Będą nowe przepisy dotyczące walki z patodeweloperką

Choć 1 kwietnia 2024 r. ma wejść w życie rozporządzenie ministra rozwoju i technologii z 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2023 r. poz. 2442; dalej: r.z.r.w.t.), to nieoczekiwanie w ostatni czwartek, 21 marca br., wiceminister rozwoju i technologii Krzysztof Kukucki zapowiedział w Sejmie, że data wejścia w życie nowych regulacji zostanie na prośbę samorządów opóźniona.

– Aktualnie ministerstwo analizuje, jaki będzie optymalny termin, aby wdrożyć te dobre przepisy, ale jednocześnie, żeby środowisko samorządowe było przekonane, że to jest optymalny moment – podkreślił wiceminister. I dodał, że na pewno to jest kwestia nie więcej niż kilku miesięcy.Zapowiedzi jednak to co innego niż twarde prawo. W chwili oddawania tekstu do druku nie została ogłoszona zmiana rozporządzenia, na podstawie którego byłaby znana nowa data wejścia w życie wspomnianej nowelizacji, która ma przeciwdziałać zjawisku tzw. patodeweloperki. Dziś wskazujemy, na jakie zmiany w prawie muszą być przygotowani inwestorzy i samorządy.

Zmiany wprowadzone wspomnianą nowelizacją do rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2442; dalej: r.w.t.) mają – zdaniem ustawodawcy – ograniczyć praktyki związane z patodeweloperką, czyli z działaniami, które mają maksymalizować zyski kosztem dobrej architektury, zdrowego rozsądku, a czasem wymagań zawartych w przepisach. Jej celem jest poprawa warunków życia w budynkach mieszkalnych. Znowelizowane przepisy dotyczą nie tylko deweloperów mieszkaniowych i budynków usługowych, lecz także samorządów realizujących tego typu inwestycje. Jednak w przypadku niektórych zmian można wątpić, czy zamierzony przez projektodawcę cel zostanie osiągnięty. W wielu przypadkach wzrosną koszty projektowania i budowy, co przełoży się choćby na ceny nowych mieszkań i domów.

publicznie dostępny plac

Definicję tę dodano w par. 3 pkt 27 r.w.t. na potrzeby wprowadzenia zmian w zakresie odległości budynków oraz powierzchni terenu biologicznie czynnego. Przez wspomniany publicznie dostępny plac należy rozumieć ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną. Jest to teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy) na plac lub rynek lub na teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku planu miejscowego – jest to użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga, oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr. Wyżej wskazane oznaczenie terenów jest zgodne z par. 9 ust. 3 pkt 5 i pkt 7 lit. a rozporządzenia ministra rozwoju, pracy i technologii z 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 219).

nowe odległości

▶ Odległości budynków

Nowelizacja rozporządzenia dokonuje istotnej zmiany par. 12 ust. 1 r.w.t. w ten sposób, że odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych od granicy działki będzie musiała wynosić minimum 5 m i to zarówno zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy, jak i zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy. [infografika]

Dotychczasowa odległość, czyli minimum 4 m w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy oraz minimum 3 m, gdy budynek był zwrócony ścianą bez okien i drzwi w stronę granicy, będzie nadal obowiązywać, ale tylko dla budynków, które nie będą budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych.

Należy zauważyć, że skoro odległości od granicy działki dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych zwiększono odpowiednio o minimum 1 m i 2 m w stosunku do obecnie obowiązujących, to w niektórych przypadkach wątpliwe będzie istotne zwiększenie komfortu życia mieszkańców, gdyż nadal będą oni widzieli przez okno, co się dzieje w mieszkaniu naprzeciwko. Przykładowo: dwa budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych zwrócone ścianami z oknami lub drzwiami w stronę granicy i realizowane na dwóch działkach na podstawie znowelizowanych przepisów będą sytuowane od siebie w odległości minimum 10 m, podczas gdy przed zmianą odległość ta wynosiła minimum 8 m. Zastanawia przy tym potrzeba zwiększenia odległości między budynkami, które są zwrócone w kierunku granicy działki ścianą bez okien lub drzwi, albowiem dwa budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych zwrócone ścianami bez okien lub drzwi w stronę granicy realizowane na dwóch działkach i wykonywane na podstawie znowelizowanych przepisów będą sytuowane od siebie w odległości minimum 10 m, podczas gdy przed zmianą odległość ta wynosiła minimum 6 m. Może to służyć np. zwiększeniu terenów zieleni i rekreacji, ale raczej nie poprawi samego komfortu zamieszkania w lokalu.

Powstaje także pytanie, z jakich względów odstąpiono od podobnej regulacji dla wszystkich innych budynków (choćby mieszkalnych jednorodzinnych), gdy gęsta zabudowa może w równym stopniu wpływać i na ich na komfort zamieszkania. Nowelizacja doprowadzi do niewielkiego rozgęszczenia zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej, co jednak przy ograniczonej podaży gruntów w miastach i stale rosnących ich cenach spowoduje wzrost cen nowych lokali w tego typu budynkach.

