Państwo zainwestuje w mieszkania. Ale deweloperzy mają powód do płaczu

| Aktualizacja:
Dlaczego potrzeba w Polsce więcej lokali na wynajem / Dziennik Gazeta Prawna

Przedsiębiorca i gmina w jednym staną domu

Już 11 września wejdzie w życie większość przepisów nowej ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. poz. 1529). Zmiany, które wprowadza, dotyczą zarówno przedsiębiorców, jak i samorządów – chodzi przecież o budowę dostępniejszych dla przeciętnego Kowalskiego mieszkań na wynajem. A to zadanie dla obu tych grup. Gminy już są za, deweloperzy z pewnym zaniepokojeniem się przyglądają się pomysłom. Zwłaszcza że nowa instytucja – Krajowy Zasób Nieruchomości – stanie się zapewne jednym z największych, jeśli nie największym, graczem na rynku nieruchomości. Wchodząca regulacja zmieniają też ustawę o własności lokali. To właśnie przez nowelizację tego aktu deweloperzy i ich klienci mogą mieć największe kłopoty.

Dzisiaj, tak jak parę tygodni temu, łączymy wyjątkowo dwa działy (Firma i Prawo oraz Samorząd i Administracja), by tych samych informacji – istotnych zarówno dla firm, jak i samorządów – nie powielać dwa razy.

1+1 = 10? Od 11 września już raczej nie

Ustawa z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. poz. 1529) zmienia także ustawę z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892). Nowe regulacje mają na celu zamknięcie drogi do praktykowanego przez niektórych deweloperów przekształcania budynków mieszkalnych jednorodzinnych w budynki wielolokalowe.

Jednorodzinny tylko z nazwy

Bardzo powszechną praktyką, zwłaszcza w dużych miastach i ich okolicach, stało się, że deweloper mający tytuł prawny do nieruchomości, dla której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy przewiduje wyłącznie zabudowę jednorodzinną, buduje dom jednorodzinny, a następnie dzieli go na więcej mieszkań. Takie blokodomki, np. w sąsiedztwie Warszawy, potrafią mieć po kilkanaście odrębnych lokali. Tymczasem zgodnie z definicją zawartą w ustawie z 7 lipca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332) prawie budowlanym dom jednorodzinny nie może się składać z więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. Inwestor występuje więc o wydanie pozwolenia na budowę na terenie, gdzie obowiązuje zabudowa jednorodzinna, dla domu jednorodzinnego lub dokonuje zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego o dużej powierzchni, a następnie wprowadza w projekcie zmiany umożliwiające wydzielenie kilku funkcjonalnie niezależnych lokali. Po zgłoszeniu zakończenia budowy deweloper występuje do starosty i uzyskuje zaświadczenia o samodzielności więcej niż dwóch lokali (zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali) i ustanawia ich odrębną własność. Niekiedy też sprzedaje udziały we współwłasności budynku i wspólnie ze współwłaścicielami nieruchomości występuje do sądu o zniesienie współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności wydzielonych lokali. Takiemu właśnie działaniu ostro sprzeciwił się resort infrastruktury i wprowadził zmiany do ustawy o własności lokali. RAMKA 1

RAMKA 1

JEST PROBLEM! URZĄD WYJAŚNIA

/ Dziennik Gazeta Prawna

Zmiany mają na celu przeciwdziałanie praktyce polegającej na wydzielaniu w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych więcej niż dwóch lokali mieszkalnych, a więc przekształceniu ich w budynki wielorodzinne na terenach do tego nieprzeznaczonych. I to wbrew ustaleniom planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy oraz wydanego na ich podstawie pozwolenia na budowę. Ustalenia planów miejscowych czy decyzji o warunkach zabudowy i wydane na ich podstawie pozwolenia na budowę często są pochodnymi uwarunkowań fizjograficznych, warunków narzuconych przez porządek i ład przestrzenny, czy w końcu uwarunkowań związanych z układem sieci infrastruktury technicznej oraz dróg, ich dostępności, wydajności i przepustowości.

