Pan Mariusz chce wynająć mieszkanie, które kupił dwa lata temu za 300 tys. zł. Mieszkanie jest spore, ma 45 mkw. powierzchni. Chciałby od najemcy miesięcznie 1800 zł. Przychody musi jednak rozliczyć podatkowo. – Czy bardziej opłaca się opodatkować najem ryczałtem czy amortyzować? A jeśli amortyzować, to jak to zrobić – pyta pan Mariusz
Każdy musi sam przekalkulować, która metoda opodatkowania jest dla niego korzystniejsza. Jeśli wartość początkowa mieszkania, która jest podstawą amortyzacji, będzie stosunkowo wysoka, to podatnikowi będzie opłacało się skorzystać z tej metody, bo w rozliczeniu będzie mógł uwzględnić wysokie koszty uzyskania przychodów. Z kolei dla osób posiadających mieszkania o niskiej wartości korzystniejsza będzie zapewne metoda ryczałtowa. Pan Mariusz musi więc policzyć, ile rocznie zapłaci podatku przy wyborze każdej z dwóch wskazanych metod.
Zacznijmy od amortyzacji. Amortyzować można m.in. stanowiące własność podatnika budynki oraz lokale będące odrębną własnością, oddane do używania na podstawie umowy najmu, jeśli przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok. Amortyzacja polega na tym, że oblicza się kwotę, którą co miesiąc można zaliczyć do kosztów podatkowych (ta kwota to odpisy amortyzacyjne). W efekcie można pomniejszyć przychody i od obliczonej w ten sposób kwoty zapłacić niższy podatek dochodowy.
Kwotę odpisów liczy się od wartości początkowej środka trwałego, czyli od wartości mieszkania. Jak ją ustalić? Zgodnie z ustawą o PIT za wartość początkową odpłatnie nabytych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się cenę ich nabycia. Gdyby pan Mariusz otrzymał mieszkanie w spadku lub jako darowiznę, wartością początkową byłaby wartość rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określałaby ją w niższej wysokości.
Przepisy definiują również, co jest ceną nabycia. Poza kwotą zapłaconą zbywcy (np. deweloperowi), czyli kwotą sprzedaży, można do niej zaliczyć różnego rodzaju koszty, np. opłaty notarialne lub skarbowe.
Jeśli z jakichś powodów nie można ustalić ceny nabycia, to wartość początkową przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny, której dokonał podatnik, ale w takim przypadku musi on uwzględnić ceny rynkowe mieszkań a także stan i stopień zużycia lokalu.
Oznacza to, że w przypadku pana Mariusza wartością początkową będzie kwota 300 tys. zł (za tyle kupił mieszkanie) powiększona o koszty dodatkowe. Załóżmy, że wydał na notariusza 3 tys. zł. Przyjmujemy więc, że wartość początkowa wyniesie 303 tys. zł.
Przy amortyzacji trzeba jeszcze sprecyzować, ile kosztów miesięcznie możemy uwzględnić w rozliczeniu podatkowym. Musimy więc ustalić metodę amortyzacji i stawkę, według której będziemy amortyzować mieszkanie. W tym przypadku będzie to stawka liniowa. Metodę amortyzacji trzeba wybrać przed jej rozpoczęciem i stosować ją do pełnego zamortyzowania (wartość początkowa pokryje się z sumą odpisów amortyzacyjnych).
Właściciel mieszkania (prawo własności) może generalnie zaliczyć rocznie do kosztów 1,5 proc. jego wartości. Z kolei osoba, która ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, może stosować stawkę w wysokości 2,5 proc. rocznie. Przepisy pozwalają też w niektórych przypadkach stosować indywidualne stawki amortyzacyjne. Dotyczy to np. osób, które kupiły mieszkanie używane. Nowy właściciel może w takiej sytuacji ustalić stawkę amortyzacji w wysokości 10 proc.
Pan Mariusz będzie więc mógł stosować stawkę 1,5 proc., co oznacza że w kosztach będzie mógł miesięcznie uwzględnić jedynie kwotę 378,75 zł. Zakładając, że najem opodatkuje według stawki 18 proc., będzie musiał zapłacić 2513,88 zł podatku rocznie, a więc 209,49 zł miesięcznie. Gdyby wybrał opodatkowanie ryczałtem według stawki 8,5 proc., wtedy opodatkuje przychód (1800 zł miesięcznie), a podatek wyniesie 153 zł miesięcznie. Oznacza to, że korzystniejszą metodą będzie dla niego ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oczywiście w innej sytuacji byłby podatnik, który nabył używane mieszkanie i zastosował 10-proc. stawkę amortyzacji.
Dodajmy, że z amortyzacją wiąże się również obowiązek prowadzenia ewidencji. Ponadto odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek podatnik wprowadził do ewidencji (wykazu). Amortyzacja kończy się w miesiącu, w którym nastąpi zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub np. sprzedaży mieszkania.
Jeśli zaś chodzi o opodatkowanie ryczałtem, wystarczy złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania. Trzeba to zrobić nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego. Z kolei osoba rozpoczynająca wynajem w trakcie roku powinna złożyć takie oświadczenie nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z najmu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.
Podstawa prawna
Art. 22 ust. 1, art. 22g ust. 1 pkt 3, art. 22g ust. 10, art. 22h ust. 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
