TEZA: Brak podpisu notariusza na oryginale aktu notarialnego skutkuje nieważnością umowy zakupu nieruchomości. Zatem jej sprzedaż przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu stawką 19 proc. PIT.
PROBLEM
Podatnik zawarł w 2002 r. akt notarialny na zakup nieruchomości. We wrześniu 2009 r. przy likwidacji kancelarii notarialnej okazało się, że aktu tego notariusz nie podpisał na oryginale, tylko na wypisie, i dlatego sąd w dziale III „Ciężary i obciążenia” wpisał do księgi wieczystej byłych właścicieli nieruchomości. Również we wrześniu 2009 r. wójt gminy zatwierdził projekt podziału nieruchomości (na kilka działek budowlanych), o który podatnik wystąpił w 2008 r. W 2014 r. minęło 5 lat od podziału nieruchomości. W 2015 r. został podpisany powtórnie akt notarialny między podatnikiem a byłymi właścicielami nieruchomości, nawiązujący do poprzedniego aktu. Obecnie podatnik zamierza jak najszybciej sprzedać działki.
Czy sprzedaż ta nie wymaga zapłaty podatku dochodowego?
ODPOWIEDŹ IZBY
Artykuł 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy. Zatem jeśli odpłatne zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a przychód uzyskany ze sprzedaży nie podlega opodatkowaniu.
Jak z tego wynika, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie dla opodatkowania PIT uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia nieruchomości. Dlatego aby ustalić, czy po stronie podatnika powstanie obowiązek zapłaty podatku, istotne jest ustalenie daty nabycia przez niego prawa własności do nieruchomości objętej podziałem na działki, które zamierza sprzedać.
Na pewno na sposób ustalenia daty nabycia prawa własności do nieruchomości nie będzie miał wpływu projekt podziału nieruchomości zatwierdzony przez wójta gminy w 2009 r. Istotny dla sprawy będzie dokument, na podstawie którego dochodzi do przeniesienia prawa własności. Rozstrzygnąć zatem należy, czy w przypadku podatnika dysponującego wypisem aktu notarialnego podpisanym przez notariusza w 2002 r. można mówić, że od tej daty był prawnym właścicielem nieruchomości, mimo że na oryginale tego aktu brak podpisu notariusza.
Wyjaśnić należy, że brak podpisu notariusza na oryginale aktu notarialnego nie nadaje umowie mocy prawnej, co oznacza nieważność dokonanej czynności. To znaczy, że w dacie sporządzenia takiego wadliwego aktu notarialnego, tj. w 2002 r., nie nastąpiło przeniesienie prawa własności nieruchomości na podatnika.
Co prawda wypis ma moc prawną oryginału, ale oznacza to jedynie tyle, że wypis ma prawną moc oryginału wyłącznie wówczas, gdy oryginał aktu zawiera podpis notariusza, co skutkuje ważnością czynności prawnej polegającej na zawarciu umowy sprzedaży.
W świetle prawa prawo własności do nieruchomości podatnik nabył dopiero w 2015 r., tj. z chwilą zawarcia drugiego aktu notarialnego. Do tego czasu nie przysługiwało mu prawo własności do nieruchomości, mimo że ponosił wydatki typowe dla zakupu. Był wyłącznie posiadaczem nieruchomości, a nie jej właścicielem. Dlatego też 2002 r. nie można utożsamiać z nabyciem nieruchomości.
Skoro zatem prawo własności nieruchomości podatnik nabył dopiero w 2015 r., to jeżeli dokona jej sprzedaży przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to sprzedaż ta wywoła obowiązek zapłaty podatku dochodowego na zasadach wynikających z ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Zgodnie zaś z art. 30e ust. 1 tej ustawy – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy opodatkowania.
Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększonymi o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Z kolei po zakończeniu roku podatkowego podatnik powinien w zeznaniu PIT-39 wykazać dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
INTERPRETACJA INDYWIDUALNA DYREKTORA IZBY SKARBOWEJ
Nr IBPBII/2/4511-371/15/JG z 19 czerwca 2015 r.