Zabudowa jednorodzinna oznacza, że w każdym z domów będą mieszkały statystycznie dwie rodziny, co przekłada się średnio na 6 osób. Prawidłowe funkcjonowanie takiego budynku pod względem odbioru ścieków może zostać zapewnione przez szamba. Natomiast wydzielenie w tych budynkach większej liczby lokali mieszkalnych, np. 10 w budynku formalnie będący domem jednorodzinnym, oznacza statystycznie zamieszkiwanie nie 6, lecz 30 osób, co uniemożliwia stosowanie szamba. Taka liczba mieszkańców oznacza również znacznie większy ruch samochodowy, a także zapotrzebowanie na miejsca parkingowe, których przewidziano zapewne 2–3 na dom. Najprawdopodobniej pozostali mieszkańcy będą parkować wzdłuż ulicy, a to będzie się przyczyniało do dalszego spowolnienia ruchu samochodowego i powstawania korków. Co więcej, oznacza to również znacząco większe zapotrzebowanie na wodę czy energię elektryczną, a także większe potrzeby w dostępie do infrastruktury społecznej, np. szkół i przedszkoli. Takie zachowania inwestorów niweczą wszelkie działania planistyczne gminy oraz uniemożliwiają prowadzenie przez lokalne władze stabilnej, przewidywalnej polityki. W konsekwencji wszelkie negatywne skutki obciążają gminę oraz mieszkańców.

Mieszkańcy takich budynków otrzymują lokale o faktycznie substandardowym charakterze. Budynki jednorodzinne są bowiem projektowane według innych standardów niż wielorodzinne. W jednorodzinnych należy np. spełnić inne, niższe wymagania w zakresie ochrony przeciwpożarowej czy projektowania schodów. Dodatkowo należy zaznaczyć, że użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego zgodnie z prawem budowlanym możliwe jest po przeprowadzeniu przez organ nadzoru budowlanego obowiązkowej kontroli, celem potwierdzenia realizacji inwestycji zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu. Przy budynkach mieszkalnych jednorodzinnych kontrola taka nie jest przeprowadzana. ⒸⓅ

Kłopot dla każdego właściciela

To, co wydaje się słuszne resortowi infrastruktury, budzi obawy ekspertów.

– Ten przepis to poważny problem, żeby nie powiedzieć głupota – uważa Anna Dańko-Roesler, notariusz. – Bo przecież nie dotyczy tylko deweloperów, lecz także określa zasady ogólne ustanawiania odrębnej własności lokali dla tych wszystkich, którzy chcieliby to zrobić we własnym domu. Potrzeba wydzielenia lokali wynika z różnych przyczyn. Ktoś ma np. niską emeryturę i chce wydzielić lokal na wynajem. Albo ma dzieci i chce wydzielić dla nich odrębne mieszkania.

Daleko do doskonałości

Z kolei adwokat Rafał Dębowski zwraca uwagę na, delikatnie mówiąc, legislacyjne nieścisłości. – Zawarta w art. 114 ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości nowelizacja ustawy o własności lokali to niestety doskonały przykład złej legislacji, który niestety nie realizuje słusznego celu ustawodawcy.

Dlaczego? Otóż zdanie pierwsze dodawanego w art. 2 ustawy o własności lokali nowego ustępu 1a wskazuje, że ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następować ma zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. – Jednak miejscowe plany, ani tym bardziej decyzje o warunkach zabudowy, nie zawierają żadnych ustaleń w zakresie ustanawiania odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego, podobnie jak decyzje o pozwoleniu na budowę, skutecznie dokonane zgłoszenia czy też pozwolenia na użytkowanie – przekonuje mec. Dębowski. Jak wyjaśnia, dokumenty te wskazują co najwyżej na rodzaj budynku, jaki może zostać zrealizowany na nieruchomości.

Problemy interpretacyjne rodzić będzie z pewnością również kwestia ustalenia adresata normy wynikającej z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali – czy jest nim organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu, czy też strona dokonująca czynności ustanowienia odrębnej własności. – W mojej ocenie prawidłowa jest odpowiedź druga, gdyż art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali nie zmienia przesłanek wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali, a odnosi się do etapu późniejszego, czyli ustanawiania odrębnej własności lokali – ocenia mec. Dębowski.

