fot. Materiały prasowe
Jarosław Pucek wiceprezes Krajowego Zasobu Nieruchomości
19 stycznia wszedł w życie pakiet mieszkaniowy. Jaka będzie rola Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN) w tworzeniu społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM) przez samorządy?
KZN będzie tworzyć z samorządami spółki, tj. społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Regionalne SIM-y będą realizowały inwestycje w mniejszych miastach, które samodzielnie nie miały potencjału, by utworzyć towarzystwo budownictwa społecznego (TBS), a nawet by przyciągnąć dewelopera. Jestem wielkim zwolennikiem TBS-ów, mają one natomiast dużą wadę: sprawdzają się tylko w dużych gminach. Funkcjonowanie małych TBS-ów, których w skali kraju powstało sporo, zaczęło być problemem. Nie były w stanie utrzymać się z czynszów za mieszkania, które wynajmowały. Spowodowało to, że zaczęły się specjalizować w innych dziedzinach, np. zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi czy gminnymi. Jeden ze znanych mi TBS-ów zarządza cmentarzem, inny plażą miejską. Utworzono już wiele takich towarzystw, ale tylko w gminach liczących 40 tys. i więcej mieszkańców. Do tej pory istniała więc dość istotna luka w systemie.
W mniejszych gminach, w których potrzeba 40–60 mieszkań, nie było sensu tworzyć TBS-u, bo byłby on nieefektywny, a samorząd musiałaby dokładać do jego utrzymania. Często w mniejszych ośrodkach brakuje też potencjału lub doświadczenia w prowadzeniu tego rodzaju inwestycji – nie ma pracowników, którzy byliby w stanie ją przygotować i przeprowadzić. Z kolei SIM-y biorą na siebie cały ciężar przeprowadzenia inwestycji. Co więcej, po jej zrealizowaniu SIM – ponieważ jest regionalny i ma w swoim zasobie wiele projektów w różnych miejscach – tworzy na tyle silną spółkę, że jest ona w stanie się utrzymać.
Gmina dostaje pomoc w całym procesie związanym z inwestycją?
Przejmujemy na siebie cały ciężar związany ze zdobyciem finansowania, zaprojektowaniem budynków, uzyskiwaniem pozwoleń na budowę, wyłonieniem wykonawcy, przeprowadzeniem inwestycji a następnie utrzymania budynków. Gmina nie musi partycypować w tym w żaden sposób. Jednocześnie jej udział jest konieczny.
Środki, które pozyskujemy na realizację inwestycji, są pozyskiwane za pośrednictwem gmin i trafiają do spółki przez lokalne samorządy. To celowe działanie, ponieważ chcemy wciągać gminy w proces związany z budową mieszkań. Chcemy, by były one aktywne.
Wszystkie środki, czyli do 35 proc. dofinansowania z Funduszu Dopłat oraz do 10 proc. pochodzące z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, a także ryczałtowe 3 mln zł na założenie spółki dla każdej gminy, będą przechodzić przez lokalny samorząd. Spółka zajmie się wyłącznie częścią komercyjną, czyli kredytową.
Dzięki takiej operacji gminy nie wykładają swoich pieniędzy, a jednocześnie, przekazując pozyskane fundusze, zwiększają swoje udziały w SIM. W efekcie to samorządy będą miały zdecydowaną większość udziałów, a KZN będzie udziałowcem mniejszościowym. Każdy samorząd będzie miał miejsce w radzie nadzorczej spółki. Chodzi o to, żeby system był nie tylko korzystny dla JST, ale także całkowicie transparentny. Co więcej, to gmina wyznacza zasady, kryteria naboru mieszkańców, którzy będą utrzymywać mieszkania. To także ona będzie prowadzić nabór i tworzyć listę najemców. Spółka będzie jedynie odbiorcą tych informacji i podpisze umowy z osobami wskazanymi przez gminę. Najważniejsze kompetencje pozostają więc w gminie.
Na jaki procent dofinasowania może liczyć gmina? Co z pozostałą sumą?
Finansowanie z Funduszu Dopłat i z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa zapewni do 45 proc. finansowania. Pozostałe środki będą pochodziły z partycypacji, którą wniosą najemcy. Procentowa wysokość tej partycypacji w każdej gminie może być różna. Niektóre samorządy deklarują, że ustalenie jej np. na 15 proc. nie jest problemem dla mieszkańców. Inne mówią, że to jest za dużo.
W każdej gminie wysokość wkładu najemców będziemy ustalać indywidualnie. Brakująca kwota będzie pochodziła z kredytu, który zaciągnie spółka.
Ponadto Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach programu wspierającego społeczne budownictwo czynszowe (SBC) udziela preferencyjnych kredytów na 30 lat. Są one oprocentowane jedynie wysokością trzymiesięcznego WIBOR. Bank nie ma marży. To bardzo tani kredyt, zdecydowanie poniżej inflacji.
Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa to 1,5 mld zł. Samorządy będą mogły składać wnioski o pieniądze do momentu wyczerpania tej puli? Jakimi kryteriami kieruje się KZN przy ich ocenie?