▶ Inne sytuowanie budynków

Jak wskazuje zmieniony par. 12 ust. 2 r.w.t., w odniesieniu do budynku oraz budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy dopuszczalne będzie ich sytuowanie w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. Projektodawca zwrócił jednak uwagę, że w takim przypadku należy spełnić wymagania wynikające z par. 13 r.w.t. (dotyczą naturalnego oświetlenia pomieszczeń), par. 19 r.w.t. (wskazują odległości miejsc postojowych od okien budynków oraz od granicy działki budowlanej), par. 23 r.w.t. (dotyczą odległości pojemników i kontenerów od okien i drzwi do budynków oraz od sąsiedniej działki), par. 36 r.w.t. (wskazują odległość urządzeń sanitarno-gospodarczych), par. 40 r.w.t. (dotyczą placów zabaw dla dzieci i miejsc rekreacyjnych), par. 60 r.w.t. (dotyczą minimalnego czasu nasłonecznienia pomieszczeń) i par. 271–273 r.w.t. (dotyczą usytuowania budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe).

▶ Gdy zabudowa przylega

Projektodawca zwrócił też uwagę, że dotychczasowe przepisy (par. 12 ust. 3 r.w.t.) nie wskazały, czy nowy budynek musi np. przylegać do istniejącej zabudowy całą długością ściany. A to często powodowało wątpliwości interpretacyjne, związane m.in. z tym, jakie fragmenty ścian budynków powinny do siebie przylegać (czy jak dwa budynki będą do siebie przylegać tylko narożnikami, to już będzie wystarczające, czy nie). Nowelizacja rozporządzenia doprecyzowuje te kwestie. Wskazano, że nowy budynek powinien przylegać do budynku istniejącego „całą długością swojej ściany”. Oznacza to, że istniejący budynek może mieć w granicy dłuższą ścianę niż budynek nowy. Możliwe jest także zetknięcie budynków ścianami o tej samej długość. Nie będzie jednak dopuszczalne, żeby nowy budynek miał dłuższą ścianę niż budynek istniejący albo żeby takie budynki stykały się ze sobą jedynie narożnikami. [infografika]

▶ Odległość balkonów

W związku z wprowadzeniem regulacji dotyczącej odległości budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych od granicy działki budowlanej zmianie ulegnie także odległość balkonów od granicy działki.

Zgodnie z nowym par. 12 ust. 6 pkt 3 r.w.t. taka odległość wyniesie 3 m (dotychczas było to 1,5 m). W ocenie projektodawcy taka odległość zapewni komfort użytkowania balkonów na sąsiednich nieruchomościach. Dotychczasowa odległość balkonów 1,5 m od granicy działki będzie dotyczyła balkonów w innych budynkach niż budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych.

▶ Odległość budynku inwentarskiego lub gospodarczego od budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej

Nowelizacja rozporządzenia zmienia także par. 12 ust. 8 r.w.t. w zakresie budowy budynku inwentarskiego lub budynku gospodarczego w odpowiedniej odległości od istniejącego lub projektowanego budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej. I tak nowelizacja wprowadza konieczność zachowania odległości od ww. budynków, dla których dokonano skutecznego zgłoszenia budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w drodze decyzji lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Dotychczas we wspomnianym przepisie była wymieniona jedynie ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

▶ Odległość budynku od placu publicznego

Dotychczasowe przepisy w par. 12 dopuszczały sytuacje, w których inwestorzy nie musieli stosować limitów dotyczących odległości budynku od granicy działki. Na mocy zmian par. 12 ust. 10 r.w.t. rozszerzono o przypadek, gdy na sąsiedniej działce znajduje się publicznie dostępny plac (zgodnie z definicją zawartą w nowo dodanym par. 3 pkt 27 r.w.t. publicznie dostępny plac jest – jak sama nazwa wskazuje – terenem dostępnym publicznie, na którym może się znaleźć np. deptak, zieleń). Zdaniem ustawodawcy uzasadnione jest odstąpienie od wymagań w zakresie odległości budynków od granicy działek, na których znajdują się publicznie dostępne place. Gwoli ścisłości dodajmy, że przed nowelizacją par. 12 ust. 10 r.w.t. dopuszczał niestosowanie limitów odległości budynków od granicy działki, jeśli sąsiednia działka była działką drogową.

▶ Sytuowanie budynku produkcyjnego lub magazynu o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 mkw.

Nowelizacja dodaje do r.w.t. nowy par. 12 ust. 11, który wskazuje, że budynek produkcyjny lub magazynowy o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 mkw., uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy par. 13 r.w.t. (naturalne oświetlenie pomieszczeń), par. 60 r.w.t. (minimalny czas nasłonecznienia pomieszczeń) i par. 271–273 r.w.t. (usytuowanie budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe), należy sytuować w odpowiednich odległościach od budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego.