Wydaje się, że cel, jaki przyświecał ustawodawcy, można było osiągnąć w inny, prostszy sposób, chociażby wprowadzając ograniczenia w wydawaniu pozwoleń na budowę budynków, które tylko z pozoru stanowią budynki jednorodzinne, a de facto mają być budynkami wielorodzinnymi. ⒸⓅ

Wyodrębnianie lokali na równi pochyłej

/ Dziennik Gazeta Prawna

/ Dziennik Gazeta Prawna

Już obecnie deweloperzy spotykają się przy tego typu praktykach z niechęcią urzędników. Wyrazem oceny stosowanych przez deweloperów rozwiązań jako niezgodnych z prawem lub służących do jego obejścia stały się sprzeciwy powiatowego inspektora nadzoru budowlanego od zgłoszenia zakończenia budowy lub odmowy wydania przez starostę zaświadczenia dla większej liczby lokali w budynku, ze wskazaniem na niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pojawiły się także decyzje, wydawane nawet po sprzedaży lokali, nakazujące przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania, tj. przekształcenie budynku wielorodzinnego w dom jednorodzinny.

Prawidłowość stanowisk organów została potwierdzona orzeczeniami sądów administracyjnych. Szczególnie warto wskazać wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 31 lipca 2014 r., sygn. akt III SA/Gd 237/14, który orzekł, że starosta może odmówić wydania zaświadczeń o samodzielności dla więcej niż dwóch lokali w domu jednorodzinnym (odmiennie niż sądy administracyjne we wcześniejszych wyrokach).

Można więc śmiało wskazać, że nawet w obecnym stanie prawnym zastosowanie wyżej opisanych rozwiązań może się deweloperowi nie powieść, a ryzyko jest duże.

Ostrzejsze regulacje

Zmiany w ustawie o własności lokali, jakie wejdą w życie po upływie 30 dni od ogłoszenia ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, polegają na wprowadzeniu do art. 2 ustawy o własności lokali wyraźnego zapisu (ust. 1a), że ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Tymczasem zgodnie z przepisami od 2003 r. w budynku jednorodzinnym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych.

Nie zmienia to faktu, że zaświadczenie starosty dalej dotyczyć będzie technicznej samodzielności. Nie jest więc jasne, czy intencją ustawodawcy było udzielenie wyraźnej kompetencji staroście do badania zgodności z planem liczby wydzielonych lokali. Natomiast brzmienie znowelizowanej ustawy zobowiązuje podmioty i organy uczestniczące w ustanowieniu odrębnej własności lokali, a więc notariuszy i sądy wieczystoksięgowe oraz sąd orzekający o zniesieniu współwłasności do badania, czy liczba lokali jest zgodna z zapisami planu miejscowego i wydanymi decyzjami. Dodatkowo wprowadzono możliwość wniesienia powództwa o stwierdzenie nieważności ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia o samodzielności lokalu. Może to zrobić właściwy z uwagi na położenie nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta lub starosta.

Wskazano też wyraźnie, że jeżeli wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z cytowanym powyżej art. 2 ust. 1a, sąd znosząc współwłasność nieruchomości, nie orzeka o jej podziale przez wydzielenie lokalu, a ustala udziały współwłaścicieli w nieruchomości.

WAŻNE

Alternatywą dla wyodrębnienia lokali jest zbycie udziałów w nieruchomości na współwłasność kilku nabywcom z jednoczesnym ustanowieniem wpisanego do księgi wieczystej sposobu korzystania z niej przez poszczególnych współwłaścicieli. Jednak rozporządzanie udziałem zamiast lokalem jest mniej atrakcyjne na rynku, a status prawny może budzić wątpliwości instytucji finansujących, co znacząco utrudni otrzymanie kredytu.

Kluczowy termin

Nowe przepisy zaczną obowiązywać 11 września. Z uwagi jednak na ochronę obrotu i możliwość występowania procedur w toku ustawodawca zrezygnował z automatycznego stosowania nowych regulacji i przewidział przepis przejściowy (art. 137). Zgodnie z nim do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej stosuje się przepisy dotychczasowe. To z kolei pozwala deweloperom na podjęcie takich działań, by przynajmniej już zaawansowane inwestycje doprowadzić do końca według dotychczas przez nich stosowanej praktyki.

I tak, jeśli deweloper planował zbyć udziały nieruchomości po to, by następnie współwłaściciele zwrócili się do sądu o zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali, to powinien być zainteresowany tym, aby przed dniem wejścia w życie nowych przepisów wszczęte zostało ww. postępowanie sądowe. W takim bowiem wypadku sądu orzekającego nie będzie obowiązywało ograniczenie, o którym mowa w art. 11 ust. 3 zmienionej ustawy o własności lokali, uniemożliwiające zniesienie współwłasności przez podział polegający na wydzieleniu lokalu. Warto jednak wskazać, że nie uchyla to w pełni ryzyka związanego z wydawanymi przez organy nadzoru budowlanego nakazami przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania.

