Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Znalezienie wymarzonego mieszkania na rynku wtórnym to często dopiero początek drogi. Kluczowym wyzwaniem staje się zabezpieczenie transakcji na czas, gdy staramy się o kredyt hipoteczny. Jak sprawić, by sprzedający na nas poczekał i nie sprzedał lokalu komuś, kto zaoferuje wyższą cenę?
Większe bezpieczeństwo przy zakupie nieruchomości
Rozwiązaniem jest umowa przedwstępna. Jednak, jak podkreśla Ewa Serafin, kluczowe znaczenie ma forma, w jakiej ją zawieramy. Choć umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej, czyli spisana między stronami bez udziału notariusza, jest prawnie skuteczna, to dopiero forma aktu notarialnego daje realne bezpieczeństwo.
– Umowa notarialna jest umową z większą zdecydowanie gwarancją bezpieczeństwa, ponieważ notariusz tę umowę sporządza na podstawie dokumentów – wyjaśnia Ewa Serafin.
W praktyce umowy spisywane samodzielnie często opierają się jedynie na numerze księgi wieczystej, bez dogłębnej analizy stanu prawnego.
Notariusz już na etapie umowy przedwstępnej żąda kompletu dokumentów i bada stan prawny nieruchomości. Szczegółowo weryfikuje czy nieruchomość nie jest obciążona długami albo prawami osób trzecich i czy wobec niej nie toczą się żadne postępowania np. egzekucyjne. Pozwala to uniknąć kosztownych niespodzianek i niepotrzebnego stresu przy umowie ostatecznej.
– Klienci często nie pamiętają o tym, że wraz z mieszkaniem kupili jeszcze udział w garażu albo udział w drogach wewnętrznych. Potem są niespodzianki, gdy okazuje się na przykład, że zabrakło 40 tys. zł na miejsce parkingowe, a umowa kredytu tego nie obejmuje – tłumaczy Ewa Serafin.
Notariusz jest również zobowiązany do sprawdzenia, czy wobec danej nieruchomości nie przysługuje prawo pierwokupu — na przykład Skarbowi Państwa reprezentowanemuprzez Lasy Państwowe lub Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Jeśli takie prawo istnieje, notariusz musi poinformować strony, że konieczne będzie zawarcie warunkowej umowy sprzedaży oraz miesięczne oczekiwanie na decyzję uprawnionego podmiotu. Oznacza to, że szybkie sfinalizowanie transakcji nie będzie w takiej sytuacji możliwe — a o takim ograniczeniu strony, zawierając umowę samodzielnie, mogłyby nawet nie mieć świadomości.
Można żądać zawarcia umowy przed sądem
Najważniejsza różnica między formą pisemną a notarialną ujawnia się, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy ostatecznej. Jak wskazuje Ewa Serafin, zwykła forma pisemna pozwala stronie poszkodowanej (np. kupującemu, który ma już kredyt, a sprzedający się rozmyślił) jedynie na dochodzenie odszkodowania.
Natomiast zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje możliwość żądania zawarcia tej umowy przed sądem.
Umowa przedwstępna u notariusza pozwala też elastycznie zabezpieczyć interesy kupującego, który obawia się odmowy kredytowania. Standardowo, jeśli kupujący wpłacił zadatek i nie dojdzie do transakcji z jego winy (a za taką uważa się brak finansowania), zadatek przepada.
Można jednak tego uniknąć..
– Strony mogą postanowić między innymi, że kupujący będzie miał prawo odstąpić od umowy w określonym terminie w sytuacji, gdyby na przykład nie otrzymał kredytu na sfinansowanie zakupu, co potwierdzi dokumentem z banku –radzi Ewa Serafin.
W takim wypadku zadatek podlega zwrotowi.