Po wejściu w życie nowych przepisów budynek produkcyjny lub magazynowy o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 mkw. należy sytuować ścianą w odległości nie mniejszej niż 30 m od ściany:

• istniejącego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego;
• projektowanego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla których istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w drodze decyzji lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Jednak co ważne, obowiązek ten dotyczy sytuacji projektowania budynku magazynowego lub produkcyjnego, a nie budynku mieszkalnego i zamieszkania zbiorowego. Nowe budynki mieszkalne i zamieszkania zbiorowego będą musiały spełnić ogólne regulacje w zakresie odległości od budynków produkcyjnych lub magazynowych.

Dodajmy, że obecnie nie ma wymagań w zakresie odległości pomiędzy ww. budynkami. Jedyną regulacją w tym zakresie jest par. 271 r.w.t. dotyczący usytuowania budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe. Projektodawca jednak wyjaśnił, że ze względu na bezpieczeństwo oraz komfort mieszkania wprowadzono ww. odległość pomiędzy ścianami budynków produkcyjnego lub magazynowego o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 mkw. a ścianami istniejącego lub projektowanego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego lub budynku zamieszkania zbiorowego.

miejsca postojowe dla osób niepełnosprawnych

Obecnie zgodnie z par. 20 r.w.t. stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, mogą bez żadnych ograniczeń być zbliżone do okien innych budynków, przy czym miejsca te wymagały odpowiedniego oznakowania. Nowelizacja w par. 20 r.w.t. wprowadza ograniczenie co do liczby stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, a które mogą być zbliżone do okien budynków bez żadnych ograniczeń.

Po wejściu w życie noweli r.w.t. liczba takich stanowisk nie będzie mogła być większa niż 6 proc. ogólnej liczby stanowisk postojowych w ramach inwestycji, jednakże nie mniejsza niż 1 proc. Przy czym w uzasadnieniu projektu r.z.r.w.t. wyjaśniono, że gdy po obliczeniu liczba stanowisk postojowych wyjdzie niepełna, to wynik obliczeń zaokrągla się do pełnej liczby w górę (zasada ta nie wynika jednak z przepisów r.z.r.w.t. lub r.w.t.).

Należy pamiętać, że zgodnie z par. 18 ust. 2 r.w.t. liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w planie miejscowym albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

Projektodawca ww. parametr 6 proc. określił – na podstawie danych wynikających z badania przeprowadzonego przez Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych pn. „Badanie potrzeb osób niepełnosprawnych” – jako odsetek osób wskazujących potrzebę przystosowania mieszkania do indywidualnych potrzeb.

Dotychczas nie było ograniczeń co do liczby miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych zbliżonych do okien, w efekcie – jak zauważył projektodawca – zdarzało się, iż w ramach inwestycji wykonywano większość takich miejsc zamiast zwykłych stanowisk postojowych dla samochodów, tylko dlatego, że dla zwykłych stanowisk należy zachować odległość od okien, a dla stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, nie istniał taki obowiązek. Wprowadzenie ww. ograniczenia ma zdaniem projektodawcy zapobiegać sytuacjom, gdy w ramach inwestycji są realizowane wyłącznie miejsca postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

Co ważne, po zmianach inwestor będzie mógł przewidzieć więcej stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, niż wymaga ww. przepis, ale pod warunkiem, że będą one znajdować się w odpowiedniej odległości od okien, co szczegółowo reguluje par. 19 r.w.t.

powierzchnia terenu biologicznie czynnego

W par. 39 ust. 2 r.w.t. zawarto nową regulację, zgodnie z którą na działkach budowlanych przeznaczonych pod publicznie dostępny plac (zob. definicję wymienioną powyżej) o powierzchni powyżej 1000 mkw. co najmniej 20 proc. powierzchni tego placu należy urządzić jako teren biologicznie czynny, o ile wyższy procent nie wynika z ustaleń planu miejscowego.

Projektodawca uzasadnia wprowadzenie tego przepisu zjawiskiem tzw. betonozy ogólnodostępnych rynków i placów. Polega ono na tym, że powstaje coraz więcej miejsc – publicznych placów lub skwerów – które są otoczone chodnikami, betonowymi doniczkami, w których są sadzone krzewy i drzewa. Ten problem jest widoczny zwłaszcza w centrach miast. To z kolei przyczynia się do tego, że wody opadowe nie są w żaden sposób zagospodarowywane i często w przypadku nawalnych deszczy kanalizacja deszczowa nie jest w stanie przyjąć dużej ilości wody. Aby przeciwdziałać zabetonowywaniu publicznie dostępnych placów, ustawodawca wskazał, jaki procent ogólnodostępnego miejsca należy urządzić jako teren biologicznie czynny. W ocenie projektodawcy wartość 20 proc. ww. wskaźnika wydaje się kompromisem między chęcią zapewnienia zielonych placów a możliwościami technicznymi w przypadku pojawienia się ograniczeń w zakresie wykonania terenu biologicznie czynnego (dotyczących np. kanałów technologicznych, garaży podziemnych itp.).

place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne

Obecnie zgodnie z par. 40 ust. 1 i 2 r.w.t. w zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę należy, stosownie do potrzeb użytkowych, przewidzieć place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób niepełnosprawnych. Co najmniej 30 proc. tej powierzchni ma się znajdować na terenie biologicznie czynnym, chyba że przepisy odrębne stanowiły inaczej. Konieczne jest także zapewnienie nasłonecznienia placu zabaw dla dzieci, wynoszącego co najmniej cztery godziny, liczone w dniach równonocy, w godz. 10–16. W zabudowie śródmiejskiej jest dopuszczalne nasłonecznienie nie krótsze niż dwie godziny.