Gdy zaś deweloper uzyskał już zaświadczenie o samodzielności lokali, to w jego interesie jest dążenie do jak najszybszego ustanowienia odrębnej własności i wszczęcia postępowania przed sądem wieczystoksięgowym w celu dokonania wpisu do księgi wieczystej. Jeśli nastąpi to przed datą, w której nowe przepisy rozpoczną swoje obowiązywanie, nie znajdzie zastosowania ustanowiona w art. 1a nowelizacji do ustawy o własności lokali przesłanka obligatoryjnej zgodności ustanowienia odrębnej własności lokalu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, decyzją o warunkach zabudowy, pozwoleniem na budowę czy innymi aktami, o których mowa w tym przepisie. W konsekwencji sąd wieczystoksięgowy nie będzie władny oceniać jej występowania jako okoliczności stanowiącej podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Trudne decyzje

W sytuacji, w której deweloperzy nie będą mogli skorzystać z art. 137 ustawy nowelizującej, powinni starać się doprowadzić realizowane przedsięwzięcie do stanu zgodnego z przepisami, co niekiedy oznaczać może konieczność rozwiązania zawartych już umów i zwrot uzyskanych od klientów środków, o czym szerzej piszemy w następnym tekście.

!Nowe przepisy zaczną obowiązywać 11 września. Z uwagi jednak na ochronę obrotu i możliwość występowania procedur w toku ustawodawca zrezygnował z automatycznego stosowania nowych regulacji i przewidział przepis przejściowy

Alternatywą byłoby zbycie udziałów w nieruchomości na współwłasność kilku nabywcom z jednoczesnym ustanowieniem wpisanego do księgi wieczystej sposobu korzystania z niej przez poszczególnych współwłaścicieli (quod usum). Trzeba jednak podkreślić, że rozwiązanie to rodzi wiele problemów natury praktycznej. Rozporządzanie udziałem zamiast lokalem jest mniej atrakcyjne na rynku, a status prawny może budzić wątpliwości instytucji finansujących, co znacząco utrudni otrzymanie kredytu. Ponadto każdemu ze współwłaścicieli w przyszłości będzie przysługiwało roszczenie o zniesienie współwłasności. Co do zasady, współwłasność jest bowiem prawem o charakterze nietrwałym, a jej zniesienia może żądać każdy ze współwłaścicieli, bez względu na wolę pozostałych, i uprawnienia tego nie można zrzec się definitywnie. Dopuszczalne jest jedynie jego wyłączenie na czas nieprzekraczający 5 lat, o co deweloper mógłby zadbać, już zbywając udziały w nieruchomości. Niemniej jednak zabezpieczenie tak ustalonego status quo nie obejmowałoby dalszych okresów, gdyż na ich przedłużenie o każde następne 5 lat musieliby wyrazić zgodę wszyscy współwłaściciele nie wcześniej niż przed upływem roku przed końcem okresu poprzedniego. To sprawia, że deweloper nie będzie mógł już kontrolować dalszych zdarzeń i jeśli współwłaściciele konsensusu nie osiągną, to na żądanie choćby jednego z nich sąd dokona zniesienia współwłasności w sposób, na jaki pozwolą mu znowelizowane przepisy, tj. pozostawi własność jednemu współwłaścicielowi i nakaże mu spłatę pozostałych lub nieruchomość zostanie sprzedana, z czego środki przypadną każdemu ze współwłaścicieli. Ryzyko ziszczenia się tego scenariusza z całą pewnością nie zachęci klientów do dokonania zakupu, co powinno motywować deweloperów do podjęcia wszelkich możliwych działań, by realizowana inwestycja była zgodna ze znowelizowanymi przepisami. ⒸⓅ

Mieszkańcy i deweloperzy na tykającej bombie

Niewielką furtkę w przepisach widzi mecenas Rafał Dębowski. Jego zdaniem można byłoby, w pewnym sensie uzyskać podział na trzy części. – Nie jestem przekonany, czy zdanie drugie dodawanego w art. 2 ustawy o własności lokali ustępu 1a, w którym czytamy, że „odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne”, rozwiąże problem nadmiernego dzielenia. Przepis ten pozwala bowiem na wydzielenie z domu jednorodzinnego tylko dwóch lokali samodzielnych, ale wcale nie stoi na przeszkodzie temu, by w takim budynku pozostały – jako odrębna własność – lokale niewydzielone – mówi adwokat.

