywaniem ZPI jako aktu prawa miejscowego. Należało zatem uregulować podstawę prawną odstąpienia w razie wyeliminowania ZPI z obrotu prawnego na dowolnej podstawie. Istotność tej regulacji wynika także z terminów, w jakich można z niej skorzystać. Należy bowiem pamiętać, że odstąpienie jest tzw. opcją atomową, gdyż powoduje zniweczenie umowy – jakby nigdy nie została ona zawarta. Strony zaś muszą się rozliczyć na zasadach rynkowych i zwrócić sobie swoje świadczenia, co zawsze jest ryzykowne. Dlatego nie można w nieskończoność trzymać drugiej strony w niepewności co do skorzystania z prawa odstąpienia.

Zatem jeżeli zintegrowany plan inwestycyjny zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem pięciu lat od dnia jego wejścia w życie, strony mogą odstąpić od umowy urbanistycznej w terminie sześciu miesięcy od powyższych zdarzeń. Odstąpienie jest możliwe tylko wtedy, jeśli ZPI zostanie wyeliminowany z obrotu przed upływem pięciu lat od jego wejścia w życie. Skąd taka data? Stąd, że uznaje się, że w tym terminie zazwyczaj inwestycja główna i uzupełniająca zostaną już zrealizowane, a umowa urbanistyczna skonsumowana. Wyeliminowanie z obrotu ZPI po tej dacie ma więc tylko takie znaczenie, że jeśli inwestycje zostały zrealizowane, to nie będzie można przeprowadzać w nich robót budowlanych bez warunków zabudowy, względnie bez uchwalenia nowego miejscowego planu, jeśli są to inwestycje lokalizowane wyłącznie na podstawie miejscowych planów (np. obiekty handlu wielkopowierzchniowego czy elektrownie wiatrowe). Strony z przyczyn wskazanych wyżej mają krótki, sześciomiesięczny termin na skorzystanie ze swojego prawa odstąpienia i warto go nie przegapić. Decyzja o odstąpieniu musi być jednak zawsze dokładnie przemyślana, a jej skutki finansowe oszacowane.

Jak wyjaśniają projektodawcy, jeżeli zmiana ZPI miałaby nastąpić na wniosek inwestora lub za jego zgodą, mogą znaleźć zastosowanie przepisy o nowacji zobowiązania (art. 506 kodeksu cywilnego). W przypadku odstąpienia od umowy strony rozliczą się na zasadach ogólnych (np. art. 494, art. 405 i nast. kodeksu cywilnego).

Kilku inwestorów i jedna umowa urbanistyczna

Co ciekawe, stronami umowy urbanistycznej może być kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek o uchwalenie ZPI. Mamy wtedy do czynienia z umową wielostronną. Ponadto wójt, burmistrz albo prezydent miasta może prowadzić jedno postępowanie w sprawie uchwalenia ZPI na podstawie kilku oddzielnych, konkurencyjnych wniosków. W takim przypadku również jest zawierana jedna umowa urbanistyczna oraz jest podejmowana jedna uchwała w przedmiocie zintegrowanego planu inwestycyjnego. O ile w przypadku jednego wniosku kilku inwestorów sporów w toku negocjacji zazwyczaj nie będzie wiele, o tyle w przypadku kilku konkurencyjnych wniosków osiągnięcie porozumienia może nie być łatwe. Inwestorzy będą się jednak musieli dogadać.