Zgodnie z nowym brzmieniem par. 40 ust. 1 r.w.t. plac zabaw dla dzieci, dostępny również dla osób ze szczególnymi potrzebami, wykonuje się w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielo rodzinnego lub budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20. Pozostawiono wymóg, że co najmniej 30 proc. powierzchni placu zabaw dla dzieci znajduje się na terenie biologicznie czynnym. Zaś z nowego brzmienia ust. 2 par. 40 wynika, że miejsce rekreacyjne dostępne również dla osób ze szczególnymi potrzebami (a więc nie tylko dla osób niepełnosprawnych – red.), wyposażone w miejsca do wypoczynku, ma być wykonywane w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, przy czym co najmniej 30 proc. powierzchni miejsca rekreacyjnego ma znajdować się na terenie biologicznie czynnym.

Obniżono za to normatywy nasłonecznienia placu zabaw dla dzieci. Po zmianie 50 proc. powierzchni placu zabaw dla dzieci powinno być nasłonecznione przez co najmniej dwie godziny, liczone w dniach równonocy, w godz. 10–16. W zabudowie śródmiejskiej dopuszczalne będzie nasłonecznienie nie krótsze niż jedna godzina (nowe brzmienie par. 40 ust. 3 r.w.t.). To pozwoli na sytuowanie placów zabaw przy mniej korzystnych warunkach zapewnienia światła słonecznego. Wprowadzając zapis, zgodnie z którym dodatkowo normatyw nasłonecznia będzie musiał być spełniony jedynie dla 50 proc. powierzchni placu zabaw dla dzieci, ustawodawca tym samym usunął dotychczasowe wątpliwości interpretacyjne dotyczące tego, czy parametr ten ma dotyczyć całej powierzchni placu zabaw dla dzieci, czy tylko jego części. Projektodawca zwrócił także uwagę, że dotychczas place zabaw dla dzieci były sytuowane w miejscu, gdzie nie ma cienia, więc w dni słoneczne i upalne były one wyłączone z użytkowania przez kilka godzin (od ok. godz. 11 do 14).

Warto przy tym dodać, że dotychczasową treść par. 40 ust. 3 r.w.t. przeniesiono do nowego par. 40 ust. 4 r.w.t. A zgodnie z jego nowym brzmieniem odległość placów zabaw dla dzieci, boisk dla dzieci i młodzieży oraz miejsc rekreacyjnych od linii rozgraniczających ulicę, dróg, ciągów pieszo-jezdnych, okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz miejsc gromadzenia odpadów wynosi co najmniej 10 m, przy zachowaniu wymogów, o których mowa w par. 19 ust. 1 (odległość od miejsc postojowych – red.). Należy zauważyć, że w trosce o bezpieczeństwo dzieci ww. regulacje uzupełniono o zachowanie odległości od dróg i ciągów pieszo-jezdnych.

▶ Konieczne ogrodzenie

Plac zabaw dla dzieci powinien być ogrodzony. Zgodnie ze zmienionymi przepisami ogrodzenie od strony drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego ma być wykonywane z materiałów i w sposób zapewniający bezpieczeństwo ludziom i zwierzętom. Ponadto, w takim przypadku ma ono mieć wysokość nie mniejszą niż 1 m oraz mieć furtkę o szerokości co najmniej 1,2 m nieutrudniającą dostępu osobom ze szczególnymi potrzebami (nowy par. 40 ust. 5 i 6 r.w.t.).

Ostatnimi czasy sporo mówi się o tym, aby nadmiernie nie grodzić osiedli. Z tego względu przydałby się w r.w.t. wyjątek dotyczący braku konieczności ogrodzenia placu zabaw, gdy teren nieruchomości wspólnej ma już odpowiednie ogrodzenie, a nie występują inne zagrożenia dla dzieci. Można także zinterpretować ww. zapis w taki sposób, że częściowo ogrodzenie placu zabaw będzie stanowiło ogrodzenie nieruchomości, gdy plac zabaw będzie przylegał do granicy nieruchomości. W innych przypadkach niż ww. wymienione dopuszczalne będzie ogrodzenie placu zabaw dla dzieci w postaci żywopłotu. Jego wysokość jednak nie została określona (nowy par. 40 ust. 7 r.w.t.). Można sobie zatem wyobrazić powstanie żywopłotu o wysokości mniejszej niż 1 m, co wydaje się niezgodne z intencją ustawodawcy w kwestii zapewnienia ogrodzenia placu zabaw dla dzieci.