Na ratunek przepisy przejściowe

– Dla deweloperów i nabywców lokali kluczowe znaczenie ma art. 137 ustawy o KZN. Zgodni z tym przepisem przejściowym do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe –podkreśla Dominik Sołtysiak, adwokat, partner w Grupie BSJP. – Regulacja ta jest jednak nieprecyzyjna. Należy uznać, że wszczęcie sprawy oznacza w tym wypadku rozpoczęcie procedury wyodrębniania lokali, co zgodnie z ustawą o własności lokali następuje w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej lub na mocy orzeczenia sądu. W praktyce dla zastosowania dotychczasowych przepisów konieczne byłoby co najmniej zawarcie umowy lub wszczęcie postępowania sądowego w celu wyodrębnienia własności lokalu przed dniem wejścia ustawy, a więc przed 11 września 2017 roku. Inaczej mówiąc, samo wszczęcie sprawy w tym terminie uprawniałoby dewelopera do wyodrębnienia dowolnej liczby lokali w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, a następnie do sprzedaży ich nabywcom na dotychczasowych zasadach –tłumaczy Dominik Sołtysiak.

Dlatego te kilkanaście dni, które pozostało jeszcze do wejścia w życie ustawy, może być bardzo pracowite dla prawników. – Nawet jeśli ktoś przyjdzie do notariusza 10 września z zaświadczeniem o wyodrębnieniu lokalu i kompletem dokumentów, jesteśmy w stanie złożyć je w sądzie drogą elektroniczną – mówi notariusz Anna Dańko-Roesler.

Można odstąpić od umowy

Prawnicy zwracają też uwagę na inne ryzyko. – W związku z wejściem w życie ustawy powstaje poważne ryzyko wypowiadania umów deweloperskich ze względu na brak możliwości ich wykonania w świetle znowelizowanych przepisów ustawy o własności lokali – mówi Dominik Sołtysiak. – Umowa stanie się niemożliwa do wykonania i tym samym nieważna, bo w grę wchodzi przepis 387 par. 1 kodeksu cywilnego. Strony powinny zwrócić sobie wszystko, co świadczyły. Tak więc klienci powinni dostać od dewelopera zwrot wszelkich wpłaconych kwot – wyjaśnia Marta Grzegorczyk Dąbrowska z Adwokackiej Spółki Partnerskiej.

Wtóruje jej adwokat Jacek Kosiński, partner w kancelarii prawnej Kurzyński Kosiński Łyszyk Wierzbicki sp.k., i dodaje: – W nowym stanie prawnym deweloper będzie mógł dokończyć tylko taki budynek, na który uzyskał zgodę. Nie będzie miało znaczenia, że zobowiązał się do sprzedaży mieszkania więcej niż dwóm nabywcom.

Jednak czy oprócz zwrotu dokonanych wpłat na zakup mieszkania nabywcy trefnych lokali będą mogli starać się również o odszkodowanie? – Co do zasady, w sytuacji, w której już w chwili zawarcia umowy deweloperskiej wydzielenie lokalu nie było możliwe, a deweloper zapewniał, że jest inaczej, będą podstawy do obciążenia przedsiębiorcy odpowiedzialnością odszkodowawczą. Jeżeli natomiast brak możliwości wydzielenia lokalu będzie wyłącznie efektem zmian prawa, wówczas raczej o odszkodowaniu nie będzie mogło być mowy – uważa dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny i wspólnik w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.

RAMKA 2

Legalny projekt też bez podziału

Specyficzny problem dotyczy budynków jednorodzinnych stawianych legalnie na podstawie planów, które zaczęły obowiązywać przed 2003 rokiem. Wówczas definicja domu jednorodzinnego pozwalała na wydzielenie czterech lokali. – Jeśli dana inwestycja będzie realizowana na podstawie planu z tego okresu, to jednorodzinny budynek mieszkalny może w obecnym stanie prawnym zawierać więcej niż dwa lokale. Jednak po 11 września 2017 r., gdy w życie wejdzie nowy art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, nie będzie już możliwości ich wyodrębnienia – stwierdza Paweł Gołaszewski, prawnik z kancelarii Domański Zakrzewski Palinka. – Jest to okolicznością niezależną od stron umowy, a przy tym niemającą charakteru nadzwyczajnego – zauważa.

