Najem jest umową, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przedmiotem umowy najmu mogą być zarówno rzeczy ruchome (np. samochód, maszyna), jak i nieruchomości (w tym lokale), a także części składowe rzeczy (np. ściana domu, ogrodzenie). Rzeczy ruchome nie mogą być zużywalne, jeśli korzystanie z nich miałoby polegać właśnie na ich zużyciu.

Termin

Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas oznaczony (tydzień, miesiąc, rok, pięć lat), jak i nieoznaczony. Jeśli najem zawarty jest na czas dłuższy niż dziesięć lat – po upływie tego terminu uznaje się, że został zawarty na czas nieoznaczony.

Czynsz

Umowa najmu powinna określać wysokość czynszu i termin jego zapłaty. Jeśli termin nie zostanie ustalony – czynsz powinien być płacony z góry. I tak: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Forma

Umowa najmu nie musi mieć formy pisemnej, ale jeśli dotyczy najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok, powinno się ją sporządzić na piśmie. W przeciwnym razie uznaje się, że została zawarta na czas nieoznaczony.

Obowiązki stron

Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Najemca powinien zaś przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Obowiązany jest też płacić czynsz w umówionym terminie.

Wypowiedzenie

Jeśli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów określonych w umowie, a jeśli strony nie określiły tych terminów – z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Najem lokalu

Najem lokalu został uregulowany w oddzielnym rozdziale kodeksu cywilnego (art. 680–692). W kwestiach nieuregulowanych w tym rozdziale stosuje się zasady ogólne dotyczące najmu (art. 659–679 k.c.). Odmienne przepisy regulujące najem lokalu dotyczą m.in. wypowiedzenia wysokości czynszu i wypowiedzenia najmu. Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego; jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Strony mogą też w umowie przyjąć odmienne postanowienia. W umowie mogą też określić termin wypowiedzenia umowy. Jeśli tego nie zrobią, a czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony i czynsz jest płatny miesięcznie – zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę, najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
W trybie natychmiastowym wynajmujący może wypowiedzieć najem – jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwe.
Najem lokali mieszkalnych

Przepisy o najmie lokalu z kodeksu cywilnego mają zastosowanie głównie do najmu lokali tzw. użytkowych. Najem lokali mieszkalnych i pracowni twórców uregulowany jest w odrębnej ustawie – o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Na mocy tej ustawy lokatorzy objęci są szczególną ochroną, m.in. przed wypowiedzeniem najmu (w art. 11 wymieniono przypadki, kiedy jest to możliwe i w jakim terminie), wypowiedzeniem wysokości czynszu (art. 9), eksmisją (art. 14). Odmiennie niż w kodeksie cywilnym zostały określone obowiązki najemcy i wynajmującego. W kwestiach nieuregulowanych w ustawie o ochronie praw lokatorów stosuje się przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu.

Najem okazjonalny

Przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów [poza art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1–3 (dotyczy wypowiedzenia), art. 13 i art. 18 ust. 1 i 2] nie stosuje się do najmu tzw. okazjonalnego. Dotyczy on lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Do takich umów – poza wymienionymi przepisami – stosuje się regulacje kodeksu cywilnego dotyczące najmu.

WZÓR umowy najmu lokalu mieszkalnego

Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta w dniu 12 lipca 2005 r. w Płocku pomiędzy: 1) Janem Sułkiem, zamieszkałym w Płocku przy ul. Jasnej 4, legitymującym się dowodem osobistym WL 2345678, zwanym dalej Wynajmującym, a 2) Anną Rybak, zamieszkałą w Grabowie przy ul. Długiej 45, legitymującą się dowodem osobistym WL 3344578, zwaną dalej Najemcą, o treści następującej:§ 1 Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr 23 o pow. 30 mkw., składającego się z pokoju, przedpokoju, łazienki i kuchni, położonego w Płocku przy ul. Rynek 2 m. 7.§ 2 Wynajmujący oddaje Najemcy do używania ww. lokal wraz z wyposażeniem (lista przedmiotów zostaje załączona do niniejszej umowy w formie załącznika).§ 3 Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony do 30 lipca 2006 r.§ 4 Najemca zobowiązuje się do zapłaty Wynajmującemu czynszu najmu w wysokości 400 zł (czterysta złotych) miesięcznie. Czynsz będzie płatny z góry w terminie do 10. każdego miesiąca.§ 5 Najemca zobowiązuje się do wykorzystywania lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe i niepodnajmowania lokalu osobom trzecim.§ 6 Wydanie lokalu Najemcy nastąpi w dniu dzisiejszym.§ 7 Do wypowiedzenia niniejszej umowy zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz przepisy kodeksu cywilnego.§ 8 Po ustaniu stosunku najmu Najemca zobowiązany jest zwrócić lokal Wynajmującemu w stanie niepogorszonym.§ 9 Dla zabezpieczenia roszczeń Wynajmującego z tytułu czynszu najmu oraz z tytułu naprawienia ewentualnych szkód – Najemca wpłaca kaucję w wysokości 400 zł (czterysta złotych), co Wynajmujący potwierdza.§ 10 W sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (…) oraz przepisy kodeksu cywilnego.§ 11 Zmiana umowy wymaga formy pisemnej.§ 12 Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
WYNAJMUJĄCY Jan Sułek NAJEMCA Anna Rybak
Teresa Siudem

Podstawa prawna
* Art. 659–692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
* Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266).