▶ Powierzchnia ściśle uregulowana

Po wejściu w życie nowych przepisów inwestorzy nie będą mogli zaplanować np. symbolicznych placów zabaw dla dzieci, na których będzie np. tylko huśtawka lub piaskownica. Powierzchnia placu zabaw została ściśle uregulowana w nowym par. 40 ust. 8 r.w.t. Ma ona wynosić co najmniej:

• 1 mkw. na każde mieszkanie – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 21 do 50 mieszkań;
• 50 mkw. – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 51 do 100 mieszkań;
• 0,5 mkw. na każde mieszkanie – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 101 do 300 mieszkań;
• 200 mkw. – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się powyżej 300 mieszkań.

Dopuszczalny za to będzie podział placu zabaw dla dzieci na części, przy czym minimalna powierzchnia każdej z nich ma wynosić 50 mkw. (nowy par. 40 ust. 9 r.w.t.). Będzie to mocno ograniczać inwestorom możliwości lokalizacji placów zabaw dla dzieci i ich podziału. Jednak zdaniem projektodawcy dzięki temu rozwiązaniu nie powstaną bardzo małe place zabaw rozsiane po dużej inwestycji. Nie będzie zatem można podzielić placu zabaw w przypadku, gdy w budynku lub zespole budynków znajdzie się od 21 do 50 mieszkań, bo plac zabaw dla dzieci, zgodnie z nowelizacją przepisów, musi mieć minimum od 21 do 50 mkw. (1 mkw. na każde mieszkanie). Jedynie w zabudowie śródmiejskiej dopuszczono place zabaw dla dzieci o powierzchni minimum 20 mkw. (zob. informacje zawarte poniżej).

Z kolei wyposażenie placu zabaw dla dzieci oraz jego nawierzchnia ma spełniać wymagania określone w Polskich Normach dotyczących wyposażenia placów zabaw i nawierzchni (nowy par. 40 ust. 10 r.w.t.). W załączniku nr 1 do r.w.t. dodano wiele norm regulujących wymagania dla takich miejsc. Projektodawca w uzasadnieniu do projektu r.z.r.w.t. podał, że np. w „normie PN-EN 1176-1:2017-12 Wyposażenie placów zabaw i nawierzchnie – Część 1: Ogólne wymagania bezpieczeństwa i metody badań” wskazano wymagania w zakresie: zacienienia, dostępności urządzeń dla dorosłych, zabezpieczenia przed zakleszczeniem, zabezpieczeń przed urazem podczas upadku i spadania poprzez wskazanie przestrzeni wolnej oraz przestrzeni upadku, powierzchni amortyzującej upadki. Dodano także inne normy dotyczące takich urządzeń, jak np.: karuzele, huśtawki, zjeżdżalnie. Każda z tych norm mówi o innej przestrzeni bezpiecznej wokół urządzenia. Dzięki temu wokół każdego urządzenia będzie zapewniona strefa bezpieczeństwa wolna od przeszkód.

Na placu zabaw dla dzieci ma być zapewnione wyposażenie o różnej funkcji zabawy oraz dostosowane do różnych kategorii wiekowych dzieci, umożliwiając jednoczesne korzystanie z wyposażenia przez co najmniej pięcioro dzieci na każde 20 mkw. powierzchni placu zabaw (nowy par. 40 ust. 11 r.w.t.). Wyposażenie to ma mieć różną funkcję, powinno np. służyć do wspinania, huśtania, zjeżdżania oraz być zróżnicowane pod kątem wieku dzieci.

Ustawodawca nie sprecyzował jednak, jakie kategorie wiekowe dzieci ma na myśli i czy należy uwzględnić także potrzeby nastolatków, np. w wieku 15–18 lat, którzy raczej nie korzystają z urządzeń zlokalizowanych na placach zabaw dla dzieci.

▶ Place zabaw na stropodachu znajdującym się nad poziomem terenu

Placu zabaw nie można będzie wykonać na stropodachu, jeśli będzie on znajdować się powyżej 5 m nad poziomem terenu. Natomiast jeśli plac zabaw znajdzie się na stropodachu kondygnacji nadziemnej do 5 m nad poziomem terenu, to musi być:

• odsunięty od krawędzi stropodachu o 10 m;
• zabezpieczony przed wypadnięciem dzieci oraz wyrzuceniem zabawek;
• zlokalizowany na powierzchni ogólnodostępnej ogrodzonej balustradą o wysokości nie mniejszej niż 1,6 m uniemożliwiającej wspinanie i zapewniającej bezpieczeństwo (nowy par. 40 ust. 12 i 13 r.w.t.).

Powyższe wymagania nie będą dotyczyć placów zabaw dla dzieci wykonywanych na stropie garażu podziemnego.