W takiej sytuacji w wydzieleniu większej liczby lokali nie pomoże także art. 137 ustawy o KZN, zgodnie z którym – przypomnijmy – do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. – Dotyczy tylko postępowań wszczętych przed 11 września 2017 r., a nie inwestycji, budów czy robót wcześniej zainicjowanych – tłumaczy Paweł Gołaszewski.

Czy nabywca będzie więc mógł dochodzić odszkodowania od dewelopera? Zdaniem prawników w takiej sytuacji w relacjach sprzedający – klient trzeba by rozważyć zastosowanie art. 495 par. 1 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że „jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu”. – Oczywiście przepis ten będzie miał zastosowanie, jeśli w grę wchodzi klasyczny deweloper – mówi Paweł Gołaszewski.

Przy czym kwestią całkowicie odrębną w takich sprawach jest ewentualna odpowiedzialność Skarbu Państwa. – Nie ma wątpliwości, że będą powstawać złożone stany i sytuacje, które trzeba będzie poddawać w praktyce odrębnej analizie – dodaje mecenas. ⒸⓅ

Firmy boją się Mieszkania plus

/ Dziennik Gazeta Prawna

Zgodnie z nowymi przepisami możliwa będzie eksmisja niepłacącego swoich zobowiązań lokatora, nawet w sytuacji, gdy nie ma on zagwarantowanego lokalu zastępczego. – To korzystne rozwiązanie. Szczególnie, że najemcy w żaden sposób nie będą weryfikowani pod kątem tego, czy stać ich na opłacanie czynszu. Wystarczy, że złożą deklarację, iż będą go regulować – mówi Konrad Płochocki, radca prawny i dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zapis ułatwiający eksmisję zalegającego z czynszem lokatora chwalą także prywatni inwestorzy działający na rynku nieruchomości. Przyznają jednak, że eksmisja to jednak ostateczne rozwiązanie. – W praktyce bardziej efektywne i korzystne dla obu stron umowy jest polubowne rozwiązanie problemu – zauważa Jan Jarosławski, prawnik Skanska Residential Development Poland.

Nie dla wszystkich

Tymczasem, jak wynika z sondy przeprowadzonej przez DGP wśród kilkunastu deweloperów, na razie żaden z nich nie deklaruje w stu procentach przystąpienia do programu „Mieszkanie plus”. Co więcej, są już tacy, którzy oświadczają, że rządowa oferta nie jest dla nich atrakcyjna. Przykładem jest Echo Investment, którego przedstawiciele tłumaczą, że firma nie zajmuje się wynajmem mieszkań.

Rządowym programem nie jest też zainteresowana Ancona Development. – Grupą docelową „Mieszkania plus” są osoby, których dochody uniemożliwiają zakup własnego lokalu. Nie są to zatem nasi klienci, którzy kupują mieszkanie własnościowe – wyjaśnia Piotr Seretny, prezes Ancona Development.

Także Andrzej Gutowski, członek zarządu i dyrektor sprzedaży i marketingu w Ronson Development, zwraca uwagę, że program w założeniach opiera się na tanim budownictwie i udział w nim ze względów komercyjnych nie jest w kręgu zainteresowań firmy. – Gdyby jednak utworzenie Krajowego Zasobu Nieruchomości rzeczywiście przyczyniło się do tego, że nabycie gruntów byłoby znacznie tańsze od tych, które są obecnie dostępne na wolnym rynku, wówczas rozważymy i przeanalizujemy taką możliwość. Dziś jednak jest za wcześnie, by ocenić efekty planowanych przez rząd rozwiązań – podkreśla Gutowski.

Z kolei firma Skanska swoją decyzję o przystąpieniu do przetargu dla konkretnej nieruchomości uzależnia od wyników analizy m.in. ceny gruntów, lokalizacji czy infrastruktury. Reprezentujący spółkę Jan Jarosławski dodaje, że różnorodność rodzajów inwestycji i uwarunkowań infrastrukturalnych, a także odmienność lokalnych rynków, na których będą prowadzone budowy, wymaga indywidualnego podejścia do każdej lokalizacji. Zdaniem deweloperów dokładnego przeanalizowania wymagają też przyjęte wskaźniki procentowe, które określają stosunek powierzchni mieszkalnych, usługowych i przestrzeni wspólnych do całości projektu. Warunki te powinny – według firm – uwzględniać potrzeby przyszłych mieszkańców, ale też realne możliwości techniczne dewelopera.

