W odległości 50–70 km od dużych miast działki budowlane są nawet kilkanaście razy tańsze niż w aglomeracjach. Kupujących odstraszają opłaty za autostrady i korki na granicach metropolii. Największy jest popyt na grunty budowlane znajdujące się w okolicach wjazdów na autostrady.
Pojawienie się informacji o przebiegu autostrady lub drogi szybkiego ruchu zawsze powoduje wzrost cen i popyt na działki budowlane leżące w okolicy planowanej trasy.
– Jeżeli ktoś np. w 2005 roku kupił grunt rolny w pobliżu planowanej drogi w odległości 30 km od dużego miasta, to zapłacił ok. 5 zł/mkw. W 2007 roku taka działka kosztowała już 40 zł za mkw. Jeśli dodatkowo została przekształcona w działkę budowlaną, to dzisiaj jest warta ok. 150 zł za mkw – mówi Anna Matkowska z Home Broker.
Za miastem taniej
Nadal jednak różnice między cenami działek położonych w wielkich miastach oraz w odległości 20–70 km od ich granic są bardzo duże. W samej Warszawie średnia cena działek budowlanych wynosi ok. 900 zł za metr. Jednak, jak wynika z danych Szybko.pl, w odległości 20–70 km od stolicy, w pobliżu planowanej autostrady średni koszt zakupu gruntu spada poniżej 250 zł. Im dalej od granic miasta, tym działki są tańsze. Już 30 km na zachód od granic Warszawy, w okolicach Żyrardowa, koszt zakupu działki budowlanej spada do ok. 50 zł mkw. (w samym Żyrardowie ceny dochodzą do 200 zł/mkw.). Drożej jest w miejscowościach położonych w tej samej odległości od stolicy, ale posiadających z nią już w tej chwili dobre połączenie drogami ekspresowymi. W okolicach Tarczyna i Grójca działki budowlane kosztują ok. 100 zł/mkw.
W miastach, gdzie autostrady już istnieją, dysproporcje między cenami gruntów budowlanych w mieście i w pasie do 70 km wzdłuż tych dróg są nieco mniejsze. Pod Krakowem średnia cena działki to 240 zł za metr, a w samym mieście 360 zł mkw. W okolicach Wrocławia, wzdłuż autostrady A4, średnia cena za grunt budowlany to 111 zł za metr, podczas, gdy w stolicy Dolnego Śląska za działkę trzeba zapłacić średnio ok. 290 zł za mkw.
– Autostrada to jeden z czynników, który spowodował, że południe miasta, wzdłuż którego przebiega droga, stało się bardziej atrakcyjne i nieruchomości są tam najdroższe – mówi Sylwia Sobota z wrocławskiej agencji City Nieruchomości.
Dobre drogi w cenie
Według niej, w okolicach Bielan, gdzie jest zjazd na autostradę, ceny działek są czasem wyższe niż w samym mieście i wynoszą od 220 do nawet 500 zł za mkw. Decyduje o tym nie tylko autostrada, ale też fakt, że jest to teren najlepiej skomunikowany z centrum miasta oraz dobrze uzbrojony. Tu także, im dalej autostradą od miasta, tym oczywiście działki są tańsze.
– W Kątach Wrocławskich i Kostomłotach, które są 20–30 km na zachód od granic miasta i gdzie są zjazdy autostradowe, można jednak kupić działki, w granicach nawet 100 zł za mkw. – mówi Sylwia Sobota.
Dwupasmową jezdnią można też wyjechać z Wrocławia na zachód. Przy tej trasie leży Długołęka, w której kończyć ma się także budowana w tej chwili obwodnica. Ceny działek kształtują się tam w okolicach 200–250 zł za mkw., czyli niewiele mniej niż w samym Wrocławiu. W leżącej kilkanaście kilometrów dalej Borowej, która także ma dwupasmowe połączenie drogowe z Wrocławiem, ceny spadają do ok. 150 zł/mkw.
W Gdańsku z kolei średnie ceny działek wynoszą ok. 280 zł za mkw. Z kolei grunty budowlane wzdłuż autostrady A1 są prawie dwukrotnie tańsze (ok. 152 zł/mkw.).