▶ Wyjątki od reguły

Znowelizowane przepisy przewidują jednak sytuacje, w których inwestorzy mogą ograniczyć powierzchnię placów zabaw dla dzieci lub w ogóle zrezygnować z ich budowania. Otóż w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20, dopuszcza się:

• niewykonanie placu zabaw dla dzieci, gdy w odległości do 750 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się budynek, istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci;
• wykonanie placu zabaw dla dzieci o powierzchni wynoszącej co najmniej 50 proc. powierzchni, o której mowa w par. 40 ust. 8 r.w.t., lecz nie mniejszej niż 20 mkw., w przypadku gdy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej;
• niewykonanie placu zabaw dla dzieci i wykonanie sali zabaw o powierzchni, o której mowa w par. 40 ust. 8 r.w.t., lecz nie mniejszej niż 50 mkw., wewnątrz budynku, w przypadku gdy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej (nowy par. 40 ust. 14 r.w.t.).

Natomiast w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, w zabudowie śródmiejskiej, dopuszcza się:

• niewykonanie placu zabaw dla dzieci, gdy w odległości do 300 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się zespół budynków, istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci;
• wykonanie placu zabaw dla dzieci o powierzchni wynoszącej co najmniej 50 proc. powierzchni, o której mowa w par. 40 ust. 8 r.w.t., lecz nie mniejszej niż 20 mkw. (nowy par. 40 ust. 15 r.w.t.).

Skoro we ww. wyjątkach wskazano publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci, to nie będzie mógł być to np. plac zabaw dla dzieci na terenie innej wspólnoty mieszkaniowej (nieruchomości prywatnej). Z tego względu niektórzy inwestorzy mogą się zdecydować na budowę takiego placu zabaw na nieruchomości gminnej, aby móc skorzystać z tego wyjątku. Istotne jest jednak, że będzie on musiał powstać (zostać oddany do użytkowania) przed wystąpieniem inwestora z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu takich budynków.

Może być również problem z precyzyjnym mierzeniem odległości drogą dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych pomiędzy działką inwestora a istniejącym publicznie dostępnym placem zabaw dla dzieci, a tym samym z interpretacją spełnienia ww. warunków. Przede wszystkim należy zauważyć, że dystansu tego nie można będzie mierzyć w linii prostej, ale trzeba będzie zasymulować dojście ogólnodostępną trasą dla pieszych. Tutaj mogą powstawać spory dotyczące np. tego, czy tę trasę należy wyznaczyć w osi chodnika, czy może po jego krawędzi, jakie łuki będą do pokonania, czy trzeba będzie przejść po schodach, oraz co zrobić, jeśli będą alternatywne trasy dojścia itp. Nie wiadomo także, czy wystarczy zapewnienie odległości od jednego punktu na granicy działki, czy też np. od granicy działki na całej jej szerokości.

W budynku mieszkalnym wielorodzinnym w zabudowie śródmiejskiej, w którym liczba mieszkań przekracza 20, zamiast placu zabaw dla dzieci będzie mogła powstać sala zabaw. Nie ucieszy to inwestorów, bo albo zmniejszy to powierzchnie dostępne dla wszystkich mieszkańców, albo liczbę lub metraż oferowanych mieszkań. Co ciekawe, w przypadku realizacji zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych w zabudowie śródmiejskiej, w którym liczba mieszkań przekracza 20, nie przewidziano wyjątku pozwalającego na alternatywne wykonanie sali zabaw.

minimalna powierzchnia lokalu użytkowego

Projektodawca zwrócił uwagę, że w ostatnich latach zaobserwowano przypadki, kiedy wyodrębnione lokale użytkowe w zaprojektowanym i zrealizowanym budynku użytkowym sprzedawano jako lokale inwestycyjne. Tymczasem były one użytkowane jak lokale mieszkalne, mimo że nie spełniały odpowiednich wymagań dedykowanych mieszkaniom. W ten sposób obchodzono regułę, że minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosi 25 mkw. (zob. par. 94 r.w.t.). Działo się tak również wtedy, gdy plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy pozwalały jedynie na realizację zabudowy usługowej. Nowelizacja ma zmienić tego rodzaju praktyki, a to dzięki nowemu par. 56a. Dotyczy on minimalnej powierzchni lokalu użytkowego w nowo projektowanych budynkach, która będzie wynosiła 25 mkw. Będzie jednak możliwe wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni użytkowej w przypadku, gdy znajdzie się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i będzie miał bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Wymaganie dotyczące ww. minimalnej powierzchni użytkowej lokalu użytkowego nie będzie dotyczyć lokali znajdujących się w:

• budynkach zamieszkania zbiorowego (np. hotelach, domach studenckich) lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy;
• budynkach, dla których przed 1 kwietnia 2024 r. (data ta może ulec zmianie w związku z planowaną zmianą wejścia w życie nowelizacji) została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Rozwiązanie to zapewne spowoduje, że powstanie mniej nowych inwestycji z lokalami użytkowymi o powierzchni użytkowej mniejszej niż ww. minimum.

pomieszczenia do karmienia i przewijania dzieci oraz pomieszczenia przeznaczone do przewijania osób dorosłych ze szczególnymi potrzebami

W par. 76 r.w.t. rozszerzono katalog pomieszczeń higieniczno-sanitarnych o pomieszczenia dostosowane i przeznaczone wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci oraz takie pomieszczenia, które są dostosowane i przeznaczone do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami. Pomieszczenia te będą musiały być m.in. wyposażone w wentylację.