KZN będzie przyjmować wnioski, nie ma tu jednak kryteriów oceny. Mówiąc krótko: kto pierwszy, ten lepszy. Wyjaśniając, dlaczego nie ma kryteriów, musimy wrócić do sposobu finansowania inwestycji mieszkaniowych. Jeżeli weźmiemy pod uwagę, że 40 proc. wartości danej inwestycji finansujemy z kredytu SBC, to musimy też pamiętać, że to bardzo dobry kredyt, ale specyficzny. Ma środki kwalifikowalne i nie wszystko sfinansuje. Każdy, kto przygotowywał jakąkolwiek inwestycję w formule TBS, wie, że na końcu brakuje zawsze tych paru procent środków. BGK proponuje wtedy kredyt komercyjny na trzy, sześć lub siedem procent. My oferujemy finansowanie bezzwrotne, aby na tego typu inwestycje nie trzeba było brać kredytu komercyjnego i aby uprościć całą procedurę. To dodatkowe wsparcie, które ułatwi gminom zamknięcie budżetów w ramach inwestycji. Stąd te 10 proc., a nie więcej.
Biorąc pod uwagę, że dofinansowujemy 10 proc. wartości inwestycji, środków wystarczy na około 60 tys. mieszkań. Jestem też przekonany, że, jeśli program się sprawdzi, to znajdą się na niego dodatkowe pieniądze. Taka decyzja będzie należała oczywiście do premiera i ministra finansów.
Wspominał pan o małych miejscowościach. One będą preferowane?
Nie, natomiast nie unikamy także niedużych inwestycji, 20–30-lokalowych. Jesteśmy otwarci na współpracę z każdą gminą, bez względu na to, ilu mieszkań jej potrzeba.
Trzeba mieć świadomość, że nakład pracy przy przygotowaniu zarówno 20 mieszkań, jak i 250 jest taki sam. Pewnie łatwiej byłoby skupić się na tych większych, ale to nie rozwiązuje problemu. Ten wariant już ćwiczyliśmy. Na przykład w gminie Biały Bór po 1989 r. nie powstał żaden budynek wielorodzinny, bo jest zbyt mała, by zainteresowali się nią deweloperzy. Dzięki nowej roli KZN oraz spółek, które będziemy tworzyć, obejmiemy Narodowym Programem Mieszkaniowym także te gminy, którym nie udało się przeprowadzić inwestycji mieszkaniowych komercyjnie.
Nie jest sztuką wybudować dużo mieszkań w jednym miejscu, ale jest nią wybudować mieszkania wszędzie tam, gdzie są one potrzebne. Rolą KZN jest zajmowanie się nawet najmniejszymi gminami.
Gmina będzie musiała wnieść grunt do spółki, czy możliwe będzie jego pozyskanie z zasobów KZN?
Jeżeli KZN będzie miał grunt, to będzie go wnosić do SIM-u. Gdybyśmy grunt przekazali gminie, to musiałaby zapłacić od tego aportu VAT. Nie chcemy obciążać tym gmin.
Jednak obecnie KZN ma 135 nieruchomości, czyli ponad 80 lokalizacji. Jeśli chcemy realizować inwestycje w całym kraju, to grunt w części przypadków będziemy musieli pozyskać od gmin. Tak będzie na Podlasiu, gdzie KZN nie ma ani jednej nieruchomości. W tym województwie budowa mieszkań w formule SIM będzie się opierała na gruntach samorządowych. Gmina wniesie aport, obejmie udziały, ale jest też zobowiązana do zapłaty VAT.
Przedstawiciele KZN mówili o 60 porozumieniach podpisanych z gminami. Czego one dotyczą?
To listy intencyjne, które podpisywaliśmy z jednostkami zainteresowanymi wzięciem udziału w programie jeszcze przed wejściem w życie pakietu mieszkaniowego. Teraz, gdy ustawa weszła w życie, możemy skracać procedurę i od razu przechodzić do konkretów.
Tylko w północnej części kraju mamy 50 samorządów, z którymi intensywnie rozmawiamy o przystąpieniu do spółek. Chcemy je powołać w I kwartale tego roku. W województwie podlaskim rozmowy toczą się z około 10 gminami – tam dopiero rozpoczynamy współpracę.
Z niektórymi już wchodzimy w etap realizacji projektu. Trzy gminy już podjęły uchwały o przystąpieniu do spółek lub zrobią to wkrótce.
Kiedy zostaną oddane pierwsze mieszkania zbudowane we współpracy z KZN?
Wiele zależy od tego, czy nieruchomość, którą gmina wnosi do spółki, jest objęta miejscowym planem. Wtedy od razu można przystąpić do projektowania. Przygotowanie inwestycji zwykle trwa dwa razy dłużej niż jej realizacja. Przyjmując optymistyczne założenia, pierwsze mieszkania jesteśmy w stanie oddać pod koniec 2023 r.
Rozmawiała Katarzyna Nocuń