Przedstawiciel Skanska zwraca uwagę na jeszcze jedno – obowiązki deweloperów w zakresie wybudowania i doprowadzenia infrastruktury technicznej dla inwestycji, które wciąż nie zostały określone. Wielką niewiadomą są zresztą także wymogi dotyczące standardu budynków.

Infrastruktura i czynsze zniechęcają

Podejście firm nie dziwi ekspertów. Ich zdaniem świadczy ono wręcz o dojrzałości deweloperów. Mają oni bowiem świadomość, że hossa panująca na rynku nieruchomości nie jest wieczna. Warto w związku z tym pomyśleć o rozwiązaniu, które będzie lekarstwem na gorsze czasy. Problem w tym, że dotychczas przyjęte założenia programu „Mieszkanie plus” bardziej odpychają niż przyciągają deweloperów. Szczególnie tych, którzy brali pod uwagę przystąpienia do niego w roli inwestora i operatora projektu. Na przykład sposób ustalania czynszów za wybudowane w ramach programu lokale uniemożliwia im np. opracowanie biznesplanu, który da odpowiedź, na ile realizacja nieruchomości będzie dla nich opłacalna.

– Czynsz ma być regulowany. Co roku będzie ustalany na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów w oparciu o kilka czynników, takich jak średnia płaca czy wartość odtworzeniowa metra kwadratowego mieszkania. To oznacza, że jego wysokość będzie w dużej mierze uzależniona od woli polityków, a nie od wskaźników ekonomicznych. W związku z tym istnieje ryzyko jego zaniżania tuż przed wyborami – zauważa Konrad Płochocki.

Zamrożone wpływy

Inną kwestią budzącą obawy deweloperów są zasady, na jakich ma odbywać się wynajem mieszkań. Przyjęto, że umowa na użytkowanie lokalu ma być zawierana na 15 lat. Najemca może jednak zażądać dojścia do własności lokalu. Wówczas przez 30 lat obok czynszu będzie zobowiązany do ponoszenia opłaty, która pokryje koszty wykupu mieszkania. Takie rozwiązanie nie jest korzystne dla inwestora będącego jednocześnie operatorem nieruchomości. Utrudnia bowiem zarządzanie nią, w tym zwłaszcza przeprowadzanie koniecznych remontów. Nie mówiąc już o tym, że sprzedaż budynku z lokalami o mieszanej własności jest praktycznie niemożliwa. Na takie obiekty nie ma chętnych.

– Do tego dochodzi jeszcze jeden problem. Zgodnie z prawem najemca może wycofać się ze swojego postanowienia o dojściu do własności nawet na rok przed zakończeniem 30-letniej umowy. – W takiej sytuacji deweloper będzie miał obowiązek zwrócić pieniądze, które pobrał na ten cel, zgodnie z zasadą ochrony kapitału – wyjaśnia Konrad Płochocki.

W praktyce dla dewelopera będzie to oznaczać konieczność założenia oprocentowanego konta, na które będzie wpłacał środki pozyskane od takich najemców. Uniemożliwi mu to jednak spłatę kredytu zaciągniętego na poczet inwestycji. – Polskich deweloperów nie stać na zamrażanie gotówki. Ich celem jest budowa obiektu oraz sprzedaż oferowanych w nich mieszkań, po to by mieć środki na realizację kolejnej inwestycji – zauważa Konrad Płochocki.

Jednak zbudują

Dlatego jeśli deweloperzy zdecydują się na udział w programie „Mieszkanie plus”, to nie jako samodzielni inwestorzy i operatorzy, ale jako dostawcy mieszkań np. dla BGK Nieruchomości, który będzie operatorem krajowym. Zgodnie z założeniami programu ma on co roku dostarczać kilkanaście tysięcy mieszkań. W pojedynkę nikt tego nie zrobi. Najwięksi gracze na tym rynku po 25 latach funkcjonowania w branży są wstanie wybudować ich około 3 tys. lokali w skali roku. – W tej formie współpracy deweloperzy będą jednak tylko dostawcą lokali. Do ich obowiązków nie będzie natomiast należało zarządzanie mieszkaniami. Ryzyko inwestycji jest więc dużo niższe – podkreśla Konrad Płochocki. ⒸⓅ