Przypomnijmy, że obecnie zgodnie z par. 85a ust. 1 r.w.t. w budynkach: gastronomii, handlu lub usług o powierzchni użytkowej powyżej 1000 mkw., a także stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 100 mkw., powinno się znajdować wydzielone pomieszczenie dostosowane do karmienia i przewijania dzieci. Zgodnie ze znowelizowanym przepisem trzeba będzie wydzielić w takich budynkach pomieszczenie dostosowane i przeznaczone wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci. Co ważne, pomieszczenie to powinno być przeznaczone tylko do tego celu.

Nieco inaczej wygląda kwestia związana z pomieszczeniami do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami. Otóż zgodnie z nowym brzmieniem par. 85a ust. 2 r.w.t. powinny być one wydzielone w budynku:

• przeznaczonym na potrzeby administracji publicznej o powierzchni użytkowej powyżej 2000 mkw.;
• przeznaczonym na potrzeby kultury, sportu, handlu, usług lub obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym lub lotniczym o powierzchni użytkowej powyżej 10 000 mkw.;
• stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 300 mkw. zlokalizowanej przy autostradzie lub drodze ekspresowej;
• przeznaczonym na potrzeby opieki zdrowotnej.

Pomieszczenie to:

• ma mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 12 mkw. i szerokość co najmniej 3 m;
• ma mieć wyposażenie umożliwiające przewinięcie dorosłej osoby ze szczególnymi potrzebami w pozycji leżącej;
• być zlokalizowane w odległości nie większej niż 20 m od wejścia do budynku, na tej samej kondygnacji co wejście do budynku powyżej (nowe brzmienie par. 85a ust. 3 r.w.t.).

Dopuszcza się urządzenie takiego pomieszczenia w ustępie ogólnodostępnym (toalecie) dla osób niepełnosprawnych, jeżeli dodatkowo spełnia on warunki, o których mowa powyżej (nowy par. 85a ust. 6 r.w.t.).

Wymaganie dotyczące wydzielenia ww. pomieszczenia nie dotyczy budynków, dla których przed 1 kwietnia 2024 r. (data ta może ulec zmianie w związku z planowaną zmianą wejścia w życie nowelizacji) została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu (nowy par. 85a ust. 7 r.w.t.).

Ważne jest też to, że pomieszczenie dostosowane i przeznaczone wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci oraz pomieszczenie dostosowane i przeznaczone do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami będzie musiało być wyposażone w umywalkę (nowy par. 85a ust. 4 r.w.t.).

przegrody między balkonami i loggiami

Pojawia się coraz więcej budynków z balkonami, które są umieszczone na jednej płycie balkonowej, a oddzielone tylko np. niskimi ściankami. Podobnie jest z loggiami, które sąsiadują ze sobą, ale są przedzielone jedynie np. ażurową przegrodą. Ustawodawca uznał, że takie rozwiązania nie zapewniają komfortu użytkowania lokali przez mieszkańców, stąd nakazał wykonanie przegród.

Nowe wymagania dotyczące balkonów i logii znalazły się w nowo dodanym par. 95a r.w.t. I tak w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w przypadku wykonania balkonu sąsiednich lokali mieszkalnych na jednej płycie balkonowej należy zastosować pomiędzy tymi balkonami odpowiednią stałą przegrodę (pełne oddzielenie pionowe). Powinna mieć ona wysokość co najmniej 2,2 m mierzoną od poziomu posadzki balkonu oraz szerokość nie mniejszą niż 2 m, a w przypadku gdy balkon ma szerokość mniejszą niż 2 m – wynoszącą co najmniej szerokość balkonu, uwzględniając szerokość balustrady. Przegroda powinna być pełna, czyli nie powinno być w niej np. otworów. Musi też charakteryzować się odpowiednią przepuszczalnością światła nie mniejszą niż 30 proc. i nie większą niż 50 proc. Stykające się ze sobą loggie w budynku mieszkalnym wielorodzinnym muszą zostać oddzielone za pomocą przegrody spełniających ww. wymagania.

Zastosowanie tego typu przegród może budzić wątpliwości interpretacyjne pod względem wyznaczania czasu nasłonecznienia. W związku z tym w par. 95a ust. 4 r.w.t. wskazano, że taka przegroda „może zostać pominięta przy określaniu minimalnej odległości budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów pod względem zapewnienia naturalnego oświetlenia tych pomieszczeń oraz spełnienia wymaganego minimalnego czasu nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych” (zob. par. 13 i par. 60 r.w.t.).

pomieszczenia na rowery i wózki dziecięce

Nowy par. 98a r.w.t. zobowiązuje inwestorów do wyposażania budynków mieszkalnych wielorodzinnych w pomieszczenia do przechowywania rowerów i wózków dziecięcych. Powierzchnia takich pomieszczeń ma mieć minimum 15 mkw. Projektodawca wyjaśnił, że wprowadzenie nowej regulacji jest związane z tym, że inwestorzy w swoich budynkach często nie przewidują specjalnych pomieszczeń do przechowywania rowerów czy wózków. Są one zatem przechowywane na klatkach schodowych, stwarzając zagrożenie podczas ewakuacji.

Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami wspomniane pomieszczenie powinno się znajdować blisko wejścia do budynku. Nie zdefiniowano jednak, co to dokładnie oznacza, stąd takie usytuowanie może budzić wątpliwości i być różnie interpretowane przez organy. Przy czym dopuszcza się umieszczenie takiego pomieszczenia na kondygnacji podziemnej, ale tylko pod warunkiem, że będzie do niej zapewniony dostęp dźwigiem spełniającym wymagania określone w par. 193 ust. 2 r.w.t. (przystosowanym do przewozu mebli, chorych na noszach i osób niepełnosprawnych), lub pochylnią z uwzględnieniem warunków, o których mowa w par. 70 r.w.t. określających maksymalne nachylenie pochylni. Ponadto nowe przepisy zamiast ww. pomieszczenia gospodarczego dopuszczają możliwość wykonania odrębnego budynku gospodarczego, altany lub wiaty o powierzchni co najmniej 15 mkw.

izolacja akustyczna

W zmienionym par. 326 ust. 2 pkt 1 r.w.t. dodano także wymaganie w zakresie izolacyjności akustycznej drzwi wejściowych do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej. Izolacyjność akustyczna takich drzwi ma wynosić nie mniej niż 37 dB.

Projektodawca wskazał, że zgodnie z „Polską Normą PN-B-02151-3:2015-10 Akustyka budowlana – Ochrona przed hałasem w budynkach – Część 3: Wymagania dotyczące izolacyjności akustycznej przegród w budynkach i elementów budowlanych” drzwi wejściowe do mieszkania mają mieć izolacyjność akustyczną od dźwięków powietrznych o wartości:

• min. 32 dB – w przypadku, gdy w mieszkaniu znajduje się przedpokój, który jest oddzielony od innych pomieszczeń w mieszkaniu drzwiami wewnętrznymi;
• min. 37 dB – w innym przypadku niż powyżej, gdy np. w mieszkaniu znajduje się przedpokój, który nie jest oddzielony od innych pomieszczeń w mieszkaniu drzwiami wewnętrznymi.

Zmiana ta w ocenie ustawodawcy ma na celu podwyższenie komfortu akustycznego w mieszkaniach, a także ujednolicenie wymagań w zakresie drzwi wejściowych do mieszkania z klatki schodowej.

Zgodnie z dodanym par. 326 ust. 4a r.w.t. ściany wewnętrzne i stropy oddzielające lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym powinny spełniać wymagania akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym określone w Polskiej Normie, która dotyczy wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach. Projektodawca podał, że np. w przypadku budynku jednorodzinnego, w którym wyodrębniono dwa lokale mieszkalne, wszystkie wewnętrzne ściany i stropy będą musiały spełniać wymagania jak dla np. dwupoziomowego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Dwa lokale mieszkalne w budynku jednorodzinnym pod kątem hałasu będą traktowane na równi z dwoma lokalami mieszkalnymi w budynku wielorodzinnym, a zatem będą miały lepsze parametry akustyczne (dla stropu między lokalami zamiast 45 dB będą miały 51 dB, dla ściany między lokalami zamiast 35 dB będą miały 50 dB).

Ponadto w nowo dodanym ust. 4b par. 326 r.w.t. postanowiono, że w budynku mieszkalnym:

• jednorodzinnym z dwoma lokalami;
• jednorodzinnym w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej;
• wielorodzinnym

– wykonywanie robót budowlanych w lokalu nie może pogorszyć wymagań akustycznych określonych w analizie w zakresie rozwiązań technicznych i materiałowych mających na celu spełnienie wymagań akustycznych w rozporządzeniu ministra rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1679; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2405; dalej: r.p.b).

W tym zakresie odpowiednich modyfikacji dokonano także w r.p.b. Oznacza to więc więcej obowiązków dla właścicieli lokali przy projektowaniu i wykonywaniu robót budowlanych (obejmujących choćby budowę, przebudowę, remont). Z kolei mieszkańcy mają otrzymać nowy instrument do weryfikacji tego, czy nie nastąpi pogorszenie akustyki remontuowanego przez sąsiada. Analiza w zakresie rozwiązań technicznych i materiałowych mających na celu spełnienie wymagań akustycznych będzie częścią projektu technicznego. Jej celem będzie wskazanie konkretnych wymagań w zakresie akustyki dla przegród budynku oraz dla pomieszczeń, jak również podanie, w jaki sposób wymagania te zostaną spełnione. ©℗