– W okolicach Pruszcza Gdańskiego cena działek wynosi ok. 150 zł za metr, a dalej do Pszczółek spada do 70–90 zł za mkw. – mówi Michał Kowalewski z biura Tyszkiewicz Nieruchomości.
Podobnie jest pod Poznaniem.
– W samym mieście i tuż przy jego granicach za metr działki trzeba zapłacić 300–500 złotych, ale 40–50 km od Poznania ceny spadają nawet do 50–100 zł za metr – mówi Paweł Kukuła z poznańskiej firmy Castle.
Z dala od autostrady
Eksperci podkreślają, że niewiele osób jest zainteresowanych budową domów jednorodzinnych w bezpośredniej bliskości istniejących lub planowanych autostrad.
– Ludzie wolą budować domy w miejscach, gdzie jest cisza i spokój, a więc w pewnym oddaleniu od przebiegającej trasy – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Ta odległość nie może być jednak zbyt duża, bo działka traci wówczas swoje zalety związane z łatwym dojazdem do pracy w mieście. Największy popyt jest więc na grunty znajdujące się w pobliżu wjazdów na autostrady. Najczęściej są one co 15 km, ale czasem ta odległość jest znacznie większa. Między Nowym Tomyślem a miejscowością Buk pod Poznaniem, gdzie są węzły komunikacyjne autostrady A2, odległość ta wynosi aż 38 km. W rezultacie osoby pracujące w Poznaniu, a pragnące wynieść się z tego miasta, będą raczej unikać kupowania gruntów na terenach między tymi zjazdami.
Drogo i długo
O ile niska cena gruntów może być argumentem przemawiającym za kupnem działki budowlanej poza miastem, to od takiej decyzji odstrasza konieczność zapłaty za przejazd autostradą.
– Jeśli ktoś kilka razy w roku jedzie autostradą, to bez problemu może zapłacić za przejazd, ale konieczność zapłaty za codzienny przejazd autostradą powodowałaby już duże koszty. To powstrzymuje przed kupnem działek w okolicach płatnych dróg – mówi Jacek Łaszek, kierujący zespołem ds. Rynku Nieruchomości w Instytucie Ekonomicznym Narodowego Banku Polskiego.
– Przejechanie 15 km z Tczewa do Pruszcza, gdzie rozpoczyna się bezpłatna obwodnica Gdańska, kosztuje w jedną stronę 3,50 zł, z Malborka 4,80 zł, a z Grudziądza 17,50 zł – wylicza Michał Kowalewski z biura Tyszkiewicz Nieruchomości.
W rezultacie mieszkańcy Trójmiasta unikają przenosin w tamte okolice. Nowe domy jednorodzinne powstają raczej przy bezpłatnej obwodnicy miejskiej, gdzie nadal jest sporo wolnych gruntów budowlanych.
Obecnie także w okolicach Poznania oraz między Krakowem i Katowicami trzeba płacić za przejazd autostradą. W przyszłości jednak wszystkie polskie autostrady będą płatne.
Na dodatek sama autostrada nie rozwiązuje wszystkich problemów komunikacyjnych.
– Te drogi rozwiązują tylko problem dojazdu do miasta. Aby dojechać do centrum, trzeba najczęściej stać w korkach. Nie mamy wewnętrznych, miejskich obwodnic, które ułatwiałyby autom zjeżdżającym z autostrad i dróg szybkiego ruchu poruszanie się po mieście – mówi Jacek Łaszek.
– Z Radzymina do centrum Warszawy ładną dwupasmową drogą można dojechać w 35 minut, ale jeśli są korki, to zajmuje to nawet 1,5 godziny – mówi Justyna Kostrzewska z portalu Szybko.pl.
Podobnie jest w innych miastach – dojazd z rogatek miasta do centrum zajmuje ok. godziny. Do tego trzeba doliczyć czas potrzebny na dojechanie do autostrady i przejazd nią. To oznacza, że jeśli ktoś mieszka w odległości 50 km od granic miasta, to na dojazd do pracy w centrum codziennie musi przeznaczyć ok. 4 godzin.